Застройщикам прописали постельный режим

Как будет развиваться рынок жилья в условиях экономической рецессии

Последние три месяца стали для России беспрецедентным вызовом. Обрушившейся на страну эпидемии коронавирусной инфекции предшествовали обвал цен на нефть и падение курса рубля. Три этих фактора вкупе стали тяжелым испытанием для всех отраслей экономики государства, в том числе и для девелоперов. В апреле спрос на новостройки из-за действующего в столице режима самоизоляции сократился вдвое. После его завершения игроки рынка рассчитывают на возврат к прежним позициям, а некоторые видят в этой ситуации новые возможности.

Черные лебеди

По мнению даже самых оптимистичных экспертов, в этом году мировую экономику ждет рецессия, сопоставимая с послевоенным периодом. Неутешительные прогнозы дает и Центробанк России. По данным регулятора, по итогам 2020 года ВВП страны снизится на 4–6%. Для сравнения: кризис 1998 года обрушил этот показатель на 5,3%, в 2008-м – на 7,8%, а по итогам 2014-го – на 2,5%. Сегодняшняя ситуация связана скорее с форс-мажорной, нежели экономической обстановкой. Это, с одной стороны, затрудняет постановку «диагноза», с другой – дает надежду на позитивный исход. «Мы полагаем, что во втором квартале 2020 года большинство ограничений будут сниматься или существенно снижаться, тогда в третьем и четвертом кварталах можно ожидать восстановления экономической активности», – отметила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. Экспертные прогнозы менее оптимистичны: по данным Национального аналитического кредитного агентства, в случае повторения карантинных ограничений восстановления роста ВВП до 2–3% стоит ждать лишь к 2021 году.

В сложившейся ситуации критически важно максимально быстрое восстановление строительного потенциала страны. В апреле президент РФ Владимир Путин дал ряд распоряжений по поддержке отрасли. В результате была запущена льготная программа ипотеки со ставкой 6,5%. По предварительным оценкам, в нынешнем году правительство направит на ее субсидирование более 6 млрд руб., еще 12 млрд руб. – на программу кредитования для строительной отрасли. По 30 млрд и 50 млрд руб. соответственно пойдут на докапитализацию Фонда защиты прав дольщиков и предоставление государственной гарантии для выкупа новых квартир у застройщиков.

Для системообразующих предприятий, которыми были признаны многие компании, разработаны дополнительные меры поддержки. Их положительно оценивают девелоперы. «Это хороший сигнал, который дает уверенность в том, что в случае развития событий в экономике страны по неблагоприятному сценарию компаниям будет легче пройти период турбулентности, вызванной пандемией коронавируса и обвалом цен на нефть на мировых рынках», – отмечает исполнительный директор ГК «Пионер» Сергей Резонтов.

Спрос сделал кульбит

В начале весны, когда пандемия коронавируса в России находилась в зачаточном состоянии, большим потрясением как для бизнеса, так и для населения стал срыв сделки между РФ и ОПЕК, в результате чего нефть фактически обесценилась, а курс доллара на пике превышал 80 руб. «Обычно первым эффектом в таких ситуациях становится краткосрочный всплеск спроса на недвижимость. Люди стремятся спасти рубли в квадратных метрах, которые в нашей стране традиционно считаются надежным материальным активом», – комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Его слова подтверждает Сергей Резонтов: «Март мы закрыли с хорошими показателями, увеличилось количество сделок по сравнению с февралем. Кризисная ситуация подтолкнула людей, которые долго не могли определиться с выбором недвижимости, к принятию окончательного решения. Наибольший спрос был на лоты стоимостью до 15 млн руб.».

Показатели продаж девелоперов подтверждают данные Россреестра. «В марте по Москве было зафиксировано 6833 ДДУ – это на 15,2% больше, чем в феврале. По сравнению с мартом 2019 года количество сделок снизилось на 5,1%, но здесь играет роль эффект высокой базы – ажиотажный прошлогодний спрос из-за перехода на эскроу-счета. Так что первый месяц весны в целом можно назвать удачным для рынка новостроек. На вторичке тоже отмечался всплеск спроса – сразу на 30,8% по сравнению с февралем и на 13% в годовом выражении», – говорит Олег Репченко.

Карантин больно ударил по продажам всех игроков рынка. По данным Росреестра, в апреле в Москве зафиксировали обвал числа сделок в диапазоне от 50 до 75%. «В разы уменьшилось число зарегистрированных ипотек, заключенных договоров долевого участия и соглашений купли-продажи во вторичном секторе, хотя меньше других пострадал рынок новостроек.

В апреле 2020 года в Москве было заключено 3,9 тыс. ДДУ. По сравнению с мартом нынешнего года активность дольщиков сократилась на 44%», – подсчитали аналитики агентства «Мет-

риум». В годовом выражении количество ДДУ также снизилось почти вдвое – в апреле 2019 года было заключено 7,5 тыс. сделок с новостройками. Уровень спроса оказался самым низким с июля 2017 года. Тогда в Москве было зарегистрировано 3,7 тыс. сделок. «Фактически рынок оказался в режиме «заморозки», поскольку покупатели не только не могли физически посмотреть подходящие квартиры, но и регистрация сделок проводилась исключительно в онлайн-режиме», – отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Жизнь в новых реалиях

Двукратное падение числа сделок на рынке жилья в апреле из-за режима самоизоляции привело к скачку онлайн-покупок. «Если до карантина только 10% клиентов бронировали жилье в Cети, сейчас это делают около 80% покупателей. Также через интернет заключается до 30% сделок с полной оплатой, а раньше их доля не превышала 1% от общего числа», – говорит заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. В выгодном положении оказались девелоперы, готовые к такому положению вещей. «Мы начали планомерно развивать наши онлайн-сервисы еще несколько лет назад: в 2018 году запустили специальный конфигуратор для получения ипотеки онлайн, а в 2019-м уже прошли первые онлайн-сделки. Компания полностью трансформировала собственные бизнес-процессы, поэтому нынешняя ситуация открыла для нас новые возможности. Сегодня на сайте pik.ru можно совершить любую операцию, связанную с покупкой или арендой жилья», – рассказали в ГК ПИК.

Еще одним стимулирующим фактором стало небольшое снижение цен на квартиры. «В ряде жилых комплексов без проектного финансирования стоимость квартир упала на 3–5%. Повышенным спросом сейчас пользуются проекты в высокой степени готовности, в идеале – введенные в эксплуатацию, так как в этом случае все риски сведены к минимуму. По той же причине покупатели доверяют новостройкам, реализуемым по эскроу-счетам. Но такие условия будут недолгими, затем скорее всего последует рост цен на жилье на 7–10%, чтобы компенсировать убытки последних месяцев. В ЖК с проектным финансированием цены относительно стабильны», – отмечает Валерий Кочетков. Снижение темпов планового повышения цен отмечают и в ГК «Эталон». По словам представителей компании, сегодня девелоперы пытаются реанимировать спрос специальными скидками в размере 1–2% на сделки в период карантина. «В московских проектах ГК «Эталон» дисконт при заключении сделки онлайн на время самоизоляции составляет 2%. При этом динамика цен в топ-30 застройщиков в апреле оставалась положительной, хотя их рост и замедлился – с 1% до 0,2% по сравнению с прошлым месяцем», – отметили в компании.

Выживут крупнейшие

Пока Москва находится в эпицентре эпидемии, поэтому прогнозировать дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости довольно сложно. Тем не менее все эксперты сходятся во мнении, что последствия для девелоперов вряд ли будут катастрофическими. «Массовых банкротств и остановок производств, скорее всего, не произойдет. Но стоит ожидать задержек в строительстве и банкротств небольших застройщиков, у которых нет финансовой подушки. Укрупнение рынка продолжится – маленькие компании уйдут, а их проекты приобретут большие корпорации», – отмечает Олег Репченко. Еще одним негативным фактором для небольших компаний стал барьер, установленный правительством для защиты дольщиков. «Девелоперские риски велики, поэтому остаться на плаву смогут только профессионалы и крупные компании», – отмечает директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьёв.

Московские застройщики чувствуют себя более стабильно. «Пул столичных девелоперских компаний довольно устойчив. Более трети строящихся в Москве объектов возводят с привлечением банковского финансирования, то есть реализация этих проектов не зависит от потока поступлений с продаж столь критично, как до реформы долевого строительства. Поэтому ситуация в целом контролируемая, но в долгосрочной перспективе, конечно, риски возросли. Прогнозируемое снижение ВВП России по итогам года неминуемо повлечет за собой уменьшение спроса на жилье. Причем сильнее всего пострадает именно потенциальная аудитория покупателей новостроек – это средний класс, менеджеры среднего звена и бизнес», – отмечает Надежда Коркка.

Есть на рынке сегменты, которые могут стать бенефициарами кризиса. «В этом году ожил спрос на загородную недвижимость, которая последние годы находилась в серьезной стагнации», – отмечает Олег Репченко. Также в относительной безопасности находится сегмент недвижимости премиум-класса. «Состоятельные люди не готовы идти на уступки в вопросе покупки дорогих квартир. Они, как правило, не рассматривают варианты снижения уровня приобретаемого жилья», – поясняет Андрей Соловьёв. Новая конъюнктура пока не заставляет застройщиков кардинально менять политику компании, о чем говорят и сами девелоперы. «Мы придерживаемся тех планов, которые были заложены при реструктуризации бизнеса в 2019 году. Объявленная тогда стратегия была направлена на повышение уровня эффективности как внутри компании, так и во внешнем поле», – отмечает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

С ней согласен и генеральный директор СК «Перспектива» Михаил Иванов: «Наша компания всегда практиковала многовекторную политику развития, и здесь мы планов не меняем. Мы постоянно оптимизируем бизнес-процессы, поэтому, как и другие финансово здоровые компании, смогли пройти через это экономическое заболевание в легкой форме. Ключевые моменты политики компании остаются прежними – это возможная диверсификация деятельности, минимизация привлечения кредитов, строгий контроль качества на всех этапах строительства и забота о своих сотрудниках».

Кризис особого значения

Россия пережила уже не одну экономическую катастрофу. Однако, по мнению экспертов, нынешняя ситуация не подходит ни под один из известных сценариев. «Нынешний кризис отличается от всех предыдущих, поскольку еще не было такой большой по охвату стран пандемии и таких жестких карантинных мер, потребовавших закрытия границ практически во всем мире», – говорит Олег Репченко. Аналогичного мнения придерживается и Андрей Соловьёв: «Кризисы 1998, 2008 и 2014 годов были вызваны фундаментальными проблемами в стране. В 1998-м речь шла о банковском крахе, в 2008-м обвалился курс рубля, а в 2014 году ввели политические санкции. Сейчас основная причина – коронавирус COVID-19 и связанные с этим обстоятельства непреодолимой силы, которые не отменяют, а откладывают вопрос приобретения недвижимости: люди должны соблюдать правила самоизоляции, поэтому не могут совершать сделки. Оптимизма добавляет и полное восстановление строек».

Менее позитивных прогнозов придерживается Надежда Коркка: «За исключением кризиса 2014 года предыдущие спады были резкими, но за ними следовало и быстрое восстановление рынка, которое занимало 1–2 года. Кризис 2014 года был более затяжным, в результате рынок восстановился фактически только к 2018 году. Однако доходы населения так и не восстановились, а рост активности носил в некоторой степени искусственный характер. Сейчас ситуация такова, что, возможно, даже сокращение ипотечных ставок не даст нужного эффекта». С ней согласен и Валерий Кочетков из компании «ИНКОМ-Недвижимость»: «В 2008 году рынок значительно просел, цены опустились где-то на 30%, период стагнации занял год-полтора. Только во второй половине 2010 года спрос резко пошел вверх. После кризиса 2014-го стоимость жилья снизилась примерно на 20%, и первые полгода дались рынку тяжело. Во второй половине 2015-го, когда заработала программа субсидирования ипотеки, началось оживление, но прежние показатели активности вернулись только в 2017-м. Сейчас падение цен не столь существенно, но еще неизвестно, что ждет нас впереди».