¿Cómo afectará la crisis a los espacios de coworking?

• Los meses de confinamiento y las nuevas medidas de seguridad y distanciamiento social han puesto en duda este modelo...
• ...sin embargo, los expertos creen que el 'coworking' seguirá creciendo en España

El coworking y los flex spaces llevan varios años experimentando un importante crecimiento en España. La llegada de la pandemia y las medidas de distanciamiento social han puesto en duda este modelo de oficina basada en espacios abiertos, zonas compartidas y rotación de los puestos de trabajo.

Sin embargo, los expertos que han participado en el Observatorio online Mercado de oficinas: todo se transforma, impulsado por BNP Paribas Real Estate y ESCP Business School, aseguran que el modelo seguirá creciendo con fuerza en nuestro país e incluso podría salir reforzado de la crisis.

"En los últimos meses hemos vivido una situación bastante complicada", explica Óscar García, CEO de First Workplaces. "A nivel de facturación esta crisis nos ha impactado mucho a todos los operadores, tanto a los grandes como a los pequeños, que por desgracia muchos podrían desaparecer", apunta García, que cuenta con una visión panorámica del sector, ya que es directivo de la asociación nacional de Proworkspaces.

"Hasta ahora las salas de reuniones no se usan y no hay reservas para los próximos meses. Además, ha habido que restringir mucho las áreas comunes y los espacios ha habido que reacoplarlos. Nosotros históricamente hemos ido a densidades de ocupación inferiores. No estamos en edificios de hiper masificación y nuestro mobiliario es perfectamente útil para esta etapa de distanciamiento social y por tanto nos ha incidido menos en nuestra reestructuración, aún así, hemos tenido que retirar mesas y sillas en comedores y reducir los aforos de las salas a la mitad e intensificar las limpiezas y desinfecciones", explica García.

Pero a pesar de la nueva situación y de los retos que deben enfrentar en el día a día del negocio a partir de ahora, el directivo cree que los espacios flexibles y el coworking van a seguir creciendo. "Seguramente a partir del último trimestre volvamos a crecer, ya que somos una solución muy atractiva a la incertidumbre", apunta el CEO de First Workplaces.

"En el mercado se escucha que puede haber cierta rebaja de crecimiento de estas empresas. Pero yo estoy convencido de que es un sector que va a crecer muchísimo", asegura Ilan Dalvia, director Nacional Agencia en BNP Paribas Real Estate.

"Las empresas van a seguir teniendo su sede, pero van a tener que compatibilizarla con los flex office", señala el experto, que apunta a la implantación del teletrabajo durante los meses de confinamiento. "Las empresas han visto durante estos meses que es perfectamente posible que sus empleados trabajen desde casa de una forma eficiente, pero, sinceramente, no creo que en un futuro estemos trabajando desde nuestra casas. Pienso que habrá una flexibilidad muy importante de los horarios en las oficinas y también de espacios y el sector del flex office puede brindar una flexibilidad tremenda dotando de puntos de encuentro y trabajo a los empleados más próximos a sus viviendas", argumenta Dalvia.

Convivencia de ambos modelos

"Más que competencia de los grandes patrimonialistas de oficinas tradicionales, debemos ser partners. Incluso llegar a trabajar juntos y hacer joint ventures", asegura García. "Nosotros aportamos esa flexibilidad y esa rapidez e inmediatez que la mayoría de las compañías necesitan ahora, ya sea para proyectos puntuales o para situaciones como las que se van a dar o para sobrevivir en el modo de vida y economía actual", apunta el directivo.

García opina como Dalvia, y cree que "se van a flexibilizar mucho ciertos equipos y se van a dar más opciones de trabajar a las personas, no solo para trabajar en casa, también para teletrabajar en otras ubicaciones. Esta flexibilidad no te la puede ofrecer una sede de una oficina tradicional que cuenta con una sola ubicación y eso es lo que nosotros podemos aportar al mercado empresarial: multilocalización, inmediatez y flexibilidad", explica García.

"Las oficinas seguirán siendo necesarias, pero creo que serán un espacio para compartir y para humanizar la relación con los compañeros"

Javier Latasa, CEO de la compañía VASS, asegura que como usuario de oficinas en más de diez países "seguiremos utilizando las oficinas de largo plazo en aquellas ciudades que la necesitemos y en países en los que estemos en una fase de implantación o de crecimiento alto seguiremos utilizando el coworking. Así que creo que los modelos coexistirán como han existido hasta ahora".

"Nosotros somos una compañía de soluciones digitales y por tanto ya veníamos con una cultura muy tecnológica, porque lo cierto es que esto va de la cultura de cada empresa", apunta Latasa, que cree que a partir de ahora "a la oficina iremos a ratos".

"Las oficinas seguirán siendo necesarias, pero creo que serán un espacio para compartir y para humanizar la relación con los compañeros". Así ve el directivo las oficinas del futuro, en las que "habrá más espacios comunes y menos mesas, por lo que no preveo que haya una reducción de metros cuadrados, pero sí una transformación de ese espacio para suplir las nuevas necesidades".

"Todo se utilizará bajo demanda, por lo que los edificios deberán contar con una alta conectividad y sensorización. La gente irá a la oficina a ratos y tendrá que avisar, de modo que los edificios se podrán abrir por zonas y consumir menos energía y recursos, cerrando espacios a los que no se les esté dando un uso en ese momento", detalla Latasa, que asegura que el futuro de las oficinas pasa por edificios muy tecnológicos, muy modulables y en los que se puedan definir espacios compartidos y diferentes.

De hecho, ese futuro ya no es tan lejano. "En ESCP Business School el 80% de nuestros clientes, la mayoría grandes empresas, ya llevaba tiempo implementando o pidiéndonos este tipo de herramientas de transformación digital. Creo que esta tendencia es imparable. Se trata de una transformación digital y también del modelo de trabajo, ya que los trabajadores digitalizables podrán hacer parte de su trabajo en casa, en las oficinas o en espacios de coworking", explica Jaime Luque, director de ESCP Institute of Real Estate Finance and Management.

El modelo de trabajador digital puede generar además importantes ventajas para el empleado y también para la empresas. "En un supuesto en el que un empleado trabaja tres días desde casa y dos desde la oficina, se está generando una reducción del 60% de la presencia física de este empleado en las oficinas. Además, estos trabajadores estarían ahorrando dos horas diarias en transporte y en tiempo, lo que en una jornada laboral de 40 horas es un 15% de reducción, lo que permitiría aumentar la productividad y también la natalidad", explica Luque, que cree que en el momento en el que estamos "con empresas que cuentan con un gran endeudamiento esta puede ser una alternativa para aliviar costes".

Flexibilidad

La flexibilidad, además de en los horarios y en las oficinas, también se espera en los contratos. "Todavía es pronto para saber qué va a pasar, pero sí es cierto que cada vez más las empresas tienen dificultades para poder definir cual es su necesidad inmobiliaria a medio y largo plazo", explica Dalvia.

"Antes los contratos eran rígidos, pero tras la crisis de 2008 hemos aprendido a flexibilizar las negociaciones con un propietario, con medidas que antiguamente no existían en España como las carencias, aportaciones para la implantación de las empresas", apunta el experto de BNP Paribas Real Estate, que asegura que ya antes del Covid "veíamos dificultades por parte de las empresas a la hora de definir sus necesidades inmobiliarias en un plazo superior a cinco años. Ahora no tienen claro que su actual superficie contratada sea la correcta y no pueden definir cual va a ser a largo plazo, por eso creo que es posible que veamos algunas flexibilizaciones que van en ese sentido, en flexibilizar los contratos de obligado cumplimiento".

Sin embargo, esta flexibilización en algunos casos se encuentra con una importante barrera, la financiación. Así lo explica Luque, que detalla que "los contratos de alquiler suelen ser rígidos, porque hay una deuda por detrás que el propietario tiene que pagar, y esta deuda suele ser rígida y es lo que no permite la flexibilidad de los contratos". Pero ¿cómo se podría dotar de una mayor elasticidad a los contratos?. "Imponiendo un mínimo de renta para satisfacer esta deuda y una parte variable, que sería la prima que se llevarían los accionistas", apunta Luque.

"Nosotros somos el clásico ejemplo de patrimonialistas a largo plazo", explica Guillermo Fernández-Cuesta, director inmobiliario de Árima Real Estate Socimi, que asegura que en un momento como el actual se "pueden acomodar los rentas y se pueden renegociar. Pero lo cierto es que las empresas siguen necesitando oficinas y nosotros estamos enfocados a ese tramo del mercado en el que no se necesita tanta flexibilidad". Así, el directivo señala que "nuestro negocio tiene un nivel importante de apalancamiento, mucho menos importante del que había antes de la anterior crisis, pero sí que tenemos que apalancar nuestros inmuebles y la razón de ser de nuestro negocio es la promesa que te hace un inquilino de irte pagando una renta para nosotros ir pagando los intereses, las amortizaciones, los mantenimientos y esa expectativa de dividendo que tienen nuestros accionistas", detalla el directivo, que cree que los flex spaces pueden ser "absolutamente complementarios con nosotros, ya que algunos operadores alquilan parte de nuestros edificios".

Nuevos desarrollos

Con un parque de oficinas bastante obsoleto tanto en Madrid como en Barcelona, la apuesta de las promotoras por el desarrollo de nuevos edificios y la rehabilitación integral de inmuebles es clave para poder atender las nuevas demandas de los inquilinos y de las grandes corporaciones, que desde hace unos años han elaborado planes de implantación globales basados en objetivos de eficiencia. "Los nuevos proyectos son una oportunidad clara para el mercado", explica Dalvia, que asegura que las empresas cada vez están más concienciadas y quieren estar en sedes con certificaciones que acrediten su eficiencia.

"Todos los proyectos nuevos que vemos en el mercado están acorde con las tendencias y además ahora tienen la oportunidad de adaptarse a la nueva demanda post Covid", apunta el directivo de BNP Paribas Real Estate, que cree que estos desarrollos no tendrán problemas de ocupación, "si bien, los edificios obsoletos tendrán más dificultades de absorción de los metros que están vacíos".