Taux d’intérêt négatifs et marché de l’immobilier: un impact considérable

Les taux d’intérêt négatifs servis depuis plusieurs années sur toutes les échéances des obligations de la Confédération provoquent une distorsion du rapport entre les coûts de la propriété du logement et ceux des loyers. Ils augmentent aussi considérablement l’attrait des immeubles de rapport comparé aux investissements obligataires.

Au cours des cinq dernières années, 30 000 logements en surstock ont ainsi été construits. Or la politique de taux d’intérêt négatifs en Suisse et en Europe ne semble pas près d’être abandonnée. Et elle a des conséquences sur l’évolution du marché immobilier helvétique.

La baisse des coûts de financement a considérablement augmenté l’avantage de coût global des logements en propriété par rapport aux logements locatifs. Vu les prix d’achat, loyers et taux d’intérêt actuels, les dépenses annuelles de logement des nouveaux propriétaires sont environ 15% inférieures à celles des locataires d’un habitat équivalent.

En outre, le rendement des capitaux propres dans le cas d’usage propre avec un nantissement de deux tiers atteint 4 à 5%. Un rendement impressionnant qui a de quoi séduire, surtout vu l’incertitude croissante en matière de prévoyance vieillesse. Par conséquent, les taux d’intérêt négatifs ont contribué à imposer, aux yeux des acheteurs, les logements en propriété davantage comme des biens d’investissement que de consommation.

Le taux de logements vacants fait partie du jeu

La faiblesse des taux d’intérêt a favorisé l’envolée des volumes de logements locatifs vacants. Il est vrai que l’introduction de taux d’intérêt négatifs n’a pas eu d’impact directement perceptible sur l’activité de construction.

Entre 2012 et 2017, le nombre de permis de construire n’a guère évolué et l’augmentation de logements vacants s’explique en grande partie par la croissance démographique en baisse. Mais l’activité de construction s’est maintenue à un niveau soutenu du fait des faibles taux d’intérêt, si bien que l’offre n’a pas pu s’adapter à une demande plus faible.

De surcroît, la quête de rendements positifs réguliers a fait que les investisseurs se sont davantage orientés sur la location que sur les logements en copropriété. Actuellement, environ 60% de toutes les demandes de permis de construire concernent le locatif, contre 50% en 2012.

Depuis 2015, la disposition à payer pour des revenus locatifs sûrs a fortement augmenté et l’introduction de taux d’intérêt négatifs a entraîné une hausse des prix d’environ 15% pour les immeubles locatifs. Depuis 2016, malgré la baisse des valeurs de rendement, les prix des immeubles locatifs n’ont pas particulièrement grimpé par rapport à la moyenne nationale. Les ardeurs de nombreux investisseurs ont en effet été freinées par la hausse du taux de logements vacants et par l’incertitude quant à l’évolution des loyers.

En revanche, les prix des logements très bien situés ont continué de flamber. Il faut dire que leurs rendements initiaux sont fortement corrélés avec les rendements obligataires en raison d’une prime de risque très stable. Ils sont donc très convoités par les investisseurs institutionnels.

Si les taux d’intérêt restent en territoire négatif, ces biens pourraient encore renchérir. Reste que leur potentiel de hausse a des limites. Sachant que la période d’immobilisation du capital est extrêmement longue, les risques de taux d’intérêt sur la durée sont élevés.

En outre, les coûts de transaction entrent beaucoup en ligne de compte dans ces prix par rapport aux revenus locatifs. L’acheteur doit donc rester propriétaire pendant très longtemps (effet de verrouillage), ce qui va lentement réduire la liquidité du marché.

*Chef économiste Suisse

**Economiste, Chief Investment Office UBS Global Wealth Management