سليمان الدليجان: ملاحظات سكنية عامة مع أزمة كورونا - حديث العقار

للعقار السكني ثقل في السوق العقاري، اذ استحوذ على ما يقارب الـ %55 من التداول في 2019 والذي بلغ 3.7 مليارات دينار، وخلال السنوات الماضية تشكلت في السوق قطاعات عقارية لم تكن في السابق ذات تأثير على التداول منها: البيوت السكنية المؤجرة، لكن مع انخفاض العائد على الودائع بالبنوك وسهولة الحصول على التمويل المناسب عند البناء للمستثمرين الكبار وارتفاع تكلفة الاستثمار بالعقار التجاري الاستثماري، ساعد كل ذلك على بروز منتجات جديدة فعالة ومؤثرة بل وناجحة في الأزمات الاقتصادية مثل أزمة «كورونا»، خصوصاً إذا علمنا أن %90 تقريباً من سكان الفلل السكنية المؤجرة هي من الكويتيين المدعومة رواتبهم من الحكومة بخلاف العمارات الاستثمارية التي تأثر ملاكها في أزمة «كورونا».

منذ بداية إعلان انتشار فيروس كورونا، عمدت الحكومة إلى إغلاق الوزارات ووقف الأعمال التجارية وأنشأت لجنة للتحفيز الاقتصادي. تحدثنا في المقال السابق عن قرارات اللجنة الخاصة بالجانب الاستثماري والتجاري، حديثنا اليوم عن الجانب السكني مع ارفاق بعض الاقتراحات لمعالجة الوضع السكني بشكل عام:

1 – لا شك أن اللجنة عمدت إلى توفير أرضية وغطاء فني للاقتراض في السكن الخاص عن طريق تخفيض سعر الفائدة وتخفيض الدفعات الأولى عند شراء أراض أو بيت بواقع %10، وهذه القرارات تدخل تحت مظلة السياسة النقدية التي ثبت تأثيرها عند رغبة الأفراد بالحصول على تمويل لشراء عقار.

2 – علينا أن نعلم أن لجنة التحفيز الاقتصادي غير معنية بتخفيض أسعار العقار بل من مهامها الأولى دعم السوق وتقويم مساره وتوفير السبل المناسبة لسيره بطريقة فنية.

3 – أسعار الفائدة عند الجهات التمويلية ما زالت مرتفعة، في أوروبا الفائدة لا تزيد على %2 – %2.5 بينما في الكويت الفائدة تقارب %4!

4 – تخفيض الدفعة الأولى %10 عند شراء العقار السكني (أرض أو بيت) ليس ذا تأثير كبير على السوق بسبب أن أسعار العقار مرتفعة، مثال سعر أرض 500م2 بالفيحاء يقارب 500 ألف دينار وسعر أرض 400م2 في أشبيلية يقارب 350 ألف دينار فهل يملك شاب %40 من قيمة الأرض كدفعة أولى؟!

5 – الوقت مناسب للحكومة للعمل بشكل اكبر على توفير الأراضي ما بعد الدائري السابع وفي شمال الكويت لغير طالبي السكن عند المؤسسة العامة للرعاية السكنية لسبيين: تحويل المضاربات على الأراضي بالمناطق القريبة من الدائري السادس وتوفير سبل سكن مناسب لمن يرغب بالشراء.

6 – علينا ان نتفق ان معادلة المشكلة الإسكانية ليست لها علاقة بقرارات لجنة التحفيز الاقتصادي، المشكلة عند الحكومة متراكمة منذ سنوات، صحيح انها قامت لتسريع التوزيع في السنوات الأخيرة، لكن هذا لا يكفي، والوقت مناسب لاستجلاب شركات مقاولات ضخمة من الخارج تعالج الوضع خصوصا مع توقف هذه الشركات عن العمل حاليا واستعدادها لتقديم أسعار مناسبة بعد أزمة «كورونا».

7 – على الجهات التمويلية دور أكبر في القيام بعمل وطني يواكب أزمة «كورونا» عن طريق تقديم تسهيلات أكبر من الدفع، اطالة أمد السداد، اسقاط ديون المتعثرين المستحقين.

8 – العمل على تطبيق كود البناء عند تشييد المباني السكنية، ما زال تشطيب البيوت السكنية يقوم بالدرجة الأولى على رغبة المالك، الغالب في البيوت المعروضة والمشيدة بغرض البيع الغالب فيها سوء التشطيب وسرعة البناء وعدم القيام على معايير فنية هندسية صحيحة. انما تقوم على اجتهادات المالك ان لم يكن المقاول، وهنا غير وارد بالدول المتقدمة بل يجب فرض نظام تشطيب بمستوى لا يقل عن المتوسط، وهذا يفيد بالتخلص من العمالة الهامشية غير الفنية ولتقديم منتج عقاري لا يحتاج إلى صيانة بعد 6 اشهر من شرائه!

9 – اعادة الدراسة بشكل جدي حول منتج «الرهن العقاري» المطبق في دول قريبة وبعيدة عن الكويت والاستفادة من مثالب تجاربهم.

آخر الأخبار – متفائلون بفتح البلاد ولو فتحا جزئيا كما حصل في دول الخليج، وفي أوروبا بدأ الفتح بشكل شبه كامل للتعامل على ارض الواقع مع فيروس كورونا وفق اشتراطات صحية. – الوضع في محال التجزئة (مطاعم، صالونات حلاقة، مقاه وغيرها) وضع غير سليم، إذا استمر الوضع على ما هو عليه الآن من حظر كامل لعمل القطاعات التجارية.

السلسلة مترابطة بين العقار التجاري والاستثماري، قد يستطيع المالك ان يتنازل او يسقط الأجرة عن المستأجر لمدة شهر أو شهرين مجاراة للوضع العام لكن قد لا يستطيع اكثر من ذلك كما ان المستأجر يستطيع ان يعبر على فقدان دخله وتحمله لإيجارات الموظفين لمدة شهر أو شهرين ثم قد يتوقف بعد ذلك.

Volume 0%   – حسب بيانات وزارة التجارة: عدد المطاعم 15 ألف مطعم وعدد المقاهي 800 مقهى ويصل عدد النوادي الصحية إلى 7 آلاف. – حسب بيانات اتحاد العقاريين: 23 شركة عقارية تملك 5800 محل مؤجرة على مطاعم، مقاه، نواد صحية. متوسط القيمة الإيجارية الشهرية 1300 دينار تقريبا.

المصدر