Торговые центры перестают быть центром мира

За два месяца самоизоляции российские ТЦ лишились не только львиной доли арендных платежей, но и лояльности покупателей, которые распробовали интернет-торговлю. В перспективе владельцев коммерческой недвижимости также ждет рост вакантных площадей из-за оттока арендаторов

Торгцентры переживают сейчас если не катастрофу, то прежде невиданный кризис, причем российская специфика позволяет предположить, что отделается наш рынок куда более серьезными последствиями, чем многие зарубежные, — в силу зависимости от сырьевого экспорта, спрос на который минимален.

СЕЗОН СКИДОК

Согласно исследованию консалтинговой компании «Магазин Магазинов», в результате мер по нераспространению коронавируса владельцы российских торгцентров потеряют до половины арендных платежей, или более 30 млрд рублей за апрель - май 2020 года. Годовые потери при этом оцениваются в 110 млрд рублей, исходи из сценария постепенного выхода из режима самоизоляции.

«В марте арендаторы начали обращаться к владельцам торговых центров с предложениями по пересмотру условий аренды. Смягчение коммерческих условий (скидка от 20% до 30% на базовую арендную ставку или оплата арендатором только расходов на эксплуатацию) были в первую очередь предоставлены арендаторам таких профилей, как развлечения, фитнес, рестораны и кафе. Тем не менее, в марте более 70% арендодателей ТЦ Москвы не предоставили скидки по арендной плате или арендные каникулы, однако стали рассматривать скидки на апрель», – рассказывает старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Екатерина Сизанова.

Сегодня за закрытыми дверями практически неработающих ТЦ происходит торговля, но не вещами, а условиями для арендаторов. При этом скидок хотят даже те, кто не слишком-то пострадал от карантина. «Все ведут себя мало адекватно. Например, к собственнику приходит «Пятерочка» с требованием дать скидку в 50%. Мы как брокеры спрашиваем, на каком основании? Ведь в марте продовольственные магазины имели декабрьскую высокую выручку. Они начинают говорить о туманных перспективах. И порой получают скидки, поскольку это серьезный сетевой бренд. Да, есть объекты, где выручка у них упала на 40%, однако в целом картина у продуктовых ритейлеров не столь трагична, как у остальных. Есть при этом небольшие арендаторы, которые не могут открыться, они просят послаблений, но получают отказ и угрозу штрафных санкций в виде выплаты аренды за 6 месяцев», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости DNA Realty Антон Белых.

По данным «Магазина магазинов», 60% собственников площадей в российских ТЦ дали скидку арендаторам в размере 50% по итогам апреля 2020 года, 13% арендаторов вообще договорились платить лишь коммунальные платежи, 27% смогли добиться скидки менее 50%.
«Там, где нам не удалось изменить условия аренды, мы прекращаем работу. Но это относится лишь к десятку ТЦ, а в нескольких сотнях других нам пошли на уступки», - комментирует президент группы Zenden (представляющей одну из крупнейших розничных обувных сетей в России) Андрей Павлов.

Торговые центры не всегда могут позволить себе пойти навстречу ритейлерам, потому что они продолжают нести расходы, даже если жизнь в них едва теплится: «Допустим, в ТЦ работают супермаркет и аптека, это значит, что надо тратиться на охрану, эскалатор, обслуживание входных групп, уборку санузлов, эксплуатацию инженерных систем. Это большие расходы, и они практически не зависят от количества работающих арендаторов. Доходов многим сейчас хватает лишь на жизнеобеспечение, и то не всегда. В маленьких ТЦ с расходами проще, крупные сейчас убыточны. Многие собственники не готовы поэтому обнулять аренду», - объясняет Антон Белых.

При этом по факту в апреле 2020 года большая часть собственников не получила оплату с более чем половины арендаторов, — отмечают аналитики компании «Магазин магазинов». В среднем 5% арендаторов потребовали расторжения договоров, однако в ряде ТЦ этот показатель достигает 25%. Решили не продолжать на прежних местах торговлю предприниматели из сферы fashion, товаров для дома, оптики, туризма и др. Лишь треть арендодателей не зафиксировали ни одного требования расторжения договора после запуска ограничений, — надежда на благополучие после отмены ограничений жива у ритейла в наиболее успешных ТЦ.

Согласно прогнозам «Магазина магазинов», к концу года уровень вакантности в российских ТЦ увеличится с нынешних 6 до 8 – 9%. Более пессимистичен управляющий партнер консалтинговой компании в области коммерческой недвижимости «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов, – по его мнению, в течение ближайшего года пустовать будут 12 – 15% площадей торгцентров.

АХИЛЛЕСОВА ПЯТА ТОРГЦЕНТРОВ

Собственники ТЦ сегодня оказались в очень уязвимом положении. Сектор максимально закредитован – общая задолженность перед банками, по данным управляющего директора Российского союза торговых центров Олега Войцеховского, достигает 2,7 трлн рублей, в среднем же, как полагает Алексей Ванчугов, долговые обязательства каждого торгового центра составляют 70 процентов от стоимости этих девелоперских активов.

Российские ТЦ в большой степени зависят от банков, однако, как отмечает Ванчугов, активы, которые при неблагоприятном развитии событий могут перейти в собственность кредитных организаций, не являются ликвидными, рискуя оказаться непосильным балластом.

В случае массовых банкротств ТЦ, как отметил в ходе онлайн-дискуссии: «К чему может привести коллапс торговых центров» генеральный директор компании Malltech Николай Артеменко, банки получат 2 трлн дефолтных долгов, что чревато обвалом системы кредитных организаций: «Банки эту нагрузку не выдержат. Получается, сначала порвется одно звено цепи, потом остальные. Дальше высокая инфляция, возврат к потреблению 90-х».

Разумеется, отразятся проблемы торгцентров и на социальной сфере. По данным Российского совета торговых центров, в индустрии по стране занято порядка 4 млн человек, часть из них уже остались без работы либо без зарплаты.

При этом, конечно, разные торговые центры имеют разную степень уязвимости. По мнению Алексея Ванчугова, в первую очередь пострадают те из них, которые были недавно введены в эксплуатацию и не наладили стабильный покупательский трафик, – они на фоне позитивных ожиданий, связанной со стабильностью последних лет, сумели сдать большие и средние помещения по высоким ставкам. Им стоит готовиться к оттоку арендаторов, поскольку потребительская активность очевидно снизится: «К потенциальным жертвам кризиса можно отнести ТРЦ «Саларис» в районе метро «Саларьево», «Галеон» на Островитянова (оба открылись в 2019 году), и совсем недавний «Остров мечты. Все, кто находился на взлете, будут заполняться по более низким ставкам. Арендаторы не будут столь щедры, как раньше», – считает Ванчугов.
С ним соглашается президент Zenden Андрей Павлов: «С точки зрения экономики многие ТЦ никогда не вернутся к своему доходу. У нас в последние годы развитие торговли не билось с экономической ситуацией. При общей стагнации предложение активно росло, конкуренция усиливалась. Понятно, что у торгцентров долгий цикл от проектирования до открытия, и заранее не угадаешь, как все сложится, – многие свежие проекты стартовали еще до 2014 года, но факт в том, что покупатели не сумеют обеспечить коммерческую успешность всей существующей торговой недвижимости в наступивший кризис», – полагает Павлов.

РИТЕЙЛЕРЫ ПОПАЛИ В СЕТЬ

Как отмечают эксперты, зачастую ритейл в последние годы позволял себе жить на широкую ногу, снимая под магазины чрезмерно большие площади. Теперь ширину ноги придется сузить.
«В Саларьево – рассказывает Алексей Ванчугов, - есть гипермаркет DinoZoo. У него 1,5 тыс. кв. м., он после снятия ограничений откроется, но зачем? Если бы там был склад для животных всея Москвы, и оттуда бы велась доставка на весь город, в этом был бы смысл. Но такое предложение не эксклюзивно, а потому избыточно. Аптечные сети занимались тем же — 36,6 в некоторых гипермаркетах брали по 500 квадратов. Аналогичная картина в одежном ритейле средне-высокого сегмента уровня Zara и Randevu – сейчас им предстоит ужиматься».

Кроме того, многие сегодня перенастраивают каналы сбыта. Как отмечает директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту департамента управления недвижимостью Colliers International Елена Розанова, метраж магазинов во многих сегментах будет снижаться: основной акцент сместится на онлайн, а традиционная форма торговли станет поддерживающей функцией.

Правда, делать ставку на онлайн готовы далеко не все. По мнению владельца Zenden Андрея Павлова, сейчас выигрышна омниканальность – не во всех сегментах интернет-продажи пока оправданы: «Да, у нас уже два месяца вся выручка приходит от маркетплейсов, но все бренды чувствуют себя в интернете по-разному. В Zenden мы имеем 5% от нормальных показателей, в Thomas Münz — 20%. Первый бренд работает по всей стране, второй — это столичные магазины. При этом себестоимость доставки для пары одинакова, но чем выше средний чек, тем выгоднее бизнес, — недорогой продукт продавать в интернете накладно. Конечно, закрытие магазинов дало интернету большую фору. Многие покупатели уже не вернутся в торгцентры. Порядка 10 — 20 процентов в разных сегментах ритейл потеряет. Другой вопрос, что интернет-гигантам необходимо налаживать логистику. Сегодня перед ними стоит задача приблизить склады с товаром к потребителю — около городов-миллионников необходимо открывать склады, так чтобы доставка до потребителя происходила в течение одного дня. Сейчас во многих регионах срок доставки с той же Lamoda занимает несколько дней. Региональные склады отнимут у ТЦ еще больше покупателей, но это дело нескольких лет», - рассказал Павлов, добавив, что его сети не корректируют стратегию развития в регионах, поскольку еще не везде они представлены, и есть потенциал для роста привычных форматов торговли. При этом метраж новых магазинов также не предполагается сокращать: «Где-то мы отрываемся на 200 метров, где-то на 500, уменьшена в силу новых обстоятельств будет аренда, но на формате магазинов это не скажется», - уверен Павлов.

Как отмечают эксперты рынка, текущие проблемы действительно являются головной болью совсем не для всех ритейлеров. По словам Антона Белых, интерес к поиску новых помещений сохраняется в ряде сегментов: «Аптеки, оптика, одежные дискаунтеры, детские товары, пекарни, закусочные формата фудкортов смотрят. Правда, пока не берут, но обсуждают уровень платежей, выторговывать арендные каникулы. Активность рынка сейчас — 10 - 20% от прежней, но паники первых недель карантина уже нет. Страдают все, кто не работает, однако понятно, что, к примеру, фэшн эконом-класса восстановится быстрее ресторанов: в «Смешные цены» и «Familia» люди пойдут сразу, как и в маникюры, салоны красоты. Ресторанам и барам будет очень плохо, а вот фудкорты быстро оживут, выйдут на нормальные показатели по выручке — людям скучно, им захочется куда-то выбираться», - считает Белых.

БУДУЩЕЕ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

Многих сейчас волнуют не краткосрочные перспективы восстановления торгцентров после снятия ограничений, а то, как изменится сама индустрия в ближайшие годы. К примеру, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов недавно заявил, что на месте ряда ТЦ должна появиться типологически другая застройка, при этом импульс к развитию получат магазины и сервисы шаговой доступности.

Как полагает президент Московской палаты архитекторов Борис Левянт, все не столь однозначно: «Формат торгцентров в ближайшие пять лет не изменится. Проблемы у владельцев никуда не денутся, однако в мире есть большое количество прецедентов, когда ТЦ консервируются и стоят десятки лет. Это частная собственность, определяют ее будущее не чиновники от архитектуры. Вполне возможно, отдельные ЦТ постигнет такая участь», - полагает Левянт, добавляя, что потребительское поведение людей в других странах, где уже закончилась самоизоляция, не поменялось — открывшись, торгцентры наполнились людьми: «Единомоментно ничего не начнут сносить, но что-то, возможно, будет реконструировано — у нас есть 20 — 15-летние ТЦ, по уровню качества не самые достойные. Во всем мире торгцентр работает лет 10 в изначальном формате, потом либо закрывается и переделывается, либо идет ползучая реконструкция», - говорит он.

Впрочем, коррективы возможны в силу изменения как людей, так и рынка. Алексей Ванчугов полагает, что на шоппинг как на работу мы ездить уже не будем: «У нас эта привычка вырабатывалась 20 лет, но через два-три года переход на новую модель рынка. К примеру, торгцентры может поменять реновация гипермаркетов, которые будут конкурировать с большими ТЦ, расширяя ассортимент: «Допустим, гипермаркет расположен на вылетной магистрали. Сейчас он торгует продуктами, но потом добавит мебельную и садовую функции, подстраиваясь под потребительские запросы и меняя внутреннее зонирование», - прогнозирует Ванчугов.

Как отмечает Олег Войцеховский из РСТЦ, торговые центры у нас, как и во всем мире, уже давно не ограничиваются одной функцией, принимая на себя ряд сопутствующих – развлекательных, образовательных и так далее, к тому же они постоянно трансформируются: «Все завязано на образ жизни людей, - привычки вряд ли в короткой перспективе изменятся», - уверен эксперт.