Пандемия недостроев: что грозит первичному рынку жилья после карантина

Длительный карантин и последующая стагнация экономики может стать ускоренным «естественным отбором» застройщиков. Есть вполне очевидный риск, что до конца года 1/3 компаний попросту не доживут.

Сейчас велика вероятность появления новых незавершенных домов и, как следствие, — огромного количества инвесторов без квартир. Поэтому на сегодняшний день главным вопросом для «первички» является именно то, как избежать появления новой партии долгостроев.

Зоны отчуждения

Два месяца карантина существенно сказались на общих темпах строительства. По самым оптимистическим прогнозам, в 2020 году сроки ввода в эксплуатацию строящихся жилищных объектов могут увеличиться в среднем на 3−6 месяцев. COVID-19 уже стал причиной частичной или полной остановки до 50% всех строек. Значительное снижение покупательской активности подлило масла в огонь: из-за отсутствия покупателей у многих компаний возникли финансовые трудности, которые не дают возможности строить за средства инвесторов.

Так, с большой долей вероятности можно констатировать, что в более 20% строящихся объектов сроки сдачи будут смещены на 3−4 месяца, в 25% жилых комплексов задержки составят 6 и более месяцев, в 20−25% объектов отсрочка ввода в эксплуатацию составит от 9 до 12 месяцев, а в 15% объектов строительство затянется на более чем 1 год.

Уже сейчас минимум 60−70 строящихся объектов находятся в зоне повышенного риска. Это в основном объекты точечной застройки эконом-класса, где строительство ведется исключительно за счет инвесторов. Кроме этого, есть часть объектов комфорт- и бизнес-класса, у которых, помимо финансовых сложностей, существует ряд проблем, связанных с законностью строительства. То есть, другими словами, карантин больно ударил по самым слабым местам части застройщиков.

Кто выживет

На сегодняшний день в Киеве только чуть больше 40 объектов, преимущественно новых востребованных форматов с наличием концептуального самодостаточного инфраструктурного комплекса, потенциально могут быть закончены в срок. Большинство из них — это совместные партнерские проекты, которые строятся за счет собственных средств девелоперов, а не за деньги покупателей жилья. Но их доля на рынке всего 15−17% от общего объема строящегося жилья. Именно к ним, уже после карантина, и будет приковано наибольшее внимание потенциальных инвесторов, стремящихся, как минимум, сохранить свои средства.

Поэтому я не исключаю, что до конца 2020 года с рынка уйдет до 1/3 компаний, реализующих до 25% всех объектов.

Что делать?

Я убежден: чтобы избежать появления долгостроев, Кабинет министров Украины, профильное министерство вместе с сообществами девелоперов могут и должны разработать эффективную государственную программу по предоставлению краткосрочных кредитов под 3−5% сроком на 1−2 года для завершения объектов жилищного строительства.

Ведь строительство — одна из сфер экономики, которая позволяет «сгладить» последствия любых кризисов.

Что должно быть в этой программе?

1. Оптимизация сроков предоставления займа при минимальной бюрократической нагрузке.

2. Четкий и прозрачный механизм контроля за целевым использованием средств и сроками строительства.

3. Аудит каждого объекта и составление сметы, исходя из качества задекларированных стройматериалов.

4. Механизм решения ряда спорных вопросов, например, с местными жителями, протестующими против строительства.

5. Механизм залоговых гарантий для получения государственного кредита.

Естественно, чтобы достроить все объекты, строительство которых приостановилось, потребуются колоссальные средства. Это отдельная тема для анализа: ведь остановленные объекты находятся на разных стадиях строительства.

Например, для ЖК на завершающей стадии благоустройства мест общественного пользования, может потребоваться 5 млн грн, а для объектов на «котловане» — несколько сотен млн грн. По моим подсчетам, для упомянутых 70 объектов, находящихся в зоне повышенного риска, потребуется, как минимум, 5−8 млрд грн.

Читайте также:

Алексей Коваль
Минус $5 млрд или 4% ВВП: строительные риски для экономики

Но кризис — это объективный «естественный отбор», демонстрирующий истинный потенциал развития рынка не только в качестве проектов, а еще и эффективность используемых бизнес-моделей девелоперов.

Считаю, что рынок покупателя только формируется, а «пандемия» — это лишь катализатор его развития.

Уже сейчас более 60 строящихся жилых комплексов — это объекты принципиально новых форматов, таких, как многофункциональные жилые комплексы, объекты «live-work-play» и др. При этом большинство таких проектов создается в партнерстве 2−3 девелоперских компаний и при наличии финансового ресурса в размере 50−60% от сметной стоимости строительства. Такие средства дают возможность строить, не привлекая средства инвесторов-покупателей квартир. Поэтому, кризис, каким бы он ни был, — это возможность вектора развития рынка строительства жилья на ближайшие 3−5 лет.