Рынок первичного жилья. Будут ли дорожать квартиры?

После карантина первичный рынок недвижимости будет в непростой ситуации. Все ли застройщики, девелоперы и покупатели готовы принять вызов в этом челлендже?

Что с продажами

COVID-19 и последовавший 2-месячный карантин фактически отбросил первичный рынок жилья в 2019 год с его «крепкой» гривней, политикой и «Укрбудом». Продажи существенно сократились: в марте-апреле в объектах эконом-класса — до 70% от уровня декабря 2019 — января 2020, а в объектах новых форматов, по разным оценкам, — на 15−20%. При этом отложенный спрос увеличился практически на 40−50%: на каждую осуществленную сделку приходилось около 10−15 отложенных.

Еще добавлю: количество квартир, приобретаемых на начальных стадиях строительства, сократилось на 35%, хотя именно на старте проекта цены на квартиры были максимально приемлемыми для покупателя (на 25−30% ниже, чем на стадии ввода объекта в эксплуатацию). При этом, на завершающих стадиях строительства из-за достаточно высоких цен, уровень продаж снизился вообще на 75−80%.

Как будет реализован отложенный спрос

На сегодняшний день в 40% объектов жилищного строительства работы либо только начаты (подготовка котлована, обустройство свайного поля), либо находятся на стадии строительства каркаса зданий. То есть, другими словами, у потенциального покупателя будет выбор между объектами на начальных стадиях строительства по наиболее привлекательной цене и жилыми комплексами, строительство которых подходит к концу.

Вполне очевидно, что очень важным для покупателя станет репутация застройщика, интенсивность строительства (велось ли строительство во время карантина), «чистота» документов будущего ЖК. Кроме этого важным станет концепция будущего объекта, создаваемый инфраструктурный комплекс, качество строительства, инвестиционный потенциал планируемой покупки.

Весомыми для покупателя станут функциональность планировок и дополнительные инфраструктурные возможности. Например, на рынке есть проекты с однокомнатными квартирами площадью около 45−46 м2, которые при желании покупателя можно переоборудовать под 2 равноценные смарт-квартиры. Кроме этого, 6 из 10 покупателей обращают повышенное внимание на будущую инфраструктурную составляющую: спросом будут пользоваться объекты, в которых предусмотрен встроенный ТЦ, фитнес-центр, студия детского развития, продуктовый маркет, коворкинг. Также одним из обязательных условий, выдвигаемых инвестором, является свободное от машин пространство, закрытая и охраняемая территория ЖК, наличие лаунж-зон, мини-парков и т. д.

С большой долей вероятности отмечу, что в ближайшие 1−2 месяца спрос с целью сохранения и приумножения капитала будет сконцентрирован на 10−15 объектах новых форматов на начальных стадиях строительства. Такие проекты на старте строительства могут привлечь более 70% всех покупателей, объекты со сроком строительства более 1 года — около 10%, и на завершающей стадии — до 20%.

Таким образом, в условиях ограниченного спроса приоритетными для покупателя станут качественные объекты по наиболее выгодным ценам.

Цены расти не будут

Я убеждена, что на сегодняшний день многие компании постараются сдерживать существующие цены, тем более, что объективных причин для их увеличения попросту не существует.

Во-первых, в посткарантинных обстоятельствах сниженного спроса именно стабильные цены будут соответствовать ожиданиям покупателей. «Рынок стабилен», — это четкий месседж, сигнал для покупателя. В таком сигнале, думаю, заинтересованы абсолютно все застройщики.

Кроме этого, рынок строительных материалов также ощутил на себе все «прелести» карантина. По моим данным, уровень продаж стройматериалов снизился практически в 2 раза. Естественно, производители будут заинтересованы наладить сбыт своей продукции по приемлемым ценам, которые из-за ограниченного спроса могут быть несколько снижены. Не стоит забывать и о том, что количество рабочих также может существенно увеличится, а переизбыток рабочей силы неминуемо ведет к снижению уровня заработка. После прошлогоднего роста зарплат в строительстве в среднем на 25−30%, в этом году, как это ни печально, произойдет своего рода «откат» зарплат до уровня 2018 года.

Таким образом, украинский «посткарантинный синдром» приведет к еще большей избирательности покупателей, которые будут искать качественный проект по приемлемым ценам, не забывая о репутации застройщика. Кроме этого, на данный момент стабильность цен вполне реалистична. Возможно, что из-за снижения затрат на строительство, некоторые компании, реализующие преимущественно объекты эконом-класса, смогут снизить цены на 5−7%. Но средние ценовые показатели по рынку будут оставаться стабильными, как минимум, 1−2 месяца.