武漢肺炎｜影響二手樓市 大細單位齊減租 深水埗新樓月租跌穿一萬

「武漢肺炎」疫情蔓延影響二手樓市活動，買賣兩閒之餘，租務表現亦見回落，劈租個案持續出現。不論是上車細單位，抑或是豪宅大戶，齊齊要減租方可獲承接。不少準買家因應武漢肺炎疫情減少外出，令睇樓量及成交大減，市場觀望氣氛極濃。其中當年受「沙士」重創的九龍灣淘大花園，日前有兩房戶，僅以12,000元租出，租金為屋苑近兩年低位。

撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室

新樓月租跌穿10,000元

利嘉閣助理分區經理鮑允中表示，屋苑E座低層5室兩房戶，實用面積390平方呎。業主最初以590萬元放盤，惟無人問津，故轉售為租。新近以12,000元獲租客承租，平均呎租約31元，租金為屋苑近兩年新低。單位業主於2016年4月以370萬元購入，現享租金回報約3.9厘。資料顯示，屋苑對上一次租金低位為2018年2月，G座中層8室，同樣曾以月租12,000元租出。

市區新樓更出現平過10,000元月租個案。由麗新發展（00488）於深水埗基隆街逸新，市場再錄月租跌穿10,000元成交，其中低層E室開放式戶，實用面積182平方呎，原叫租12,000元，放租一個月減租2,500元，以月租9,500元獲承租，平均呎租約52.2元，減幅逾兩成。業主2017年8月以約314.8萬元一手購入單位，現仍可享租金回報率約3.6厘。鄰近的南昌站上蓋匯璽，更出現極低租金回報個案。

美聯物業高級營業經理周錦輝表示，南昌站上蓋匯璽2A期1A座低層A室，實用面積1,503平方呎，屬四房雙套間隔，以每月租金約56,000元租出，實用呎租約37.3元。資料顯示，業主於2017年3月以約6,888萬元購入，按現水平租金計，回報率只是約1厘。

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一手豪宅轉售為租

另外，香港置業高級聯席董事顏文正表示，土瓜灣傲雲峰新近錄減租成交，單位為7座中層G室，實用面積519平方呎，兩房戶。業主早前以月租19,500元放租，放租一個月後，獲區內客戶洽詢，雙方議價後減價1,700元或8.7%、以月租17,800元租出，實用呎租34.3元。據悉，新租客為夫婦，心儀單位景觀開揚，故睇樓一次即火速拍板承租。資料顯示，業主於2010年6月以約388萬元購入單位，現享租金回報約5.5厘。事實上，樓市前景未明，豪宅市道一樣慘淡。

西半山寶翠園新近錄得一宗低市價租務成交。香港置業分行高級聯席董事馬宏恩表示，寶翠園5座中高層A室3房戶，實用面積1,111平方呎，單位業主最初以56,000元放租，新近獲外籍夫婦租客接洽，經雙方議價後，減價達5,000元或95，最終以51,000元租出，實用呎租46元。據悉，目前同類單位租金市價為55,000元至58,000元，即是次租務成交較市價低約一成。上述剛租出的單位，業主2001年6月以約726.3萬元購入，持貨近19年，租金回報約8.4厘。

超級豪宅交投放緩，部分一手豪宅新盤轉售為租。由南豐發展的南區深水灣徑8號豪宅項目，近月推出部分單位放租，並以錄得數宗租務成交。其中一個頂層複式連天台單位，以月租約60萬元租出，為南區罕有的大額分層租務成交。該單位為實用面積7,939平方呎的2座頂層C室，連362平方呎平台、3,185方呎平天台，並附設私家泳池，五房連書房間隔，月租60萬元，呎租約75.5元。

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租盤陸續增加

元朗洪水橋洋房，更出現減價至以低市價約一成租出。利嘉閣分行經理梁灝義表示，由內地業主持有的富豪悅庭洋房，實用面積約2,225平方呎，屬三房三套連儲物室間隔，並附約250平方呎花園。
在累減20,000元後，獲本地租客以40,000元承租，實用呎租僅18元，較市價低約一成。上址原業主於2018年以3,337.5萬元一手購入，現租金回報僅約1.4厘，而單位之管理費為每方呎4.5元，即扣除管理費等使費後，業主實際回報僅約1厘。

當市區樓都出現平租，新界樓自然更多低於10,000元租金。屯門城•點其中一伙低層C室開放式單位，實用217平方呎。日前以全包9,000元租出，平均呎租41.4元，租金再創項目新低，並較去年6月相若呎數低層單位月租10,800元比較，短短八個月租金回落17%。

業主2017年9月以304萬元購入，租金回報率3.5厘。中原地產高級分行經理鍾宏遠表示，屯門城•點近日市場租盤陸續增加，現時約有80個租盤，以開放式及一房單位較多，月租叫價分別由10,000及12,000元起。另同座中層E室開放式戶，實用面積232平方呎，租金同樣低於10,000元。以9,800元獲年青租客承租，平均實用呎租約42.2元。業主於2017年以337萬元購入，租金回報約3.5厘。同區較偏離市中心的屋苑，更可以用低於10,000元租更大單位。

祥益地產區域董事邱家邦表示，日前促成一宗屯門啟豐園之租賃成交個案，單位為3座低層F室，實用面積325平均呎，兩房戶。日前獲區內客以月租9,500元租入，平均呎租為29.2元。同屋苑1座中層C室，實用面積325平呎兩房戶，以9,800元承租，以實用面積計算呎租30.2元。

差餉物業估價署日前公布2019年12月租金指數報189.9點，連跌四個月，全年埋單計更下跌1.76%，打破自2009年起十年以來的租金升勢。各類型單位租金指數全線下調，其中A、B及C類中小型單位，最新租金指數報193.9點，按月跌0.97%；D及E類大單位，最新報150.4點，按月跌1.63%。此外，根據中原地產新簽租約統計，去年12月全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均呎租35.2元。去年8月租金進入調整階段，由37.9元連跌五個月共7%。而上一次租金調整，是2018年9月開始。

當時租金連跌六個月，由37.8元的高位連跌至最低35.6元，累計跌幅為5.8%。兩次租金調整，高位同樣約37.9元，但今次租金已跌穿上次低位35.6元，顯示今次租金調整幅度較大。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，聖誕長假期為傳統租賃淡季，以致12月份租金跌幅擴大，而農曆新年假期同樣為租賃市場淡季，相信租金持續將會持續。事實上，十大藍籌屋苑方面，2019年全年只有紅磡黃埔花園及天水圍嘉湖山莊兩個屋苑錄得升幅，分別按年升2.1%及0.9%。

另外，中信里昂日前發報告看淡香港樓市，予行業「減持」評級，更預期住宅樓價、零售商舖和甲級寫字樓租金全年跌20至25%。該行相信香港樓市尚未見底，由於內地經濟增長放緩，該行認為中央向香港提供政策刺激經濟的可能性較低，相信住宅樓價或加快下跌。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，市民開始擔心經濟出現問題，租樓預算較為保守，加上內地生來港租樓個案減少，而市場又有不少入伙盤，業主為盡快租出物業亦願意減價將單位出租，令整體租金全年罕有地出現跌幅。武漢肺炎疫情未明朗之下，他預料今年上半年租金仍然受壓。