'코로나 공포' vs '유동성 힘'…집값 힘겨루기 국면

서울 집값 8주째 하락했지만 낙폭은 축소
'절세 매물 끝물에 유동성 힘' 시장에 작용
이번주 금리인하 결정…부동산 시장 변수
국토부 "투기 유입 차단 정부 의지 강해"

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 서울 집값이 8주째 하락세를 이어가고 있지만 최근 하락폭은 서서히 줄어들고 있다. 시장에서는 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태에 따른 경기 침체 우려와 풍부한 유동성의 힘이 충돌하는 국면으로 진입하고 있는 것으로 보고 있다. 

27일 부동산업계에 따르면 대출과 세제, 청약을 총망라한 '12·16 대책', 수원과 안양 등을 조정대상지역으로 추가한 '2·20 대책', 수도권과 광역시 분양권 전매를 사실상 금지한 '5·11 대책' 등 정부가 지난해 말부터 내놓은 고강도 규제책에 시장이 요동치고 있다.
 
여기에 예상치 못한 코로나19 충격으로 경기침체 우려가 커지면서 부동산 시장 매매 심리도 급격하게 위축되고 있다. 특히 그동안 집값 상승을 견인해온 서울 강남4구 집값 상승률이 일제히 급락세를 나타내며 시장은 매도자 우위에서 매수자 우위로 바뀐 상황이다.

한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 지난 3월 다섯째 주 마이너스(-)로 전환해 5월 셋째 주까지 8주 연속 하락세를 지속하고 있다. 하지만 4월 넷째 주 0.07% 하락을 저점으로 5월 첫째 주 -0.06%, 둘째 주 -0.04%, 셋째 주 -0.04% 등 최근 들어 집값 하락폭이 줄어들며 미묘한 변화가 감지되고 있다.  

재산세와 종합부동산세 등 보유세 부과기준일(6월1일)을 앞두고 나온 급매물 거래가 사실상 완료되면서 급격한 하락세가 멈춘 것으로 시장에서는 보고 있다.

여기에 초 저금리와 풍부한 시중 유동성이 집값 상승을 자극할 가능성이 있다는 분석이 나온다. 정부의 강도 높은 규제에도 그동안 부동산 시장 상승세가 이어져 온 것도 유동성의 힘이 배경이었다. 

키움증권 서영수 연구원은 "코로나 위기 충격을 최소화하기 위해 하반기부터 정책 기조가 바뀔 가능성이 높은데 정부의 유동성 확대 정책이 이뤄지면 주식, 부동산 등 투자자산으로 유입되는 것은 불가피 하다"고 밝혔다.

또 수십조원에 달하는 토지보상금도 부동산 시장으로 유입될 가능성이 있다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 부천 대장 등 3기 신도시 토지 보상이 다음 달부터 이뤄질 전망이다.
 
현재 경기 침체 공포와 풍부한 유동성의 힘이 충돌하는 국면으로 진입하고 있어 투자심리가 어느 쪽으로 기울지에 따라 부동산 시장의 향배가 정해질 것으로 전문가들은 보고 있다. 
 
송인호 KDI 경제전략연구부장은 "유동성의 힘과 경기 침체 우려가 충돌하는 국면으로 진입하고 있다"며 "유동성 힘이 강하면 주택가격 하락이 멈출 가능성이 있고, 코로나19 여파가 실물경제로 전이 돼 경제침체가 본격화되면 부동산 가격 하락이 다시 지속화될 가능성이 있다"고 말했다.

오는 28일 예정된 한국은행 금융통화위원회의 기준금리 결정도 변수다. 금리인하에 따른 추가 유동성 공급은 통상적으로 부동산 가격 상승요인으로 작용하기 때문이다. 시장에서는 추가 인하 가능성을 높게 예상하고 있다.

하지만 경기 침체가 우려되는 상황에서 단행되는 금리인하는 부동산 시장에 미치는 영향이 제한적일 것이란 전망도 나온다. 

송 부장은 "기준금리가 추가로 인하 된다고 하더라고 그 목적이 경제침체가 더 가속화 되는 것을 막기 위한 것인 만큼 유동성이 전면적으로 부동산 시장으로 흘러들어가는 흐름은 아닐 것"이라고 말했다.
 
NH투자증권 김형근 연구원도 "코로나 영향으로 국내 경기악화가 지속됨에 따라 정부의 경기 부양책과 함께 초저금리 환경이 조성되고 있지만 정부가 부동산에 대한 고강도 규제정책을 지속함에 따라 부동산 시장으로의 자금유입은 제한적일 것으로 보인다"고 밝혔다.

정부가 부동산 시장 안정에 대한 확고한 의지를 가지고 있다는 점도 집값 상승에 부담 요인으로 작용할 전망이다. 박선호 국토부 제1차관은 지난 22일 뉴시스 포럼에 참석해 "코로나가 불러온 경제 위축에 대응하기 위한 금리인하 조치와 이에 따른 유동성 확대로 투기수요 흐름이 다시 나타난다면 언제든지 다시 주택시장으로 유입 될 가능성이 있다"며 "하지만 주택시장을 안정화 시키고 실수요자를 철저히 보호하겠다는 정부의 의지는 그 어느 때보다 강하다"고 밝혔다. 
 
실제로 지난 6일 수도권 공급대책 발표 이후 서울 용산 정비창 인근 집값이 들썩이자 국토부는 즉시 이 일대를 토지거래허가구역으로 지정하는 등 집값 상승을 용인하지 않겠다는 시그널을 보냈다. 국토부는 또 최근 나타나고 있는 수도권 일부 지역의 국지적 상승에 대해서도 예의주시 하며 규제를 예고한 상태다.


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