買翻新盤點計樓齡？高樓齡翻新盤最高仍可造30年按揭？｜陳永鍵

近月接獲不少關於翻新盤葵芳匯的按揭查詢。葵芳匯內部有如一手物業，但項目為舊樓重建，屬翻新項目。故按揭計劃並不能選用一手物業的按揭計劃，須根據二手物業的按揭計劃及條款進行審批，例如樓齡、按揭利率及回贈都是考慮因素。對此物業，銀行暫時還沒有放寬額外審批準則。
撰文：陳永鍵｜圖片：unsplash

銀行會以估價行標準衡量翻新盤

葵芳匯位於葵芳興芳路208號，前身為龍騰大廈，於1974年落成，經估價行驗證樓齡達46年，全棟大廈於翻新後出售，並命名為葵芳匯。是次項目提供89個住宅單位，單位實用面積介乎301至545平方呎，提供開放式、一房、兩房連儲物室及特色戶。物業不設會所，管理費每平方呎約3.9元，即每月管理費介乎約1,174至2,126元，與同區新樓價錢相若。

由於葵芳匯不是舊樓重建項目，而是翻新住宅，在銀行的角度是會以估價行的資料作準。銀行在承造按揭時會向估價行進行初步估價，而估價行會向銀行提供物業樓齡、呎數及估值。

大多買家會考慮的因素是此物業的估價及樓齡，假若遇上「估唔到價」的情況，銀行會取估價或買入價較低價者作按揭成數計算。經驗來說，估價行的估值普遍亦會跟隨買入價。

以前身物業計樓齡 數年後賣出或未能造高成數按揭

在樓齡方面，樓齡會以前身龍騰大廈的樓齡計算，即46年。在按揭年期方面，如承造六成按揭，按揭年期最長可以80減樓齡，按揭年期長達30年。由於物業售價屬高成數按揭範圍，如讀者考慮經按證公司申請高成數按揭，要留意此物業申請高成數按揭，年期會變成75減樓齡，換句話說六成以上按揭年期只可敘做最長29年。

以100萬元按揭貸款，以及現時最佳按揭利率1.89厘（5月20日）計算，敘造30年期的按揭供款為3,641元；而29年期的按揭供款則是3,735元，兩者供款相差94元。讀者可從樓齡角度考慮日後賣出時，買家會考慮的因素。

假設在購入物業後五年賣出，有興趣買入物業的買家理所當然會考慮的是樓齡，五年後物業屬51年樓齡，在買家的角度會考慮最長按揭年期，如以六成按揭計算，五年後該物業只可造最長29年按揭。如欲承造高成數按揭，買家可考慮最長24年的按揭計劃，部分年輕買家有機會因收入不足。或按揭年期太短為理由而壓價或另覓其他物業。

藍籌屋苑或可直接承造最長30年按揭

在大型銀行內有一項藍籌屋苑名單，如物業屬藍籌屋苑，銀行一般不理會物業樓齡而直接承造最長30年按揭。普遍的藍籌屋苑為美孚新邨、太古城、沙田第一城等大型屋苑，而銀行是會審視該物業的成交量、大廈單位總數及發展商來列入藍籌屋苑。

如物業超過50年，不屬藍籌屋苑的話，亦有可能承造最長30年按揭。有部分小型銀行，可審視物業質素地區，並對物業樓齡加以審批至最長30年，而最長試過60多年樓齡，亦可批出30年按揭貸款。

編按：陳永鍵擁八年以上按揭及銀行業務經驗，從加拿大大學畢業回港後，在外資及本地銀行相繼擔任個人信貸部及按揭部經理，熟悉各類型按揭、貸款投資財技及各銀行審批準則，其後創立了壹家壹按揭轉介，現為壹家壹按揭轉介首席按揭顧問。

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