Рынок недвижимости в ожидании революции

В конце мая появилась первая внятная статистика использования россиянами кредитных каникул, на которые они имеют формальное право с начала апреля. По данным ЦБ, доля заемщиков, подавших заявления о кредитных каникулах, составляет 0,6% от их общего числа, из них 0,4% – удовлетворены банками. Примерно треть от этого числа приходится на ипотечных заемщиков.
 
Цифры обескураживают, учитывая, что, по данным различных опросов, около 60% граждан столкнулись со снижением доходов, а часть из них вообще потеряла работу. Статистическая «погрешность» объясняется просто: часть заемщиков не может уйти на каникулы по формальным причинам – как правило, это превышение установленной законом суммы кредита. Другую часть не устраивают условия таких каникул, ведь проценты, несмотря на отсрочку выплат, все равно продолжают начисляться. Третьи не хотят портить кредитную историю, и потому добровольно отказываются от таких «послаблений».
 
Между тем стройиндустрия, которая, как известно, является локомотивом развития экономики, замерла в ожидании то ли штиля, то ли шторма. В условиях, когда существующих заемщиков оставили один на один со своими проблемами, решено поддержать заемщиков будущих. Чем-то напоминает пирамиду, правда?
 
Расчет делается на отложенный спрос, ведь в течение почти двух месяцев регистрация сделок была крайне затруднена или вообще заблокирована, учитывая карантинные ограничения. Расчет делается на ажиотажный спрос на недвижимость после открытия «шлюзов». Будет ли таковой, а если будет, то как долго продлится, пока неясно.
 
Интересно то, что текущие процентные ставки по кредитам не кажутся заемщикам такими уж привлекательными. Если посмотреть на предложения банков, то мы увидим, что зачастую ставки не снизились, а просто не выросли. Именно в этом главное достижение снижения ключевой ставки Банка России в апреле. В этих условиях застройщики вынуждены разрабатывать собственные, либо совместные с банками, программы субсидирования будущих покупателей. О совместных с банками программах заявил целый ряд крупнейших застройщиков страны.
 
В некотором смысле такая практика противоречит изначальной задумке так называемого проектного финансирования (схема покупки квартир по эскроу-счетам, запущенная летом 2019 года), ведь суть этого механизма предполагала, что покупателя и застройщика более не связывают отношения финансового характера.
 
Покупатель приходит к застройщику, выбирает квартиру, но деньги свои отдает в банк, который является гарантом выполнения застройщиком своих обязательств. Тогда как стройка финансируется за счет собственных и кредитных средств. Теперь же застройщики прямо участвуют в организации программ лояльности за счет своих и одолженных денег. И это явно происходит не от хорошей жизни. Банк России аккуратно снижает процентную ставку. Дальнейшее ее снижение возможно на одном из ближайших заседаний совета директоров, но не сказано, на каком именно. Это может случиться в июне, июле, августе, а может и вовсе не произойти.
 
ЦБ можно понять: ведь одно дело стимулировать новых покупателей квартир, и совсем другое – спровоцировать волну рефинансирования ипотеки текущими заемщиками. А этого, как мы видим, банки стараются не допустить ни под каким предлогом. И это еще один предвестник того, что идеальный штиль в какой-то момент может смениться идеальным штормом. Личное банкротство заемщиков и, как следствие, принятие банками на баланс тысяч объектов недостроенной недвижимости, может разрушить хрупкий баланс спроса и предложения. Именно это произошло в США в 2008 году.
 
На 1 июня Минстрой анонсировал дополнительные меры поддержки стройотрасли. Что именно будет предложено, пока держится в секрете. Сказано лишь, что меры будут нацелены на увеличение объемов ввода жилья и стимулирование выхода на рынок новых площадок. При всем этом, судя по публичным комментариям замглавы Минстроя Никиты Стасишина, в Минстрое не ожидают снижения цен на новостройки. И снова вопрос: спрос падает, предложение сохраняется, но цены не падают. Каким образом?
 
Можно предположить, что одной из ключевых мер, которая позволит решить эту непростую задачку, станет решение набившего оскомину вопроса о статусе апартаментов. До трети нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге относится именно к этой категории. Несмотря на статус нежилых помещений, апартаменты (если не говорить о редевелопменте промпредприятий) – это именно жилье, которое используется точно так же, как и квартиры.
 
Признав апартаменты жильем, можно добиться выполнения критерия по неснижению объема квадратных метров на рынке. При выполнении этого условия цены на апартаменты действительно не упадут, и даже могут вырасти. Но тогда государству предстоит взять обязательства по строительству социальной инфраструктуры, которая, как известно, для апартаментов не предусмотрена.
 
Существует мнение, что строительство школ, больниц и детских садов – вообще забота не инвестора, а государства. Что эти учреждения являются частью сопутствующей инфраструктуры, в которой возводятся жилые объекты, наряду с дорогами, электросетями, канализацией и т. п. Это касается не только апартаментов, но и квартир. Возможно, это и есть «революционные вещи», о которых говорил Никита Стасишин, анонсируя новые меры поддержки? Если так, то такой подход может в корне изменить систему взаимоотношений между государством и стройиндустрией, и на рынке действительно грядет революция.
 
Источник