伍锦泰律师:租前合约看好来!别吃哑巴亏



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租约(Tenancy) 对很多人来说一点都不陌生。有些人甚至会认为,租赁合同(tenancy agreement)是很“standard”的,条款都是大同小异。就因为对租赁合同有此刻板看法,往往就会草草了事。很多时候,并在没有真正了解合同里含有的条款之前,就签了合同。直到遇上问题,参考了当初签好的合同后,才发现原来相关的条款比较倾向于对方或是不明确。为了避免发生类似情况,在决定与他人建立租凭协议之前,务必注意合同内容,尤其以下较重要的细节。

首先,要确认与租约有关的产业,是被分类为什么用途?

假设你需要租下用于经营生意的产业,那就需要一个商业用途的产业。

租期也是另一个重要细节。依据国家土地法典,租约的租期不超过三年。如果超过这租期,就不是”Tenancy”,而是“lease”。它们较明显的区别是,前者无需向土地局注册,后者需要。另一个区别是,如果屋主把产业转让给新的买主,产业其实还租给租客是买主不知情的事,买主有权选择不继续现有的租约(Tenancy)。

相反,如果是 lease, 买主是不能选择不理会lease的存在。

首要事:达成共识

既然谈到租期,那么另一个相关细节就是续约。首先,需要确定合同里有续约条款。如果有,要注意续约的事宜包括续约期;租金金额和附加条件。

另外一个重要的条款是关于屋主的权利把产业给出售。如果合同里有相关条款,身为租客应该要注意的细节包括屋主需要事先给予租客多久的通知;租客有没有优先权购买此产业。

假设你不希望租了某产业作为生意用途后,屋主能在租期未满之前应用出售产业的条款,那么在还答应这租凭之前,争取屋主的同意不会在租期进行中应用出售权,然后把这共识纳入在合同里。

如有异议请法庭调解

提早解约也是租约合同里重要的条款。假设是两年租约,租客却选择一年租期完毕后,提早解约,屋主是否赋予追究权就得参考相关条款。条款一般会阐明,屋主可以没收抵押金、追讨未到期的租期的租金等。当然,两者可以在还未签合同前,自由谈判提早解约的条件。最重要的是,这些谈好的条件,被纳入合同里。

各方在租约合同注明的义务也是重要的细节。比如准时付租金;水和电费等都是租客不可缺的义务。如果像现今的情况发生(因疫情蔓延而引起行动管制),导致拟定的义务无法执行,有一个以“force majeure”术语为主的条款(若有)可被应用来争取免于执行义务和承担责任的保护。

此项条款,主要用于因无法控制或预测的情况发生,导致合同列明的义务,无法被执行和达成。关于现今的情况,这条款是较可以应用于商业租约多于住宅租约。无论如何,假设租客要应用此条款,屋主提出抗议,这样的问题得由法庭调解。

再难堪也不要硬硬来

如果租客不依照指定的时间付租金给屋主,那么有关条款将会起作用。

虽然严格来说,这会构成违约,屋主有权利依据相关条款采取行动(比如终止租约;没收租约押金等),在采取这些行动之前,屋主需要以书面形式,向租客追讨租金。如果租客还是不付租金,屋主就发给租客书面通知,清楚说明,因租客不付租金,构成违约。因此,屋主会采取行动。

另一种情况,如果租期已满,没有续约,屋主也给租客发了书面要求,租客却不肯把产业归还给屋主,这是一个明显违约的情况。屋主需通过法庭,诉求驱赶租客的法庭令以外,也有权利追讨为偿还的租金,以及双倍租金金额。

但是,屋主是不鼓励采取自助措施(比如强硬要求归还锁头、中断电流和水源等)或强行将租客赶走。原因除了有关法律阐明屋主是需要获得法庭令来执行这些行动外,在没有此令下采取自助措施,可能会被租客反告屋主侵入。听起来很荒谬,但确实发生过类似的案例。