Стройки идут — цены растут: жилые квадраты в Приморье дорожают без оглядки на пандемию

Рынок недвижимости Приморья с марта текущего года живёт под давлением двух факторов. На строительстве нового жилья отражаются колебания курса доллара и закрытие границ, что усложняет и удорожает снабжение материалами. Спрос в свою очередь останавливает нестабильная экономическая ситуация и падение доходов населения из-за ограничений в условиях пандемии. Цены на квартиры тем временем продолжают расти, причём не только на первичном рынке. Как изменились спрос и предложение на рынке недвижимости Приморья из-за коронавируса — в обзоре VL.ru.

Во Владивостоке, по данным сайта объявлений FarPost.ru, в марте ещё наблюдался рост спроса на квартиры, и к концу месяца он достиг пика, превысив уровень аналогичного периода прошлого года на 25%. С началом «нерабочего» апреля интерес к покупке недвижимости у горожан резко упал, потеряв около 30% прежнего объёма. Спрос вернулся только в последних числах апреля, перейдя к медленному росту. Что касается продавцов квартир, то они не спешат возвращаться на рынок: в конце апреля количество предложений всё ещё было на 15% меньше, чем месяцем ранее.

Все это не помешало росту цен на жилую недвижимость во Владивостоке. На первичном рынке с января по май средняя цена квадрата в объявлениях о продаже прибавила почти 8%. В начале года за один квадратный метр в строящемся доме просили в среднем 107,5 тысячи рублей, а к концу мая хотят уже почти 116 тысяч. Эти данные не включают предложения о продаже элитных новостроек, диапазон цен на которые во Владивостоке простирается от 180 до 270 тысяч рублей за 1 кв. м.

Цены на вторичном рынке жилья росли медленнее. С начала года средняя стоимость квадрата подорожала на 5,2%, прибавляя по 0,7-1,5% каждый месяц. Если в начале января продавцы выставляли квартиры в среднем по 121,72 тысячи рублей за квадратный метр, то к концу мая цена превысила 128 тысяч.

По Приморскому краю в целом, по данным Приморскстата за первый квартал 2020 года, на первичном рынке жилья цена квадратного метра выросла в среднем на 6,6%. При этом типовые квартиры среднего качества с января по март подорожали на 26,3%, превысив 82 тысячи рублей за квадрат. Жильё улучшенного качества прибавило в цене 16,6% и теперь в среднем по краю стоит по 108 тысяч за 1 кв. м. Элитные квадраты в новостройках, напротив, немного подешевели, потеряв около 1,3% и опустившись ниже 180 тысяч рублей.

На вторичном рынке жилья в среднем по Приморью, по данным официальной статистики, наблюдается снижение цен в пределах 1-3%. Из-за этого средняя цена квадратного метра в новостройках обогнала квартиры б/у на символические 4%, хотя по самому востребованному типовому жилью цены на вторичном рынке всё ещё на 13,5% выше первички.

Курс валют удорожает строительство

До конца 2020 года приморские застройщики планировали ввести в эксплуатацию 436 026 кв. м жилья. Из них 21% - это те квадраты, которые не сдали в прошлые годы и собирались достроить в текущем. Помешать этим планам может не столько распространение коронавируса в регионе, сколько закрытие границ и резкие колебания курсов валют. Оба фактора напрямую влияют на снабжение строек необходимыми материалами.

Приморские девелоперы уверены, что все запланированные на этот год дома будут построены в срок, хотя и не отрицают — изменения в валютном курсе на 5-10% увеличили стоимость стройматериалов.

По словам директора компании «Эдельвейс» (ЖК «Шилкинский», ЖК «Пряники») Андрея Беззубкина, цена стройматериалов на рынке выросла сопоставимо с изменением курса рубля к доллару и евро.

«Поставщики, так сказать, оперативно среагировали и подняли цены ощутимо, особенно на приборы освещения, декоративные материалы. Пандемия сказалась и на сроке доставки из Восточной Европы зелёных насаждений, которыми мы планировали украсить прилегающую к ЖК территорию. Наверное, это самая уникальная проблема, на которую мы могли бы пожаловаться сегодня. В остальном сложностей не возникло: стройматериалы и все сопутствующие товары для окончания процесса строительства закуплены, договоры с поставщиками заключены заблаговременно, проблем с доставкой и поставкой не возникает. Наш объект уже в высокой степени готовности. Тренд на повышение цены изначально был связан не с курсом доллара, а со степенью готовности объекта. Поэтому дополнительно на цене квадратного метра курсовая разница не скажется», - рассказывает Андрей Беззубкин.

В то же время он замечает, что льготные программы ипотеки вряд ли сильно увеличат спрос на жильё бизнес-класса. Оно однозначно не впишется в условия ипотеки под 6,5%, где максимальная сумма кредита ограничена 3 млн рублей. В практике компании уже есть одобренные займы под «Дальневосточную ипотеку» в 2%, однако по причине высокой стоимости квадрата в комплексе бизнес-класса клиенты подчас оформляют несколько кредитов. Один по ставке 2% на максимально допустимую сумму 6 млн рублей, другой - на недостающую сумму по более высокой (не льготной) ставке.

Начальник отдела продаж компании «НОВЫЙ ДОМ» Мирон Ермоленко констатирует падение спроса по объектам: продажи идут, но их количество не сопоставимо с пиком января-февраля текущего года. Жилые дома, которые сегодня находятся в процессе возведения, уже обеспечены всеми необходимыми материалами, импортными в том числе. Не возникает проблем и с российскими поставщиками. Объекты, находящиеся на начальной стадии строительства, не требуют импортных стройматериалов или комплектующих. Однако по мере развития ситуации компания будет принимать решение об изменении логистических цепочек поставок.

В строительной компании ЖК «Зелёный бульвар» фиксируют значительный рост стоимости материалов — до 10%. Это существенные траты, поскольку в монолите арматура занимает большую долю. С началом пандемии в Китае появились и перебои с лифтовым оборудованием из Поднебесной, однако сегодня проблемы решены. По оценкам специалистов компании, фактически все импортные материалы выросли в цене, особенно заметен тренд на повышение стоимости керамогранита и алюминия. В компании почувствовали и «просадку» спроса, особенно очевидной она оказалась в апреле, хотя ипотека в 6,5% немного оживила рынок.

В ОСК «Регион» («Dом на Полетаева» и МКД на Гоголя, 35) рассказали, что в первый месяц объявленной самоизоляции спрос на первичную недвижимость действительно был шаткий. Сегодня продажи стали расти, порой превышая значения начала года. Все проекты, находящиеся в высокой степени готовности, имеют добросовестных поставщиков, и каких бы то трудностей не возникало. Разве что ощущалось некоторое повышение цен на стройматериалы.

Приморские компании, занимающиеся малоэтажным строительством, отметили, что рост цен отразился и на отечественных материалах, в первую очередь на их базовых комплектующих. Курсовая разница не повлияла разве что на щебень, скалу, кирпич и андезитобазальтовый блок, то есть материалы приморского производства. Из Европы местные застройщики нередко заказывали панели на фасад. Рост цен на них обеспечен из-за курсовой разницы и пошлин.

Пандемия не остановила рост цен

Директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков считает, что глобально цены на недвижимость в Приморье пока стоят на месте. Даже застройщики, которые увеличивают их по мере продажи квартир, очень часто повышают цены не такими темпами, как делали это раньше. Временное закрытие границ для грузопотока практически не сказалось на темпах строек.

На вторичном рынке недвижимости царит полная стабильность — собственники пережидают карантин и самоизоляцию. Одни сняли объекты с продажи, а другие - продолжают искать своего покупателя, но не собираются снижать цену. Покупателей на рынке недвижимости ещё достаточно.

По словам руководителя отдела развития и маркетинга компании «Центр новостроек» Юлии Чех, даже в период разбушевавшегося коронавируса плановый рост цен на жилую недвижимость никто не отменял. Но основной проблемой в этот период для приморских покупателей стала даже не цена, а сам выход на сделку: МФЦ не работают, надо приглашать выездных регистраторов, за две недели записываться на заключение сделки в банк. Единственный плюс, застройщики стали в течение 2-2,5 недель держать бронь с сохранением цены на выбранное клиентом жильё, поскольку люфт во времени до заключения ипотечного договора значительно увеличился.

По мнению руководителя агентства недвижимости Estater (Владивосток) Валерия Чумичева, в период пандемии покупка недорогого жилья небольшого метража в новостройках обвалила на 30-35% рынок аренды однокомнатных квартир и гостинок, равно как и продажи аналогичного сегмента на вторичном рынке. Покупатель готов взять «вторичку», но только за меньшие деньги, а продавец ещё не решается на столь серьёзные скидки. Но рано или поздно такой шаг придётся сделать.

«Интерес к новостройкам с демократичным квадратным метром благодаря льготной ипотеке фактически «выкосил» все возможные варианты во многих жилых комплексах, за городом в том числе. Оставшиеся квартиры там можно приобрести уже по более высокой цене. На рынке остался и, образно говоря, неликвид: квартиры, преподносимые как трёхкомнатные, площадью в 70 кв. м с одним окном. Хотя сегодня виден спрос на квартиры с ремонтом от застройщика, но и здесь надо понимать, что продажи пойдут, если рост цен на такие объекты будет не выше 3-4%, чем без отделки», - полагает Валерий Чумичев.

Более дорогое жильё сегодня не по карману рядовому заёмщику, а инвесторы не торопятся вкладываться в него на этапе застройки. В своё время они уже приобрели жильё за 120 тысяч рублей за квадратный метр, а сегодня не знают, как его продать за 145 тысяч. Количество покупателей на их товар явно поубавилось.

Представитель Союза независимых оценщиков во Владивостоке согласен, что сегодня ситуация на рынке не из лёгких. Несмотря на то, что запросов на проведение оценки жилья стало меньше, снижение цен не происходит. На вторичном рынке квадрат варьируется в пределах 80 000 - 90 000 рублей. Адекватная цена на первичку начинается со 100 000 рублей.

Из-за появления современного жилья, возводимого с учётом новых требований рынка и предпочтений покупателей, советские блочные дома и планировки теряют спрос. Пришло время монолитного и высокоэтажного строительства. Но даже в похожих домах разных застройщиков во Владивостоке можно наблюдать космический разрыв цен: если одна строительная компания предлагает квартиру за 3-4 млн рублей, другая продаёт аналогичную за 7-8 млн.

Ипотеку заменили живые деньги

На рынке первичной недвижимости Приморья сейчас преобладают высотки. Почти половина объёма жилищного строительства приходится на дома более 25 этажей — 48% от всей площади возводимого в крае жилья. Для сравнения, в 2017 году такие новостройки у нас составляли всего 23%. В целом по России высотное строительство по сей день не превышает 24%.

По данным ЕРЗ-аналитика, возведением нового жилья в Приморском крае занимаются 44 компании, у которых в работе 91 жилой дом, или 52 комплекса. На Владивосток приходится 85% строек. В этих домах предусмотрено 18 528 жилых единиц - квартир, блоков и апартаментов совокупной площадью 927 317 кв. м.

В Приморье не все компании-застройщики, а тем более их объекты, полностью перешли на эскроу-счета. Хотя такая схема финансирования и стала пропуском к легальному привлечению средств от частных лиц и проектному финансированию, пусть не всегда выгодному, но однозначно поддерживающему на плаву механизму. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка кредитования для застройщиков на Дальнем Востоке составляет 6%. Как бы то ни было, сегодня строить на свои средства компаниям сложно, да и льготные программы ипотеки (дальневосточную, семейную или под 6,5%) без эскроу привлечь проблематично.

Девелоперы в крае открыли более тысячи эскроу-счетов, предназначенных для расчётов по договорам участия в долевом строительстве. В Приморье на счетах дольщиков хранится более 2,6 млрд рублей. В то же время строители заняли денег и под проектное финансирование — примерно 15,8 млрд рублей, или 66% от общего портфеля подобных кредитов на Дальнем Востоке.

По словам собеседников VL.ru, раньше около 98% квартир в приморских новостройках продавались с помощью ипотечных кредитов. Сейчас эта доля упала до 90%. Участники рынка связывают это с двумя факторами. Во-первых, нестабильная экономическая ситуация останавливает потенциальных ипотечников от покупок в кредит, который предстоит выплачивать долгие годы. Во-вторых, после заявления президента страны о новом налоге на доходы с банковских вкладов внезапно увеличилась доля покупателей недвижимости, готовых платить живыми деньгами. К слову, за первый квартал года частные клиенты в Приморье забрали со своих депозитов около 9 млрд рублей.

Самое важное в Telegram-канале Новостей VL.ru Подписывайтесь на Новости VL.ru в Instagram Рубрика: Владивосток
Источник — VL.ru