Рынок недвижимости сегодня – завтра: как сказался кризис и что прогнозируют эксперты?

В прямом эфире в редакции Myslo состоялась беседа с участниками тульского рынка жилья. Эксперты поделились мнением о том, как повлияла пандемия на цены на недвижимость, и дали прогнозы о развитии рынка на ближайшие несколько лет. 

Тот самый вирус, который уже который месяц задает тон информационному полю во всем мире, всего за пару месяцев изменил абсолютно все сферы экономики в нашей стране и в Тульской области в частности. Однако для многих вопрос приобретения жилья продолжает оставаться актуальным. Именно поэтому Myslo организовал видеоконференцию и поговорил с экспертами о том, как изменился рынок недвижимости и какие прогнозы дают эксперты.

В видеоконференции приняли участие:

 директор по продажам девелоперской компании «Имена» Алексей Французов;

директор агентства «Юлия Недвижимость»
Ирина Новосильцева;

 управляющий Тульским отделением ПАО «Сбербанк» Сергей Ющенко;

  управляющий партнер компании B-GO.ru, независимый эксперт Анна Морозова.

КАК ИЗМЕНИЛА ПАНДЕМИЯ РЫНОК ЖИЛЬЯ?

Приостановка работы многих секторов экономики и призыв граждан к самоизоляции в связи с пандемией коронавируса серьезно сказались на рынке недвижимости. Многие специалисты именуют минувшие два месяца не иначе как период «идеального шторма». 

– При сохранении интереса (это подтверждают метрики сайтов застройщиков) основные изменения, конечно, выражаются в падении спроса на жилье и, как следствие, в снижении продаж, – рассказала Анна Морозова. – Связано это, с одной стороны, с временной с физической невозможностью личного заключения сделок из-за закрытия МФЦ и банков. Спрос по России, по подсчетам аналитиков, упал на 70%, продажи – на 50%. С другой стороны, многие покупатели сами боятся лишний раз выходить из дома и ехать на строительную площадку, чтобы смотреть квартиру. Самые крупные и передовые застройщики перешли на режим онлайн-продаж и презентаций квартир через мессенджеры, выезд к покупателю для подписания документов. Это отчасти дало результат по продажам, но всё же большая часть покупателей ожидает окончания пандемии и не принимает сейчас решения о приобретении жилья. Поэтому мы ожидаем через некоторое время увеличение спроса. 

Дистанционные сделки купли-продажи сейчас единственный оптимальный вариант для застройщиков и покупателей. Положительное влияние новых форматов наглядно демонстрирует компания «Имена», которая с началом пандемии смогла оперативно встать на новые рельсы и начать работать с клиентами в онлайне. Это дало компании возможность не только максимально сохранить объем продаж, но и даже расширить географию своего присутствия.

– Из-за самоизоляции и невозможности посмотреть объект лично количество тех, кто обращается с просьбой показать квартиру, рассказать об условиях приобретения, то есть потенциальных покупателей, стало меньше, – рассказывает Алексей Французов. – Но при этом покупатель стал более конкретный, цельный – практически нет тех, кто еще до конца не определился или еще выбирает. Обращаются те, кто уже готов покупать. В связи с этим количество сделок и их объем вырос. Наблюдался даже прирост продаж по итогу двух месяцев в 20%. Кроме этого расширилась география покупателей. Дистанционная покупка дала возможность покупать квартиры и жителям других городов. Так, например, в проекте «Дома цвета кофе» 15% покупателей в апреле-мае – жители Москвы.

Длительная самоизоляция покупателей, кстати, сказалась и на площади квартир, которые покупали в апреле-мае в Туле. Спросом стало пользоваться более просторное жилье. 

Соотношение количества квартир, проданных по ипотеке и за наличные, также изменилось, отмечает Алексей Французов. Если раньше только 25-30% покупали квартиры в рассрочку («Имена» предлагает беспроцентную рассрочку на квартиры в проекте «Дома цвета кофе» на срок до окончания их строительства), а остальные сделки являлись кредитными, то сейчас объем продаж за наличные или в рассрочку достиг 50-55%. Объяснение тут простое – вкладывать в недвижимость стало выгоднее, чем держать деньги на вкладах.

ЦЕНЫ

По мнению Анны Морозовой, если кто-то планирует приобретать жилье в новостройке и имеет сейчас всё для этого, то нет смысла откладывать покупку – цены даже если и снизятся (что маловероятно), то незначительно. 

– Есть несколько факторов, влияющих на ценообразование в секторе новостроек, – пояснила Анна. – Во-первых, были снижены ставки на ипотечные кредиты до 6,5%, теперь обсуждается вопрос о снижении размера первоначального взноса по льготной ипотеке – это сделает покупку квартиры доступнее. Кроме этого введенный налог на вклады физических лиц делает их невыгодными и вынуждает многих забирать деньги со счетов и вкладывать в рынок недвижимости. Третье – проектное финансирование, из-за него застройщики не могут сильно понижать цены. Четвертое – подорожание стройматериалов. Все эти факторы вряд ли дадут возможность для значительного снижения цен в новостройках.

Более оптимистичный прогноз дает Алексей Французов:

– Если застройщик правильно спланировал финансовую модель и показывает высокие темпы продаж, то процентная ставка по кредиту уменьшается примерно в два раза. Кроме этого, если застройщик показывает на эскроу-счетах гораздо больше денег, чем берет на текущие потребности, то процентная ставка по кредитам стремится к 2-3%. Поэтому девелоперы с эффективной финансовой моделью могут гибко действовать в условиях актуальной ситуации на рынке: в какие-то сложные моменты делать дисконты, в моменты, когда идет спрос, повышать ценник.

Что касается рынка вторичного жилья, то он, наоборот, взял курс на снижение стоимости. Это обусловлено, прежде всего, отчасти снижением спроса. В перспективе дополнительно сбить ценник могут так называемые дефолтные квартиры – купленные в ипотеку, которую в связи с нынешней экономической ситуацией платить оказалось не по силам.
– До пандемии стоимость «вторички» активно росла, и к концу года мы ожидали, что они достигнут пиковых значений, – добавляет Ирина Новосильцева. – Но из-за пандемии, я думаю, на этот год максимум уже достигнут и дальнейшего роста ожидать не стоит. Если кто-то хочет именно сейчас продать свое жилье, то я бы рекомендовала не ставить ту цену, которая сейчас является средней, а снижать ее, потому что помимо снижения доходов у населения и, как следствие, спроса впереди лето, а этот период традиционно связан со снижением объема продаж на нашем рынке.

То есть если кто-то собирался заработать на продаже «вторичной» квартиры, то сейчас вряд ли стоит выставлять ее на продажу.  А вот выгодно продать или сдать в аренду дом сейчас очень даже можно:

– За время карантина резко увеличился спрос на аренду и покупку загородных домов. Долгое время желающих купить дом было не так много, и это сформировало весьма дешевый ценник на уровне 20-25 тысяч за квадратный метр нового частного дома. По сравнению с новостройкой это очень выгодная цена, поэтому сейчас в этом направлении отмечается рост спроса, а значит, будет расти и стоимость.

Старта же новых объектов и появления новых компаний на тульском рынке Ирина Новосильцева в ближайшее время не ожидает, по ее мнению, велика вероятность замедления темпов строительства. 

ГАРАНТИЯ ДОСТРОЙКИ – ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ

Проектное финансирование не дает сильно снизить цену, однако является гарантом того, что дом будет достроен даже несмотря на экономический кризис.

– Проектное финансирование очень удобно для застройщика. В этом случае он стабильно получает средства на работы и приобретение строительных материалов, – рассказал Сергей Ющенко. – Благодаря этому все те объекты, которые начали строиться до пандемии, продолжают возводиться согласно графикам. Это хорошо и для покупателя: до момента ввода дома в эксплуатацию деньги покупателя хранятся на эскроу-счете и только после окончания строительства и выдачи ключей они перечисляются на счет застройщика. в Тульской области по новой схеме более со Сбербанком работают уже более 10 застройщиков. Общая сумма принятых нами решений порядка 2 млрд рублей и в разной стадии рассмотрения ещё на 3 млрд рублей.

– Благодаря проектному финансированию стройка не привязана к темпу продаж. Девелопер получает бесперебойное финансирование на всех этапах строительства в полном объеме. То есть возведение жилья будет продолжаться независимо от ситуации в экономике, – добавил Алексей Французов.

ИПОТЕКА

Ипотека для многих – прекрасная возможность решить жилищный вопрос. О том, какие сейчас действуют ставки, рассказал Сергей Ющенко:

– Центральный банк последовательно снижает ставки, вслед за этим снижают проценты и коммерческие банки. Помимо этого оказывается господдержка тем, кто покупает жилье. Уже более месяца мы предоставляем льготные ипотечные кредиты со ставкой от 6,1% по новостройкам. Сумма ограничена 3 млн рублей до 20 лет. Спрос на нее есть и уровень одобрения по ней достаточно высокий. Поэтому мы уверены, что данная программа точно поддержит наших застройщиков и простимулирует покупателей к покупке жилья. 

Если клиент под госпрограмму не попадает, то есть кредит нужно взять больше 3 млн рублей, то ставка на кредит составляет 8,1%, она тоже относительно невысокая – еще несколько лет назад мы могли о ней только мечтать. 

Кроме этого есть специальные ставки для молодых семей с детьми, там ставки еще ниже – от 4,7%. 

То есть сейчас предложений достаточно много, поэтому если покупатель нашел объект, который ему подходит, то вопрос ставок будет не настолько актуален. Нужно заводить семьи, рожать детей в новой квартире – для покупки сейчас хорошее время.

Для тех, кто давно ждал сельскую ипотеку, тоже есть хорошие новости – в ближайшее время она появится.

– Ипотечная программа уже готова, объявленная ставка – 3%, в ближайшее время будут выделены лимиты, – пояснил Сергей Ющенко.

ЧТО В ПЕРСПЕКТИВЕ?

Помимо ценовых колебаний на рынке жилья эксперты прогнозируют и появление в перспективе новых выгодных предложений для покупателя.

– В ближайшие несколько лет будет появляться всё больше квартир уже с ремонтом – готовых к заселению,  – отметила Ирина Новосильцева. – Сейчас такое предложение есть уже у некоторых застройщиков. Но в перспективе их однозначно станет больше.

– Тула несколько инертна относительно крупных городов, многие застройщики не успели перестроить на данный момент свой маркетинг, просчитать новые финмодели и начать предлагать покупателям квартиры с отделкой или мебелью или предоставлять скидки. Я думаю, что к осени подобные акции появятся: такими бонусами застройщики будут дополнять скидки на жилье, и предложение станет более интересным для покупателей, – добавила Анна Морозова.

– Из всех выданных Сбербанком ипотечных кредитов на данный момент 25-30% – это новостройки, остальное – вторичное жилье, – отметил Сергей Ющенко. – То есть два человека из трех выбирают уже существующее жилье. Из этого я делаю вывод, что люди хотят чего-то большего, чем есть сейчас на рынке строящегося жилья. Я уверен, что в связи с этим застройщики всё больше и больше будут предлагать готовых вариантов – квартир с отделкой, делать различные скидки на мебель, окна и другой спектр дополнительных опций, идя навстречу веяниям рынка. Покупатель хочет видеть конечный итог, и мы в партнерстве с некоторыми застройщиками сделали интересное предложение – оцифровали их квартиры и покупателям, которые приобретают квартиры в нашем офисе, предоставляем возможность с помощью очков виртуальной реальности посетить их будущую квартиру и увидеть, как она будет выглядеть в разных дизайнерских решениях. 

Полную версию беседы можно посмотреть здесь: