伍锦泰律师：租前合约看好来！别吃哑巴亏

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租约（Tenancy） 对很多人来说一点都不陌生。有些人甚至会认为，租赁合同（tenancy agreement）是很“standard”的，条款都是大同小异。就因为对租赁合同有此刻板看法，往往就会草草了事。很多时候，并在没有真正了解合同里含有的条款之前，就签了合同。直到遇上问题，参考了当初签好的合同后，才发现原来相关的条款比较倾向于对方或是不明确。为了避免发生类似情况，在决定与他人建立租凭协议之前，务必注意合同内容，尤其以下较重要的细节。

首先，要确认与租约有关的产业，是被分类为什么用途？

假设你需要租下用于经营生意的产业，那就需要一个商业用途的产业。

租期也是另一个重要细节。依据国家土地法典，租约的租期不超过三年。如果超过这租期，就不是”Tenancy”，而是“lease”。它们较明显的区别是，前者无需向土地局注册，后者需要。另一个区别是，如果屋主把产业转让给新的买主，产业其实还租给租客是买主不知情的事，买主有权选择不继续现有的租约（Tenancy）。

相反，如果是 lease， 买主是不能选择不理会lease的存在。

首要事：达成共识

既然谈到租期，那么另一个相关细节就是续约。首先，需要确定合同里有续约条款。如果有，要注意续约的事宜包括续约期；租金金额和附加条件。

另外一个重要的条款是关于屋主的权利把产业给出售。如果合同里有相关条款，身为租客应该要注意的细节包括屋主需要事先给予租客多久的通知；租客有没有优先权购买此产业。

假设你不希望租了某产业作为生意用途后，屋主能在租期未满之前应用出售产业的条款，那么在还答应这租凭之前，争取屋主的同意不会在租期进行中应用出售权，然后把这共识纳入在合同里。

如有异议请法庭调解

提早解约也是租约合同里重要的条款。假设是两年租约，租客却选择一年租期完毕后，提早解约，屋主是否赋予追究权就得参考相关条款。条款一般会阐明，屋主可以没收抵押金、追讨未到期的租期的租金等。当然，两者可以在还未签合同前，自由谈判提早解约的条件。最重要的是，这些谈好的条件，被纳入合同里。

各方在租约合同注明的义务也是重要的细节。比如准时付租金；水和电费等都是租客不可缺的义务。如果像现今的情况发生（因疫情蔓延而引起行动管制），导致拟定的义务无法执行，有一个以“force majeure”术语为主的条款（若有）可被应用来争取免于执行义务和承担责任的保护。

此项条款，主要用于因无法控制或预测的情况发生，导致合同列明的义务，无法被执行和达成。关于现今的情况，这条款是较可以应用于商业租约多于住宅租约。无论如何，假设租客要应用此条款，屋主提出抗议，这样的问题得由法庭调解。

再难堪也不要硬硬来

如果租客不依照指定的时间付租金给屋主，那么有关条款将会起作用。

虽然严格来说，这会构成违约，屋主有权利依据相关条款采取行动（比如终止租约；没收租约押金等），在采取这些行动之前，屋主需要以书面形式，向租客追讨租金。如果租客还是不付租金，屋主就发给租客书面通知，清楚说明，因租客不付租金，构成违约。因此，屋主会采取行动。

另一种情况，如果租期已满，没有续约，屋主也给租客发了书面要求，租客却不肯把产业归还给屋主，这是一个明显违约的情况。屋主需通过法庭，诉求驱赶租客的法庭令以外，也有权利追讨为偿还的租金，以及双倍租金金额。

但是，屋主是不鼓励采取自助措施（比如强硬要求归还锁头、中断电流和水源等）或强行将租客赶走。原因除了有关法律阐明屋主是需要获得法庭令来执行这些行动外，在没有此令下采取自助措施，可能会被租客反告屋主侵入。听起来很荒谬，但确实发生过类似的案例。