Un specialist în Drept scoate la IVEALĂ RISCURILE ascunse din Legea privind amânarea chiriilor

Un specialist în Drept vine cu informații utile pentru patronii care iau în calcul să ceară amânarea plății chiriilor. Legea privind amânarea chiriilor pentru anumiţi contribuabili prezintă anumite riscuri, între care faptul că statul, achitând chiria în locul chiriaşului, va avea o creanţă bugetară ce va fi foarte uşor de executat. În plus, legea nu prevede care este actul organului fiscal prin care se va aproba sau respinge cererea de amânare la plată. Paul Pop, partener fondator al PBC Attorneys at Law şi lector universitar doctor, prodecan al Facultăţii de Drept la Universitatea din Bucureşti, a analizat pentru News.ro legea prin care firmele şi populaţia pot amâna plata chiriei. Faciltatea este pentru perioada stării de urgenţă şi încă o lună ulterior, pentru firmele şi cetăţenii afectaţi de pandemia de coronavirus, iar chiria va fi decontată de organul fiscal proprietarului, conform News.ro.

Preşedintele Klaus Iohannis a promulgat miercuri legea privind aplicarea unor scutiri de la plata chiriei pentru perioada stării de urgenţă. Legea are ca obiect de reglementare amânarea, la cerere, de la plata chiriei pentru folosinţa imobilelor înregistrate ca sedii, puncte de lucru sau locuinţe pentru operatori economici, practicanţi ai profesiilor liberale, entităţile juridice de drept privat, a căror activitate a fost întreruptă sau restrânsă semnificativ şi persoane fizice afectate economic direct sau indirect în perioada de aplicare a stării de urgenţă.

Actul normativ a fost iniţiat de parlamentarii PSD Alfred Simonis, Şerban Nicolae şi Paul Stănescu.

Potrivit prevederilor, "locatarii – operatori economici, practicanţi ai profesiilor liberale, entităţile juridice de drept privat – a căror activitate a fost întreruptă sau a căror venituri sau încasări au scăzut cu cel puţin 15% în luna martie 2020 faţă de media ultimului an calendaristic în perioada de aplicare a stării de urgenţă, persoanele fizice afectate economic direct sau indirect în perioada de aplicare a stării de urgenţă pot amâna la cerere, fără plata de dobânzi şi penalităţi, plata chiriei pentru folosinţa imobilelor înregistrate ca sedii, puncte de lucru sau locuinţe".

"Deşi denumirea legii face referire la scutirea de la plata chiriei, de fapt facilităţile reglementate de lege constau în amânări de la plata chiriei", a declarat pentru News.ro Paul Pop, partener fondator al PBC Attorneys at Law şi lector universitar doctor, prodecan al Facultăţii de Drept la Universitatea din Bucureşti.

La începutul decretării stării de urgenţă pe teritoriul României, Guvernul a adoptat Ordonanţa de urgenţă nr. 29/2020, care prevedea, printre altele, posibilitatea de amânare la plata chiriei.

"Ce noutăţi aduce proiectul de lege faţă de OUG 29/2020? În primul rând, extinderea sferei persoanelor care pot beneficia de amânarea la plata chiriei. OUG 29/2020 acorda această facilitate doar întreprinderilor mici şi mijlocii care şi-au întrerupt activitatea total sau parţial în baza deciziilor emise de autorităţile publice competente, formelor de exercitare a profesiei de notar public, profesiei de avocat şi executor judecătoresc, a căror activitate a fost afectată direct prin măsurile dispuse de autorităţile publice, pentru prevenirea şi combaterea pandemiei determinate de infecţia cu coronavirusul Covid-19. În schimb, conform documentului promulgat zilele trecute, legea ar conferi posibilitatea de a solicita amânarea la plata chiriei, persoanelor fizice, juridice sau practicanţilor de profesii liberale, precum şi scutiri de la plata impozitului aferent sumelor încasate cu titlu de chirie, pentru locatori care îndeplinesc condiţiile prevăzute în cuprinsul textului normativ şi fac parte din categoriile expres prevăzute de acesta", a spus Paul Pop.

Amânarea de la plata chiriei pentru locatari, în sensul legii, nu reprezintă şi o amânare a încasării chiriei de către locator, întrucât mecanismul prevăzut de lege este următorul: organul fiscal teritorial competent, la cererea locatarului, va achita chiria către locator, în numele locatarului.

Prodecanul Facultăţii de Drept atrage totodată atenţia la riscul executării silite.

"Facilitatea aceasta, de amânare la plată, prezintă însă riscuri demne de luat în seamă. Statul, achitând chiria în locul chiriaşului, va avea o creanţă bugetară, foarte uşor de executat, cu un regim juridic diferit faţă de cel al creanţelor civile. Astfel, spre deosebire de procedura de executare silită demarată în baza unui contract civil, care necesită implicarea instanţei de executare şi a executorului judecătoresc în vederea recuperării sumelor reprezentând chirie restantă, în cazul creanţelor bugetare, organele fiscale competente sunt şi organe de executare, nefiind necesară participarea instanţei de executare sau a executorului judecătoresc. Astfel, chiriaşul care nu îşi achită datoria către stat în termenul stabilit va putea fi executat mult mai uşor", afirmă el.

Cum se obţine amânarea plăţii chiriei şi ce condiţii trebuie îndeplinite

Pentru a beneficia de amânarea la plata chiriei, locatarul trebuie să parcurgă mai multe etape, după cum urmează: (i) să agreeze cu locatorul perioada şi sumele pentru care se va solicita amânarea şi să închieie un act adiţonal la contractul de închiriere, care să cuprindă aceste aspecte, precum şi date de identificare ale locatorului şi locatarului, datele contului bancar al locatorului în care urmează a se face plata de catre organul fiscal teritorial competent, data semnării si semnăturile ambelor părţi; (ii) să obţină orice fel de act care dovedeşte imposibilitatea plăţii chiriei în perioada specificată în actul adiţional dintre locator şi locatar.

Valoarea maximă a chiriei lunare pentru care va putea fi cerută amânarea va fi de maximum 10.000 lei, pentru fiecare locaţie, în cazul operatorilor economici, și de maximum 2.000 lei, pentru o singură locaţie, în cazul persoanelor fizice. Faciltatea este pentru perioada stării de urgenţă şi încă o lună ulterior, pentru firmele şi cetăţenii afectaţi de pandemia de coronavirus, iar chiria va fi decontată de organul fiscal proprietarului. Acesta va beneficia de scutire la plata impozitului dacă va reduce din chirie, conform proiectului de lege promulgat de preşedintele Iohannis.

"Legea nu menţionează care sunt actele care fac dovada imposibilităţii de plată şi nici autorităţile competente să emită astfel de acte. Apreciez că aceste clarificări ar trebui aduse prin normele metodologice de punere în aplicare a legii", spune Pop.

După obţinerea acestor înscrisuri, locatarul va depune la organul fiscal competente teritorial o cerere pentru amânarea la plată a chiriei, însotiţită de: contractul de închiriere, actul adiţional menţionat mai sus şi actul care probează imposibilitatea achitării chiriei pe perioada pentru care solicită amânarea.

"Prin urmare, spre deosebire de OUG 29/2020 care condiţiona amânarea plăţii chiriei de obţinerea certificatului de situaţie de urgenţă emis de Ministerul Economiei, Energiei şi Mediului de Afaceri, de către întreprinderile mici şi mijlocii şi de declaraţia pe propria răspundere a coordonatorului formei de exercitare a profesiei/funcţiei, în cazul notarilor publici, avocaţilor şi executorilor judecătoreşti, legea menţionează doar că locatarul trebuie să ataşeze cererii de amânare la plata orice act care probează imposibilitatea achitării chiriei pe perioada pentru care solicită aplicarea facilităţii", afirmă el.

El se întreabă totodată care sunt actele de natură să probeze imposibilitatea achitării chiriei, întrebare la care ar trebui să răspundă legiuitorul.

"Desigur, opinez că nu există niciun impediment în a considera că certificatul de situaţie de urgenţă emis de Ministerul Economiei, Energiei şi Mediului de Afaceri poate face dovada imposibilităţii de plată a chiriei. Nu acelaşi lucru s-ar putea susţine însă şi despre declaraţia pe proprie răspundere, având în vedere că aceasta provine tocmai de la locatar, a cărui intenţie este fără îndoială să obţină amânarea la plată", adaugă Pop.

El vorbeşte şi despre posibilitatea de a contesta actul organului fiscal prin care s-a dispus respingerea cererii de amânare la plată.

"În varianta actuală, legea nu prevede care este actul organului fiscal prin care se va aproba sau respinge cererea de amânare a plată. De asemenea, nu există nicio menţiune cu privire la posibilitatea contribuabilului de contesta decizia organului fiscal de respingere a cererii de amânare la plată. Se naşte astfel întrebarea dacă actul emis de organul fiscal pentru soluţionarea cererii de amânare este un act administrativ fiscal şi poate fi contestat în baza dispoziţiilor legale în materie de contencios administrativ fiscal, prevăzute în Codul de Procedură Fiscală sau dacă o altă calea de atac urmează să fie reglementată. Privarea locatarului de posibilitatea de a contesta decizia organului fiscal ar aduce atingere drepturilor şi intereselor contribuabilului", mai spune acesta.

Chiria nu poate depăşi 10.000 de lei

De asemenea, pentru ca organul fiscal să efectueze plăţile către locatori, chiria lunară specificată în actul adiţional dintre locator şi locatar trebuie să fie mai mică sau cel mult egală cu chiria din februarie 2020, iar valoarea maximă a chiriei lunare din actul adiţional să fie de maximum 10.000 lei pentru operatorii economici, pentru fiecare locaţie şi maximum 2.000 lei pentru persoane fizice pentru o singură locaţie.

Pragul acesta reduce în mod semnificativ sfera de locatari care pot solicita amânarea de la plata chiriei.

"Spre exemplu, nu se vor încadra în limitele impuse retaileri care ocupă spaţii comerciale în suprafeţe mari, fie că sunt amplasate stradal sau în incinta galeriilor comerciale. Desigur, că în acest caz se au în vedere şi alţi factori, precum potenţialul zonei în care situat spaţiul comercial, etajul, proximitatea faţă de alte magazine importante, staţii pentru mijloace de transport în comun sau gradul, însă majoritatea chiriilor aferente spaţiilor comerciale situate în incinta centrelor comerciale depăşesc lunar suma de 10.000 lei", mai spune el.

De asemenea, se pune şi problema spaţiilor destinate birourilor. Majoritatea operatorilor economici au optat în ultimii ani pentru clădirile de birouri noi, eventual spaţii tip open – space, unde chiriile depăşesc de cele mai multe ori 10.000 lei pe lună. Şi în acest caz valoarea chiriei depinde de zona în care este situată clădirea sau de vechimea ei.

"Însă, luând drept exemplu un operator economic care prestează servicii tip call – center, care are nevoie de un spaţiu de dimensiuni mari, atât pentru aparatura necesară, cât şi pentru angajaţi, este puţin probabil să se încadreze în pragul de 10.000 lei. În aceeaşi situaţie se află spaţiile industriale, spaţiile logistice, fermele, restaurantele, sălile de fitness sau hipermarket-urile, în cazul cărora, chiar obiectul lor de activitate le cere să dispună de un spaţiu de dimensiuni mari. Ca atare, în forma actuală a legii, apare că beneficiari ai amânării de la plata chiriei vor fi numai operatorii economici care deţin în locuţiune spaţii relativ reduse ca dimensiune, sau care sunt situate în zone cu un potenţial economic scăzut", adaugă el.

Perioada pentru care locatarii pot beneficia de amânare de la plata chiriei este cea aferentă perioadei stării de urgenţă şi a lunii imediat următoare încetării acesteia. Spre exemplu, starea de urgenţă a fost decretată la data de 15 martie 2020, dacă aceasta a încetat la data de 15 mai 2020, locatarii pot beneficia de amânarea la plata chiriei pentru lunile martie, aprilie, mai şi iunie.

"Aşadar, spre deosebire de O.U.G. 29/2020, în baza Legii locatarii ar putea amâna şi plata chiriei aferente lunii imediat următoare încetării stării de urgenţă", afirmă Pop.

După încetarea stării de urgenţă, dar nu mai târziu de data 31 decembrie 2020, locatarul are obligaţia de a returna către organul fiscal sumele pe care acesta le-a achitat locatorului. În caz contrar, acesta va percepe penalităţi şi va putea demara procedura de executare silită, prevăzută de Codul de procedură fiscală pentru creanţele bugetare.

Noua lege mai prevede că în anul 2020 vor fi scutiţi de impozitul pe venitul din închiriere/subînchiriere sau uzufruct contribuabilii care reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea folosinţei bunului imobil, stabilită în bani și/sau în natură, potrivit contractului încheiat între părți, cu cel puţin 30% faţă de contravaloarea folosinţei bunului imobil aferentă lunii februarie 2020. Această facilitate va fi valabilă până la finele anului 2020.

Măsurile sunt aplicabile şi în cazul persoanele fizice care în anul 2019 au realizat venituri din cedarea folosinţei bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere; persoanele care începând cu anul 2020, au calificat aceste venituri în categoria veniturilor din activităţi independente; cele care reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea folosinţei bunului imobil, stabilită în bani şi/sau în natură, potrivit contractului încheiat între părţi, cu cel puţin 30% faţă de contravaloarea folosinţei bunului imobil aferentă lunii februarie 2020.

"Atenţie, calificarea drept venituri din activităţi independente a veniturilor realizate ca urmare a cedării folosinţei bunurilor, din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere nu este o opţiune a persoanei fizice, ci o obligaţie expres reglementată de art. 83, alin. (2) din Codul Fiscal. La calculul celor 5 contracte se iau în considerare numai contractele încheiate pentru bunurile imobile, nu şi cele mobile. În această categorie ar putea intra şi garajele, terenurile sau părţi din acestea, utilizate în scop de reclamă, afişaj şi publicitate, a căror folosinţă este cedată în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere; închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală", mai spune Pop.

Veniturile obţinute din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, având o capacitate de cazare mai mare de 5 camere de închiriat, sunt de drept calificate de art. 83, alin. (5) din Codul Fiscal ca fiind venituri din activităţi independente şi sunt supuse impozitării ca atare.

Un al treilea set de măsuri vizează companiile plătitoare de impozit pe profit şi microîntreprinderile care reduc pe perioada anului 2020 chiria spaţiilor pe care le deţin cu cel puţin 20% faţă de contravaloarea folosinţei bunului imobil aferentă lunii februarie 2020. Acestea vor fi impozitate în proporţie de 80% pentru veniturile obţinute din cedarea folosinţei bunurilor imobile obţinute în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere sau uzufruct.

Perioada pe care contribuabilii pot beneficia de aceste facilităţi este perioada pe care s-a negociat scăderea contravalorii folosinţei bunului imobil, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.

"Aşadar, chiar dacă între locator şi locatar se va încheia un act adiţional prin care se va prevedea scăderea chiriei şi ulterior anului 2020, acest acord va produce efecte doar între părţi, în sensul că perioada ce depăşeşte data de 31 decembrie 2020 nu va fi luată în calcul pentru acordarea facilităţilor. Concluzionând, apreciez că măsurile propuse prin lege sunt de natură să vină în ajutorul locatarilor, dar şi al locatorilor, fără a crea un dezechilibru în relaţiile contractuale existente între aceştia. Pe de altă parte, este necesară adoptarea unor norme metodologice de punere în aplicare a Legii, care să clarifice aspecte importante referitoare la demersurile pe care contribuabilii trebuie să le urmeze pentru a beneficia cu adevărat de facilităţile propuse, dar mai ales într-un termen rezonabil, dat fiind că, în contextul actual, celeritatea unor astfel de măsuri este esenţială atât pentru derularea activităţilor economice, cât şi pentru situaţia financiară a persoanelor fizice", mai spune prodecanul Facultăţii de Drept.

Paul Pop este partener fondator al PBC Attorneys at Law, lector univ. dr., prodecan al Facultăţii de Drept, Universitatea din Bucureşti