Coraz trudniej o kredyt hipoteczny. Banki zaostrzają politykę i zmieniają procedury
by Jacek Frączyk
Większe wymogi dotyczące wkładu własnego, obawy o spadki cen mieszkań na rynku i uważne podejście do lokalizacji nieruchomości. To punkt widzenia banków, który może nasilić zapaść, jaka na rynku budownictwa mieszkaniowego ujawniła się w kwietniu. Z drugiej strony potencjalni właściciele mogą szukać nadziei w niskich stopach procentowych i elektronicznych formach udzielania kredytów.
- Choć spada oprocentowanie, to popyt na kredyty mieszkaniowe skokowo spadł w kwietniu
- Banki obawiając się kryzysu, zaostrzają warunki udzielania kredytów. Nawet jeśli nie podniosły minimalnego wkładu własnego z 10 proc., to zmieniają część warunków
- Zaostrzenie wymogów wpływa na ograniczenie popytu i zwiększa presję na rynek mieszkaniowy
Zwiastuny poważnego kryzysu i obawy przed pogorszeniem sytuacji finansowej i spadkiem cen mieszkań odbiły się na ostrzejszym podejściu banków do klientów na kredyty hipoteczne. To jest zresztą jedna z przyczyn obserwowanej w kwietniu zapaści na rynku mieszkaniowym, o której pisaliśmy w piątek - deweloperzy zaczęli w tym miesiącu budowę o połowę mniejszej liczby mieszkań niż rok temu, choć kilka tygodni wcześniej wskazywali, że prace prowadzone są bez zakłóceń.
- Od kilku tygodni następuje dostosowanie przez banki polityki kredytowej do sytuacji rynkowej. Obserwujemy również spadek popytu na kredyty hipoteczne na całym rynku. Sytuacja jest jednak zmienna, a czynniki, które będą istotne w kolejnych miesiącach to: sytuacja na rynku pracy (rosnące bezrobocie, zmiana wynagrodzeń, przejściowe problemy wybranych branż), sytuacja na rynku nieruchomości (możliwy spadek cen nieruchomości), ogólna sytuacja gospodarcza, a także oczekiwania w stosunku do tempa powrotu do sytuacji gospodarczej sprzed pandemii - mówi Business Insiderowi Tomasz Pol, dyrektor departamentu marketingu bankowości detalicznej w Banku Millennium.
- Banki zmieniają już wymagania w zakresie potwierdzenia stabilności źródeł dochodu, zmieniają - obniżają też wskaźnik maksymalnego LTV (stopnia pokrycia ceny nieruchomości kredytem, czyli odwrotność wkładu własnego - red.) - dodał Pol.
- Czy akcja kredytowa będzie (po otwarciu biur sprzedaży w maju - red.) podobna do poprzedniej skali? Pewnie nie, bo oczekiwania banków względem wkładu własnego się zmieniły na niekorzyść klientów - ocenia Dariusz Węglicki, dyrektor zarządzający funduszu Catella Polska.
Jak odnotowaliśmy niedawno, kryzys koronwirusa wpłynął w wielu bankach na wzrost ostrożności i zwiększył wymóg wkładu własnego. Z pewnością żaden bank nie chce powtórzyć losu Getin Noble, który udzielał przed laty frankowych kredytów hipotecznych wielu osobom bez - jak się okazało - zdolności spłaty i teraz ma najgorszy portfel kredytów hipotecznych na rynku.
Na koniec pierwszego kwartału GNB miał aż 4,7 mld zł złych kredytów (tzw. koszyk 3) hipotecznych na 25,7 mld zł wszystkich udzielonych i w straty wpisał już (ujemne odpisy) 2,7 mld zł z nich. To m.in. z tego powodu od kilku lat bank z grupy Leszka Czarneckiego wykazuje znaczące straty.
W innych bankach kredyty hipoteczne należą do najlepiej spłacanych. Mimo to banki postanowiły "dmuchać na zimne".
Wkład własny w górę
ING Bank Śląski podwyższył niedawno minimalny wkład własny z 20 do 30 proc. PKO BP już nie daje kredytów z 10-procentowym wkładem własnym (plus 10 proc. ubezpieczenia), ale z 20-procentowym, Bank Pekao wymaga 15 proc. BNP Paribas, BOŚ Bank, Bank Pocztowy i Citi Handlowy wymagają tak jak poprzednio minimum 20 proc. BOŚ w połowie kwietnia tymczasowo podniósł próg do 40 proc., ale z tych zaporowych warunków już zrezygnował.
Pozostała grupa banków - Santander BP, mBank, Millennium, Alior oraz Credit Agricole - wciąż jeszcze pozwala na 10 proc. wkładu własnego. Jednak część banków wprowadziła już pewne obostrzenia lub zmiany "rozważają".
- W dalszym ciągu oferujemy kredyty z LTV (pokrycie kredytem wartości nieruchomości - red.) do 90 proc., pod warunkiem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (powyżej 80 proc. LTV) - mówi Business Insider Polska Agnieszka Nachyła, menedżer ds. kredytów w Santander Bank Polska.
- Systematycznie analizujemy sytuację i nie wykluczamy zmian w tym zakresie - zastrzega. Santander to trzeci największy bank w kraju - aktywa na koniec marca miał minimalnie niższe niż drugi Bank Pekao.
Dodatkowe warunki do 10 proc. Ważna lokalizacja
Jeśli chodzi o wkład własny, to na razie poziom 10 proc. zostawia też mBank. Choć jednocześnie nastąpiły już zmiany w polityce kredytowej.
- Nie zmieniamy podejścia do wkładu własnego. Oczywiście dokonaliśmy pewnych zmian w polityce kredytowej. Ostrożniej podchodzimy do branż mogących mieć największe problemy w czasie COVID-19, dołożyliśmy także dodatkowe bufory przy liczeniu zdolności kredytowej - podaje Emilia Kasperczak, ekspert ds. kontaktu z mediami mBanku. - Nie tniemy, a kredyty z LTV powyżej 90 proc. nadal stanowią istotny udział w naszej bieżącej sprzedaży - dodała.
- W Banku Millennium nadal możliwe jest uzyskanie kredytu z minimalnym wkładem własnym na poziomie 10 proc. Praktycznie co drugi klient banku w dalszym ciągu decyduje się na skorzystanie z tej możliwości. Bank analizuje każdy wniosek indywidualnie, w związku z czym w zależności od lokalizacji oraz wartości nieruchomości mogą wystąpić okoliczności, w których bank poprosi klienta o wyższy wkład własny - mówi nam Jakub Kiliszek, kierujący zespołem koordynacji sprzedaży kredytów hipotecznych w Banku Millennium.
Podobne zastrzeżenia robi Credit Agricole, preferując inwestycje w dużych miastach.
- Utrzymaliśmy dostępność LTV 90 proc., korygując nieznacznie wcześniejsze warunki poprzez wskazanie maksymalnej wartości nieruchomości i określenie jej lokalizacji - duże miasta - podaje Mariola Willmann, menedżer zespołu kredytów hipotecznych banku.
Planów podnoszenia wkładu własnego nie ma Alior Bank i nie zmienia też parametrów produktowych, jeśli chodzi o kredyty hipoteczne. Przy spadających stopach procentowych powinno być teraz łatwiej dostać kredyt w tym banku.
Spadek oprocentowania nie pomógł
Już w najbliższy czwartek Rada Polityki Pieniężnej opublikuje decyzję odnośnie do stóp procentowych. Przypomnijmy, że cięcia zaczęła w marcu o 0,5 pkt proc., a potem 8 kwietnia zredukowano jeszcze kolejne pół punktu procentowego. Obecnie główna stopa, decydująca o oprocentowaniu m.in. większości kredytów hipotecznych (tych o zmiennym oprocentowaniu) jest na historycznym minimum i wynosi 0,5 proc.
Oznacza to, że o ile banki nie zwiększą prowizji, to kredyty hipoteczne mogą być najtańsze w historii. To teoretycznie powinno zwiększyć popyt. Jeszcze do kwietnia przez cały rok portfel złotowych kredytów hipotecznych w bankach rósł o około 3 mld zł miesięcznie - wynika z danych NBP. Okazuje się, że wkrótce może być jednak odwrotnie.
W kwietniu kredytodawcy przesłali do Biura Informacji Kredytowej zapytania o kredyty hipoteczne na kwotę niższą o 27,6 proc. niż rok wcześniej - podało na początku maja biuro. O kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 27,82 tys. klientów, w porównaniu do 42,51 tys. rok wcześniej. Jest to spadek o 34,6 proc. i jednocześnie piąty najniższy wynik od stycznia 2007. Skoro oprocentowanie nie pomogło, to być może technologia to zrobi?
Technologia idzie do przodu
Barierą nie do przejścia dla wielu klientów mogły być ograniczenia w działaniu placówek bankowych. Do tego dochodzą wszelkie formalności urzędowe. Niektóre banki usprawniając technologicznie ofertę postanowiły zwiększyć swoją przewagę nad konkurencją.
- Koncentrujemy się na uproszczeniach procesu, czyli możliwości udzielania kredytów bez konieczności wizyt u ekspertów kredytowych - wskazuje Emilia Kasperczak z mBanku. W ostatnich kwartałach pożyczki konsumpcyjne online stanowiły często ponad połowę sprzedaży niektórych banków.
Od kilku dni procedura w mBanku jest taka, że wszystkie dokumenty można przesyłać elektronicznie przez specjalną aplikację do wysyłania dokumentów, a w banku trzeba fizycznie pojawić się tylko raz, przy podpisywaniu umowy na samym końcu procedury. "Następnie, także zdalnie przez aplikację, (klient - red.) wysyła do banku dokumenty niezbędne do wypłaty kredytu np. akt notarialny" - czytamy w opisie usługi. Jak widać kryzys koronawirusa zmotywował banki do działań, które w przyszłości zaoszczędzić mogą wszystkim dużo czasu.
- W zakresie kredytów hipotecznych bank wprowadził zmiany usprawniające proces kredytowy, akceptując szerszy zakres dokumentacji w formie elektronicznej oraz wydłużając okres ważności umowy - podaje Joanna Błaszczyk z biura prasowego Alior Banku.