Contratto di locazione: lockdown? L'affitto non si paga

Il gestore di un attività commerciale sospesa a causa del lockdown non è tenuto a pagare l'affitto al proprietario. Decisione storica del Tribunale di Venezia. Il caso riguarda un negozio di abbigliamento di Marghera. Un caso che potrebbe aprire ulteriori scenari per le decine di migliaia di piccoli imprenditori costretti a tirar giù la saracinesca durante la quarantena e obbligati a pagare bollette e affitto senza poter usufruire di consumi energetici e servizi.

Noi ve lo avevamo anticipato qui, chiaro e tondo: se un imprenditore è stato costretto  ad abbassare le saracinesche del suo esercizio commerciale a causa del lockdown imposto dal governo, non è tenuto a pagare l’affitto nel il periodo in cui è rimasto chiuso. Agli articoli 1.463 e 1.464 del Codice Civile, già segnalati e spiegati dall'avvocato di Montebelluna Feliciano Dal Bo all'interno di una nostra intervista, si affianca una sentenza del Tribunale Civile di Venezia, emessa proprio in questi giorni inerente al pagamento del contratto di locazione.

Una sentenza pilota. Dunque, qualcosa che diventerà fondamentale per i tanti imprenditori che si trovano nella stessa situazione delineata all'interno del caso definito dalla giustizia veneta: esercenti cioè costretti a rispettare i canoni del contratto di locazione d’affitto in questi mesi di quarantena, nonostante la loro attività sia stata immobilizzata e costretta alla chiusura a causa dell'emergenza coronavirus.

Contratto di locazione, perché l'affitto è sospeso

"Il blocco dell’esercizio stato imposto da una causa di forza maggiore e non deriva in alcun modo da proprie responsabilità". Questo è il motivo per cui un imprenditore che paga in affitto le mura all’interno delle quali esercita la propria attività, che sia un ristorante, un bar o un negozio, non è tenuto a pagare il canone previsto dal contratto di locazione per l'intera durata dei mesi di chiusura stabiliti. Il caso specifico riguarda un negozio di abbigliamento che si trova a Marghera, in Veneto, all’interno del centro commerciale Nave de Vero, gestito dalla società milanese Blo Srl. Che, per i mesi di febbraio, marzo e aprile, ha chiesto ai locatari del negozio di versare il regolare pagamento del canone. Per un totale complessivo del valore di cinquantamila euro circa. 

Ricorso accolto: contratto di locazione, si può ottenere la sospensione dell'affitto!

Il negozio di abbigliamento, rappresentato dall’avvocatessa Daniela Ajese, ha presentato ricorso presso il tribunale civile di Venezia. Un ricorso accolto dal giudice Tania Vettore. E così, tutte le operazioni pendenti sono state immediatamente sospese. Nello specifico, l’ordine impartito dal tribunale alla società che gestisce il centro commerciale, la Blo Srl appunto, è quello di “non incassare alcun pagamento dalla banca che ha emesso le fidejussioni a garanzia del versamento del canone previsto dal contratto di locazione”, mentre l’ordine impartito alla banca da parte del giudice è quello di “sospendere o non procedere al pagamento” dei cinquantamila euro chiesti dal gestore del centro commerciale per l’affitto del locale dell’attività in questione, come detto, il negozio di abbigliamento.

Cosa dice l'art. 1.462 del Codice Civile sul contratto di locazione tra 2 parti

Poco fa, in apertura, abbiamo fatto riferimento all’articolo 1.462 del Codice Civile. Ecco cosa dice: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione. Inoltre, deve restituire ciò che eventualmente ha già ricevuto, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito”.

Il ragionamento è molto semplice. In un contratto di locazione, il proprietario concede l’immobile in godimento (affitto) a un soggetto terzo, ovviamente dietro pagamento. E la chiave sta proprio qui: godimento e pagamento sono collegati anche giuridicamente. Pertanto, se una delle due prestazioni viene a mancare, inevitabilmente viene meno anche la seconda prestazione.

Affitto sospeso. Nuovi scenari per chi ha pagato tasse e bollette con le serrande abbassate

E' così che si spiega la motivazione del giudice Tania Vettore del Tribunale Civile di Venezia. O meglio, questa dovrebbe essere la spiegazione più probabile. Perché la causa comunque è destinata ad andare avanti. Non sono state ascoltate infatti le ragioni della società milanese, e questo avverrà in un’ulteriore udienza, fissata in questo senso verso la fine del mese di giugno.

Quello che conta tuttavia, per chi gestisce il negozio di abbigliamento ma anche per le migliaia di altri imprenditori che si trovano nella stessa situazione, è che almeno fino alla fine del prossimo mese, ogni pagamento dell'affitto previsto dal contratto di locazione è stato sospeso per l’impossibilità di poter esercitare l’attività.

Un’impossibilità da non ricollegare nella maniera più assoluta al gestore, ma solo al governo, che ha stabilito il lockdown totale per oltre due mesi. 

Il consiglio legale: sempre meglio trovare un compromesso

Benché da parte degli avvocati la linea comune sia quella della ragionevolezza e della cautela, con l'invito a trovare un accordo con il locatore, dato che le cause tendono a prolungarsi e tra burocrazia ed emergenza covid sentenze definitive potrebbero richiedere anni prima di arrivare, sulla base di questa decisione del Tribunale di Venezia c'è da capire come si muoveranno le decine di migliaia di aziende che si trovano in questa situazione. A fine marzo, la Fipe, assieme a Confcommercio, aveva lanciato l'allarme chiusura per 50.000 imprese tra bar, ristoranti, passticcerie, hotel, centri benessere e centri sportivi, nonché 300.000 lavoratori a rischio come conseguenza della serrata stabilita da Palazzo Chigi. 

Affitto previsto dal contratto di locazione per i negozianti sospeso. E le bollette per utenze mai ricevute?

Nessun guadagno. Le spese di tutti i giorni. I pagamenti per l'affitto e per le altre spese obbligatorie previste dal contratto di locazione. Non vanno infine dimenticate luce e gas. Utenze mai sfruttate dai piccoli imprenditori nel periodo di lockdown. Ciò nonostante, lo Stato ha sempre recapitato le bollette che, come ben sappiamo, non sono composte soltanto dai consumi.

E' possibile, d'ora in avanti, che l'atteggiamento degli esercenti possa cambiare, forte di questa decisione del Tribunale di Venezia, nell consapevolezza della raccomandazione principale di più studi legali: "Il compromesso tra proprietario e affittuario è sempre la strada più consigliata. Se non fosse possibile, prima di ogni altra decisione, è consigliato rivolgersi al parere consultivo di un legale.