Byty prudce zlevní, nevěřte realitkám, říká ekonom. Už teď víme, že krize bude dlouhá

Začněme jednoduchou otázkou, kterou v současnosti řeší řada lidí - a co expert, to jiný názor. Jak se podle vás budou vyvíjet ceny nemovitostí v následujících měsících?

V horizontu několika měsíců se nic zásadního nestane. Trh nemovitostí se vyznačuje výraznou "strnulostí", účastníci mají silně "zpěthledící" očekávání (na rozdíl třeba od trhu akciového) a jen pomalu se adaptují na novou realitu.

Spousta běžných účastníků trhu / pozorovatelů stále věří (nebo se snaží sebe přesvědčit), že se po otevření rychle vrátíme do února 2020, a tato naděje bude odeznívat postupně.

Prodávající odmítají uznat, že by žně posledních pěti let měly skončit kvůli nějakému mikroskopickému patogenu, poskytovatelé krátkodobých pronájmů si jen pomalu připouštějí, že po chodnících před jejich domy v centru Prahy nebudou hned tak lomozit kufry na kolečkách atp. Jen málo pozorovatelů (mezi nimi ČNB) si připouští, že budoucnost bude jiná než minulost. 

A jak se tedy pohnou ceny po odeznění této "strnulosti"?

Ve střednědobém horizontu ceny rezidenčního bydlení o 15-20 % klesnou. Poté začnou opět růst, reflektujíce ultravolnou měnovou politiku, které se jen tak nezbavíme: centrální banky v posledních desetiletích uvykly své ekonomiky na levné peníze, systém je na nich téměř drogově závislý. Už dnes vidíme inflaci aktiv (finančních), jejichž ocenění je odpojeno od reality: v Americe kupříkladu za dva měsíce přibylo skoro 40 milionu nezaměstnaných, akciové trhy jsou však ani ne 10 procent pod hodnotami z konce roku 2019. V delším horizontu se měnová politika přelije i do cen nemovitostí. 

V komentáři pro Hospodářské noviny jste uvedl, že debatě o vývoji trhu zatím nedominují nestranné pohledy. Proč tomu podle vás tak je?

To je selhání základního principu žurnalistiky: nutnosti ptát se všech dotčených stran. Částečně je ale toto selhání, spočívající v tom, že se novináři ptají pouze realitních makléřů a developerů, pochopitelné: jsou nejlépe dostupní a institucionalizovaní.

Problém však je, že reprezentují jenom stranu nabídky. Očekávat od této skupiny respondentů názor, že ceny poklesnou o 20 %, je jako očekávat od kaprů, že si vypustí rybník. Strana poptávky nemá žádnou institucionální formu, kterou by novináři mohli lehce kontaktovat, reprezentují ji (u rezidenčního bydlení vesměs) "jen" decentralizované fyzické osoby. 

Jak byste shrnul své argumenty hovořící pro snížení cen?

Nejistota, náraz globálního turismu do zdi, zpomalení vnitřní migrace, neochota bank. 

Co to konkrétně znamená?

U nejistoty je to jasné: uzavírat závazkový kontrakt na 25-30 let se poté, co ekonomický šok zvedne nezaměstnanost (ta se letos výrazně zvýší) a srazí mzdy, nebude lidem moc chtít. 

Zadruhé, náraz globálního turismu do zdi ze dne na den vyprázdnil tisíce bytů používaných na krátkodobé pronájmy. K obnovení globálního turismu na předkrizovou úroveň budou zapotřebí roky, pokud k němu vůbec dojde.

Po zkušenosti z letošního roku budou vlády reagovat mnohem agresivněji v případě jakékoliv infekce, budou přetrvávat obavy samotných turistů a regulace krátkodobých pronájmů bude přísnější. Efekt poklesu nájmů už je vidět, a jak se s postupujícím časem vytratí naděje na rychlou normalizaci, budou majitelé preferovat dlouhodobého nájemníka v hrsti před krátkodobým na střeše.

Nájmy a ceny nemovitostí jsou ale přece spojené nádoby - pokud bude nájemné výrazně levnější než (úroková složka) hypotéky, lidé budou preferovat nájemné. Zahraniční investoři - a dle některých odhadů tato skupina kupovala třetinu až polovinu bytů v novostavbách - rovněž ve světle zjištění, že volný pohyb není taková samozřejmost, přehodnotí životaschopnost/rentabilitu nakoupených nemovitostí.

A proč myslíte, že zpomalí vnitřní migrace do velkých měst? 

Slyšíme sice často argumentaci, že Praha bude atraktivní za každých okolností, ale nejenže na velkoměsta bude po odeznění koronaviru nazíráno jinak (ostatně už je - stačí se podívat na nevraživost některých obcí vůči pražským návštěvníkům), i samotná historie migrace do Prahy mluví odlišně.

Přírůstek v letech 2005−2009 dosáhl v čistém vyjádření 73 tisíc lidí a v letech 2015−2019 51 tisíc lidí, v pokrizovém období 2010−2014 (s nímž se pojil pokles či stagnace cen) se však do Prahy přistěhovalo pouze 23 tisíc lidí (z toho více než polovina v jednom roce - 2014).

Dále zmiňujete neochotu bank. Pro banky jsou ale dosud hypotéky velkým zdrojem příjmů a o klienty se perou. To se tedy teď podle vás změní?

Banky dnes preferují spíše financovat stát a dělat rezervy na příští ztráty než financovat občanům byty - hypoteční sazby navzdory výrazným poklesům sazeb úrokových swapů neklesají. Nakonec sice banky ultranízké úroky do sazeb promítnou, ale bude to trvat. 

Zkusme se teď na ceny nemovitostí podívat opačně. Existují v některém směru indicie, že se ceny udrží minimálně na současné úrovni?

Pokud by se ekonomické oživení skutečně podobalo tvaru písmene V, pak ano. Rovněž by se ceny udržely minimálně na dnešní úrovni, pokud by lidé začali věřit, že zásahy centrálních bank brzy vyústí ve vysokou inflaci. 

A jaký tvar tedy bude podle vás mít křivka současné krize?

Dle mého něco mezi U a L. Propad je okamžitý a hluboký, oživení kvůli nejistotě, rostoucímu sklonu k úsporám (a tudíž klesajícímu sklonu ke spotřebě), nezaměstnanosti a tlaku na mzdy relativně pomalé.

Tvrdíte, že hloubka současného ekonomického propadu se bude počítat v násobcích poslední krize. Proč myslíte, že bude dopad takto drtivý?

Už je. Za tři čtvrtletí (4. čtvrtletí 2008 a první dvě čtvrtletí 2009) ekonomika poklesla o 6 procent. Česká ekonomika v 1. čtvrtletí letošního roku poklesla skoro o čtyři procenta, a to byla ekonomika v onom kvartále zavřená jen dva týdny. Ve čtvrtletí druhém byla zavřená skoro pořád, takže propad bude ještě daleko hlubší.

Důvodem je samozřejmě koronavirová uzavírka ekonomiky, kterou ale zhoršila též nediskriminující, tedy plošná politika vlády. Německo kupříkladu nepostupovalo cestou uzavření všech provozoven a v 1. čtvrtletí si vedlo lépe, ekonomika tam zpomalila jen polovičním tempem oproti nám.

Dále hospodářství uškodila pomalost a neadresnost pomoci. Místo toho, abychom všem OSVČ dali něco, jsme měli dát některým OSVČ vše.

Vraťme se k cenám bydlení. Realitní makléři si pochvalují vládní rozhodnutí o zrušení daně z nabytí nemovitostí kompenzované ovšem chystaným zrušením odpočtu úroků z úvěru na bydlení z daňového přiznání. Nemůže být právě tento krok impulzem pro obnovení poptávky po bytech, která zabrání výraznějšímu propadu cen?

Samo o sobě je to dnes vcelku irelevantní. Pokud připustíme, že trh nemovitostí bude v příštích několika letech spíše trhem kupujících, s největší pravděpodobností by daň beztak nedopadala ve svých důsledcích na kupující, nýbrž na prodávající. Co může zpomalit (nikoliv zastavit) tlak na pokles cen, je dočasný souběh možnosti daňového odpočtu a zrušení daně.

A jak samotné zrušení daně a zároveň omezení odpočtu úroků hodnotíte? Může tento krok zvýšit dostupnost bydlení?

Ty dva kroky jdou proti sobě, takže jejich čistý dopad není velký. Jistě, je lepší okamžitá úspora dnes než úspora roztahaná do následujících 30 let, ale čistý efekt (bráno v současné hodnotě) obou protichůdných opatření na peněženku kupujících není velký. 

Martin Lobotka

Vystudoval Ekonomickou univerzitu v Bratislavě a institut CERGE-EI v Praze. Od roku 2007 do roku 2013 pracoval jako analytik v České spořitelně, primárně pokrýval českou ekonomiku. Od roku 2014 je hlavním ekonomem společnosti Conseq Investment Management.