Doç. Dr. Murat Batı yazdı: Pandemi dolayısıyla yazlıklara akın var ama vergisi de var!

Doç. Dr. Murat Batı yazdı: Pandemi dolayısıyla yazlıklara akın var ama vergisi de var!

*Doç. Dr. Murat Batı
Salgın nedeniyle hepimiz aylardır evlerimize kapandık. Her ne kadar evde otursak bile bu süreç çoğumuzu fazlasıyla yordu. Bu nedenle en azından yazın bir yerlere gidip dinlenip bu sürecin tahribatını azaltma gayemiz var. Şu aralar yurt dışı pek mümkün görünmemekte ancak özellikle Akdeniz ve Ege Bölgesine seyahat kısıtının kaldırılmasıyla birlikte sahil yerlerine gidilebilecek.

Bu bölgelerde yazlığınız varsa şanslısınız. Ancak yazlığınız yok ise iyi ve sağlıklı bir tatil için iki alternatifiniz bulunmaktadır. İlki otel tatili diğeri ise bir yazlık kiralama suretiyle tatilinizi ailecek ya da bireysel olarak geçirmek. Ya da başka bir alternatif olarak bir tanıdığınızın yazlığında misafir olmak.

Özellikle pandemi süreci nedeniyle basında sıklıkla çıkan haberlere istinaden otel tatili yerine sezonluk/günlük/haftalık/aylık süreliğine oda/yazlık/villa gibi bir yer kiralama tercihleri artmış durumda.

Buraya kadar herhangi bir sorun yok. Tatil için tercihiniz bir otel ya da pansiyon ise “tatil bedeli karşılığında düzenlenmeyecek faturanız” dışında herhangi vergisel bir sorun bulunmamaktadır. Tatili geçirmek için Ege ya da Akdeniz sahillerinde ya da ülke içinde herhangi bir yerde bir ev ya da yazlık/villa vs. kiralarsanız veya bir tanıdığınızın yazlığında/evinde/villasında onunla birlikte kalmaya kalkar ve bunun kirasını da banka, bir finans kurumu ya da PTT aracılığıyla öderseniz yine bir sorun yok demektir.

Ancak o tanıdığınız kendi yazlığını/evini/villasını sizin kullanımınıza para almadan bırakırsa, maalesef kira karşılığı para almayıp iyilik yapan bu yazlık sahibi almadığı kira için üstelik vergi ödemek zorunda da kalacaktır. Ya da kirayı aldı ama banka, bir finans kurumu ya da PTT aracılığıyla almadı yani elden aldı. İşte bu durumda hem vergi hem de cezai yaptırımlar söz konusu olacaktır.
İşte tam da bu noktada bu yazı, evini/yazlığını/villasını parasız dahi olsa kiraya verenler açısından ve tabii kiracılar/misafirler için vergisel olarak dikkat edilmesi gereken hususları anlatmaktadır. Pandeminin yanında bir de vergilerin başımızı ağrıtmaması için başlayalım…
"Pandemi dolayısıyla şehir değiştiremeyeceğim ve dolayısıyla da yazlığıma bu sene gidemeyeceğim, bari kiraya vereyim" diyorsanız dikkatli olun..

Bu yaz pandemi nedeniyle sahip olduğunuz yazlığınıza/villanıza/konutunuza gidemeyebilirsiniz. Boş kalmasın diye birilerine kiraya verip para da kazanabilirsiniz. Bu durumda kazandığınız kira tutarı 2020 yılı için yıllık toplam 6.600 TL’nin (bu tutar dahil) altındaysa (aşağıda bahsedilen vergi değerinin %5’i kiralanan süreye isabet eden tutarı da 6.600 TL’nin altındaysa) vergisel herhangi bir sorun yok demektir.

Ancak 6.600 TL’nin üstünde bir kira geliri elde ettiyseniz 2021 Mart ayı içinde beyan edip, gelir vergisini de ödemek zorundasınız. Aksi takdirde vergiyle birlikte hem cezasını hem de gecikme faizini de ödemek zorunda kalacaksınız. Yani 2020 yılı içinde kiraya verdiğiniz yazlık/konut/villa dolayısıyla 6.600 TL kira geliri elde ettiyseniz 2021 Mart ayında beyan etmeniz gerekecek.. Aman dikkat.
Kiracım dolar olarak kirayı ödedi ve ödediği tarihte dolar 7,25 TL idi. Ancak şimdi dolar 6.80’e düştü. Hangi kuru dikkate alacağım?

Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılat belirlenir. Yani tahsilatı yaptıktan sonra dolar istediği kadar düşsün bu durum vergi idaresini pek bağlamayacaktır.
Oturduğum ev dışında kirada bir evim ve kirada yazlığım var

Birden fazla yazlık/konut vs var ise hepsinin kira gelirini toplayıp tek istisna düşmek zorundasınız. Örneğin 2020 yılı için kiradaki evinizden yıllık 20 bin TL, Bodrum’daki yazlığınızdan ise yıllık 10 bin TL kira geliri elde ettiyseniz ikisini toplayıp yani 30 bin TL olarak ikamet ettiğiniz yer vergi dairesine beyan edip tek istisna (sadece 6.600 TL) düşebileceksiniz.

Ancak yazlık, eşinizin üstüne olsaydı bu defa yazlığın kirasını eşiniz ayrı şekilde beyan edeceğinden siz ev kirasından 6.600 TL, eşiniz de yazlık kirasından 6.600 TL istisnayı ayrı ayrı düşebilecektiniz.
“Aile birliği” iyi de “vergi birliği” bazen zararlı olabiliyor.
“Yazlığıma pandemi dolayısıyla gidemeyeceğim, arkadaşım para vermeden kalsın” diyorsanız;

Kiraya tabi konut/yazlık/villa gibi binaları başkalarının kullanımına bedelsiz elbette bırakabilirsiniz. Buna hiç kimse karışamaz. Yazlık sizin, bu yazlığı arkadaşınıza, eşinize, dostunuza iyi bir tatil geçirmesi için elbette bırakabilirsiniz. Bu iyi niyetinizin altında çok insani/dostane duygular da yatabilir, çeşitli duygu ve nedenler de.

Ancak Vergi İdaresi, sizin bu iyi niyetinizin altında buzağı arayarak bu kadar iyi bir insan olduğunuza ihtimal vermez/vermeyecek de. Vergi İdaresi, gerçekte kira karşılığında para almasanız bile sizden bir miktar vergi alır.

Siz, almadığınız bu kirayı beyan etmez ve dolayısıyla da vergisini ödemezseniz, sizden bu verginin yanında hem ceza hem de kanunen beyan etmeniz gereken ay sonundan itibaren her ay için aylık %1,6 gecikme faizi alacaktır. “Olur mu hiç öyle şey hocam!” dediğinizi duyar gibiyim. Üzgünüm mevzuat böyle….
Kira için herhangi bir ödeme almadım ama vergisi nasıl olacak?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 73’üncü maddesi uyarınca; anne/babanın çocuklarına, çocukların anne/babalarına ya da bunların torunlarına ya da kendi kardeşlerine konut/yazlık/villasını bedelsiz bırakması durumunda, kira gelirinin beyanı ya da verginin ödenmesiyle alakalı herhangi bir sorun bulunmayacaktır.

Yani daha basit bir ifadeyle anne/baba çocuğuna, çocuk anne/babasına ya da kardeşlerine konutu/yazılığı/villayı bedelsiz bırakırsa kira almayan bu kişi, almadığı kira ile alakalı ne beyan edecek ne de vergi ödeyecektir. Ancak bunların dışındakilere mesela arkadaşınıza, dayınıza, halanıza, sevgilinize, okul arkadaşınıza, kayınpederinize vs konutunuzu/yazlığınızı/villanızı bedelsiz bırakırsanız almadığınız kiranın vergisini de ödemek zorunda kalacaksınız. Vergi idaresi bu noktada arkasından iş çevrildiğini düşünür çünkü. Vergisini de haliyle ister. İtirazınız beyhude olur..
“Ödenmeyen kiranın vergisi ne kadar olacak peki?” diye sorduğunuzu duyar gibiyim.

Her gayrimenkulün belediyede kayıtlı bir değeri vardır. Halk arasında “rayiç bedel” de denilen bu değerin vergi hukukundaki asıl adı ise “vergi değeridir.” “Rayiç bedel” bu anlamda hatalı kullanılır. Rayiç bedel, bir gayrimenkulün alım/satım bedelidir. Konumuz bu değil o yüzden konumuza dönelim.
Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir. Söz konusu vergi değerinin %5’i ise almadığınız kiranın almış gibi olduğunu gösteren tutarıdır. Örneğin Bodrum’da bir yazlığınız var ve bu yazlığın Bodrum Belediyesi’nde kayıtlı tutarı yani “vergi değeri” 600 bin TL olsun. Bu yazlığı 2020 yılı için hiç para almadan arkadaşınızın kullanımına bırakırsanız, 600 bin TL’nin %5’i 30 bin TL’dir ve siz arkadaşınızdan sanki yıllık 30 bin TL kira almış gibi beyan edip 30 bin TL üzerinden de vergisini ödemek zorunda kalacaksınız.

Bu yazlıktan daha düşük kira almanız durumunda ise, vergi dairesi bu örnek için kiranın tamamını 30 bin TL’ye tamamlayacaktır. Örneğin arkadaşınızdan bu yazlık için yıllık 20 bin TL kira alırsanız, vergi dairesine 20 bin TL kira aldım diye beyan ederseniz, vergi dairesi 30 bin TL üzerinden vergiyi hesaplayıp aradaki 10 bin TL’lik fark için ise hem vergisini alacak, üstüne bir de ceza kesecektir. Tabi bir de 10 bin TL üzerinden her ay için %1,6 oranında gecikme faizi hesaplanacak. Aman dikkatli olunuz.
Yazlığıma gidemiyorum boş kalmasın diye de birini görevlendirdim. O da kiracı sayılır mı?

Yazlığın muhafazası için siz yokken birileri kalıyorsa sorun yok elbette. Bekçi, güvenlik elemanı gibi kişiler kalıyorsa sorun yok. Ancak yazlığı arkadaşınıza bedelsiz bırakıp sanki evi muhafaza ediyor gibi vergi idaresini yanıltırsanız hem vergisini hem de cezasını ödemek zorunda kalacaksınız. Yine de aman dikkat.
Yazlığımı/evimi kiraya verdim ama Maliye ile muhatap olmamak için kirayı elden alsam ne olacak?

Yazlığınızı kiraya verdiğinizde alacağınız kira tutarı aylık 500 TL ve üstünde ise mutlaka banka, benzeri bir finans kurumu ya da Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü (PTT)  kanalıyla kirayı alın/verin. Kiraya verdiğiniz/kiraladığınız yazlık/konut/villa vs. haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarda ise tutara bakılmaksızın banka, benzeri bir finans kurumu ya da PTT aracılığıyla kirayı alınız/veriniz.

Dekont, makbuz vs ile de ödemenizi mutlaka belgelendiriniz. Aksi takdirde bankadan ödenmeyen her aylık kira tutarının %5’i kadar özel usulsüzlük cezası ödersiniz. (Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355’inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere) Aman dikkat.
Kısa süreli bu kiralamalar, 1 aylık sürenin altındaysa; kira tutarı ne olursa olsun banka, benzeri bir finans kurumu ya da PTT ile ödeme konusu üzerinde özen gösterin. Yani 15 günlüğüne yazlığınızı kiraya verirseniz, kira tutarı da 15 günlük 50 TL dahi olsa banka, finans kurumu ya da PTT aracılığıyla alınız. Aksi durumda pandeminin yanında bir de vergi cezası çıkacaktır.
Yazlığınız hisseli ise hisse oranında beyan edilmesi gerekir

Şayet yazlık/konut/villa hisseli ise elde edilen kira geliri de hisseniz oranında bölüşülecek. Elde edilen kira hisse başına düşen tutar, bu yıl 6.600 TL istisna tutarını aşmıyorsa beyan etmeye de gerek yok. Şayet geçiyorsa, her eş ayrı ayrı beyan etmek zorundadır. Eşlerden biri beyan etti diğeri beyan etmezse, beyan etmeyen eşe vergiyle birlikte ceza da kesilecektir.
Pandemi dolayısıyla bu yıl gidemeyeceğim ama yazlığımı bu sezonda birden fazla kişiye ayrı ayrı kiraya vereceğim.

Şayet yazlığınızı/konutunuzu/villanızı aynı yıl içinde defalarca kısa süreli olsa bile başkalarına kiraya veriyorsanız, vergisel olarak elde ettiğiniz kazanç artık gayrimenkul sermaye iradı değil, bu bir “ticari kazançtır.” Yani işiniz daha da zor demektir. Ticari kazanca tabi olunması durumunda; defter/belge tutulacak, KDV ödenecek vs gibi ciddi vergisel yükümlükleri beraberinde getirecek. Hatta bunu “sıklıkla yaptım ama vergi dairesine hiç bildirmedim” diyorsanız işiniz biraz daha zor. Çünkü vergi idaresi geriye yönelik olarak 5 yıl için sizi incelemeye alabilir ve geçmiş 5 yılın hem vergilerini hem de gecikme faiziyle birlikte cezalarını da tahsil edebilir. Şayet bu şekilde bir durumla karşı karşıya iseniz, vergi dairesi bu incelemelere başlamadan önce “pişmanlık dilekçesiyle” bu durumu ikamet ettiğiniz yer vergi dairesine bildirmenizde fayda var. Gideceğiniz vergi dairesi ise yazlığınızın değil sizin ikamet ettiğiniz yer vergi dairesidir. Aman dikkat.
__________________________________________________________________________________________________
* Ondokuz Mayıs Üniversitesi, Ali Fuad Başgil Hukuk Fakültesi, Mali Hukuk Anabilim Dalı Başkanı