Gatis Roze: Stāvvads pagalam, bet kurš tagad maksās?2

Autors: Gatis Roze, “Civinity” grupas Dzīvojamo ēku pārvaldīšanas nodaļas vadītājs

Pēdējā laikā apdrošinātāji arvien vairāk ziņo, ka mājokļu apdrošināšanā visbiežāk atlīdzības tiek pieprasītas par kaimiņu nopludināšanu.

Protams, ārkārtas ķibeles – pārplūdusi vanna vai pēkšņi plīsis veļas mašīnas pievads – var gadīties ikvienam, taču apsaimniekotājiem vislielākās raizes sagādā ēku maģistrālie ūdensvadi.

To uzturēšana labā tehniskā kārtībā ir sarežģīta, un mēs bieži vien kļūstam par neviennozīmīgu situāciju ķīlniekiem.

Teorētiski viss ir vienkārši: ja būvnieki izmanto kvalitatīvus materiālus, ēka tiek uzturēta pienācīgā kārtībā, tad inženiertehniskās komunikācijas kalpo visu tām atvēlēto laiku un iedzīvotājiem liekas galvassāpes nesagādā.

Protams, ūdens stāvvadu (un arī guļvadu) kalpošanas ilgums ir atkarīgs no to materiāla un modernās kompozītmateriālu caurules būs izmantojamas teju piecdesmit gadus, bet padomju laiku čuguna cauruļu kalpošanas laiks ir no 20 līdz 30 gadiem.

Pēc tam fiziski novecojušie stāvvadi gluži vienkārši ir jānomaina. Jo metāla caurules būs ne vien izrūsējušas, bet arī pamatīgi aizaugušas, tādēļ dažādas avārijas un plīsumi ir neizbēgami.

Par ēku inženiertehnisko komunikāciju uzturēšanu darba kārtībā atbild apsaimniekotājs. Taču apsaimniekotājs var izdarīt tikai to, ko atļauj apkārtējo apstākļu kopums.

Nevienam nav noslēpums, ka pirmskara un padomju laikā celtajās sērijveida ēkās dzīvokļu īpašnieki bieži vien nespēj vienoties ne par nepieciešamajiem remontdarbiem, ne par tiem vajadzīgo līdzekļu uzkrāšanu.

Tādēļ šīs mājas noveco straujāk, nekā tas būtu pieļaujams.

Stāvvadu nomaiņa ir ļoti dārga, tādēļ tikai retā dzīvokļu īpašnieku kopība spēj vienoties par jaunām caurulēm, kas ražotas, izmantojot jaunākos tehnoloģiskos materiālus.

Tādēļ ikdienā visbiežāk mainām kādu ūdensvada posmu, kurš ir saplīsis. Un paralēli atgādinām dzīvokļu īpašniekiem par to, ka ir pēdējais brīdis krāt naudu un domāt par ēkas kapitālu atjaunošanu.

Jo, protams, fiziski un morāli novecojušie stāvvadi ir tikai viena no tehniskajām problēmām, kas skar padomju laikos celtās daudzdzīvokļu ēkas.

Patlaban valdībā tiek spriests par papildu 75 miljonu eiro novirzīšanu energoefektivitātes pasākumiem.

Tā ir laba ideja, it īpaši ņemot vērā zemo atjaunoto ēku īpatsvaru Rīgā, taču, mūsuprāt, lielāks uzsvars būtu jāliek uz kompleksām renovācijām, kuras obligāti ietver arī daudzdzīvokļu māju inženiertehnisko komunikāciju nomaiņu.

Par lielākiem ieguldījumiem ēku uzturēšanā būtu jāsāk domāt arī tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri dzīvo pirmajos “jaunajos projektos”. Jāatceras, ka pirmajām modernajām jaunbūvēm jau ir vairāk nekā desmit un pat piecpadsmit, divdesmit gadu.

Mūsu novērojumi liecina, ka t.s. “jauno projektu” iemītnieki ir prasīgāki un daudz aktīvāk pieprasa inženiertehnisko komunikāciju defektu novēršanu.

Var būt pat gadījumi, ka vidēji liela caurules bojājuma dēļ tiek pieprasīta visa stāvvada nomaiņa.

Taču šādās situācija bieži vien veidojas pat sarežģītāka nekā vecajos, sērijveida namos.

It īpaši tad, ja nav precīzi nosakāms, kuram par šiem remontdarbiem būtu jāmaksā, un iedzīvotāji vēlas noskaidrot, kādēļ caurules neiztur tām paredzēto kalpošanas laiku.

Ja daudzdzīvokļu ēka ir celta salīdzinoši nesen, vēl ir spēkā būvnieka garantija, tad defektu novēršanu visbiežāk uzņemas attīstītājs.

Mēs kā apsaimniekotājs ļoti novērtējam sadarbību ar attīstītājiem, kuri tirgū darbojas ilgtermiņā, piemēram, “Merks”, “YIT”, “Bonava”, “Estera” un vienmēr ir gatavi meklēt saprātīgus risinājumus, ja būvniecības laikā kādam materiālam bijis rūpnīcas defekts vai pieļautas tehnoloģiskas kļūdas, to izbūvējot un nepieciešams nomainīt atsevišķu posmu.

Taču, ja nams ir būvēts vēl pirms 2008.gada finanšu krīzes, attīstītājs pēc dižķibeles ir bankrotējis vai pārtraucis darbību, tad par lielajiem remontdarbiem nākas maksāt pašiem dzīvokļu īpašniekiem vai apdrošinātājiem, ja iestājas polisē paredzēts apdrošināšanas gadījums, kas radījis zaudējumus kopīpašumam.

No vienas puses, šis ir būvniecības kopējās kvalitātes jautājums, kas skar visas procesā iesaistītās puses: attīstītājus, projektētājus, būvniekus, būvvaldes, u.c.

Taču tas uztrauc arī mūs, jo esam atbildīgi par ēkas apsaimniekošanu un saprotam, ka mājas pienācīga uzturēšana kārtībā paildzina tās kalpošanas laiku.

Protams, mēs nevaram ietekmēt un atrisināt visas būvniecības nozares problēmas, taču apsaimniekotājiem būtu mazliet vieglāka dzīve, ja Latvijā plašāk tiktu izmantotas būvju informācijas modelēšanas (BIM) tehnoloģijas.

Tādā gadījumā, jau pārņemot māju apsaimniekošanā, mēs varētu precīzāk novērtēt, vai un kādas problēmas mūs sagaida nākotnē.

Protams, BIM tehnoloģiju izmantošana nenovērstu kļūdas, kuras var rasties celtniecības laikā, taču apsaimniekotājiem būtu vieglāk strādāt.