Променят европейските стандарти за оценка

Бизнесът и одиторите вървят ръка за ръка. От техния професионализъм зависи състояния на фирми, банки застрахователи, осигурителни компании, съобщава Money.

Работата на одиторите косвено засяга интересите на гражданите, а тази на оценителите често им влияе пряко, когато става дума за оценка на имот при покупката му или при предоставянето му като обезпечение за заем.

Работата на оценителите обаче не е свързана само с жилища и земи, те се произнасят и по оценка на вземания на финансови и нефинансови активи и пасиви. Затова разпространената представа, че оценителя трябва да е добър инженер, който да може да съпоставя цените на отделните имоти, за да даде заключение, е остаряла.

Оценителят освен всичко друго трябва да владее тайните на финансите, да може да прилага различните и често не толкова прости методи за оценка, да е наясно с нормативната база, от която зависят отделните активи и пасиви - било то финансови, материални или нематериални.

Въобще да е наясно и да борави с всички детайли, от които зависи определянето на справедливата стойност на един актив или пасив. Затова тази професия изисква много и постоянно обучение, изисква сертифициране и се подчинява на огромен брой международни, европейски и национални стандарти за оценка, които са не по-малко сложни от счетоводните стандарти, и на всичко отгоре, често се променят.

За една такава предстояща промяна в европейските стандарти за оценка предупреди председателя на борда по европейски оценителски стандарти (EVSB) Майкъл Райнберг. Той говори на организираната в София от българската камара на професионалните оценители конференция посветена предизвикателствата и добрите практики при оценки за финансовата сфера.

Сложността и значимостта на този бизнес бе илюстриран от един пример даден от главния изпълнителен директор на Международния съвет по оценителски стандарти (IVSC) Ник Талбот. Той разказа, че при един тест, когато 10 големи международни банки са помолени да дадат оценките си за един и същ финансов актив, разликите са били в порядъка на 140 процента.

На конференцията бе посочено, че работата на оценителите все повече преминават от сферата на недвижимите имоти към сферата на оценките на цели бизнеси.

Диана Николаева от "Ърнст енд Янг" посочи, че при оценките на бизнеси все по-голяма роля започват да играят оценките на нефинансови и нематериални пасиви. Става дума за поети от фирмата ангажименти да свърши определени дейности и да предостави определени услуги, които са свързани с разходи за нея. Бе обърнато внимание на факт, че при оценката на даден бизнес все по-важна значение има правилното остойностяване на положителната и отрицателна репутация.

Този проблем е придобил особена тежест, след срива на международните пазари в началото на кризата, като надзорните ограни все още спорят дали тази репутация да подлежи на преоценка или да се приложи принципа на амортизацията. Звучи отвлечено, но като се има предвид, че този въпрос влияе върху активите и пасивите и от там върху капиталовите съотношения на финансовите институции, проблемът наистина е значим.

Бяха разгледани измененията отделни международни стандарти за оценка като нарпимер МСО 105, в който се изискват потвърждаващи анализи при оценки в страни без развити капиталови пазари като България, или в МСО 220, който разглежда оценките на нефинансови пасиви

Бяха обсъдени и възможностите за автоматизация на оценителските модели, но изрично бе подчертано, че такава не може да има при даването на първоначална оценка на актив или обезпечение. Освен това Европейската централна банка категорично забранява прилагането на автоматизирани оценителски модели при извършването на преглед на качеството на активите (AQR) какъвто на два пъти бе направен в България.

Точно тези два AQR-a, при които немалко банкови активи и обезпечения бяха сериозно обезценени, показаха няколко сериозни недостатъка на средата, в която оценителите у нас са принудени да вършат своята работа. На първо място това е липсата на национална база данни и на единни правила за направените оценки. Както подчертаха представителите на "УниКредит Булбанк" и на "Райфайзенбанк България," участващи в конференцията, когато един клиент кандидатства за ипотечен заем пред три банки, той трябва да получи три различни оценки за имота си - всяка според стандартите на отделната банка, което струва пари.

В Румъния този проблем е решен напълно, макар и след продължителни и тежки дискусии между банките, оценителите и регулаторния орган - Румънската централна банка. Според оценителя от Румъния Дана Абабей, която е член на Борда на директорите на Международния институт на бизнес оценителите (iiBP), в северната ни съседка се разработва база данни, която да включва всички направени оценки. Голямото постижение там е че румънската асоциация на оценителите ANEVAR е разработила вътрешни стандарти за оценка на обезпеченото кредитиране, който е съобразен както с международните и европейски стандарти за оценка, така и особеностите на националния пазар. Този стандарт е одобрен от Румънската национална банка и по този начин, вече като регулация, е задължителен за всички банки. Така че там няма нужда клиента да плаща за три оценки на имота си когато кандидатства пред три банки за заем, защото всички кредитори са длъжни да работят по единен стандарт.

На второ място като проблем при проведените у нас AQR-и се прояви липсата на национално признати индекси за различните видове активи и най-вече имоти - на граждани и на фирми, които се ползват като обезпечение. При задължителния метод на справедливата стойност, който е единствено признат от ЕЦБ при подобни прегледи, липсата на пододбни индекси, както и на единен регистър на сключените сделки с такива имоти, които да дават възможност за реална оценка на съпоставима база, много ипотеките бяха силно обезценени.

А от стойността на ипотеката зависи размера на риска, с който кредита участва при изчислението на капиталовите съотношения на банката. Колкото по-ниска е оценката, толкова по-висок е риска и това намалява, често много чувствително, капиталовите показатели на банката - стига се до препоръки за попълване на капиталовите буфери. Впрочем това се отнася и за застрахователите и за осигурителните фондове. И ето как е решен проблемът с индексите в Гърция.

Според Константинос Палис - един от основателите на асоциацията на оценителите в Гърция (AVAG) и старши мениджър в отдела за изследвания на оценителското подразделение на "Алфа банк", Централната банка на Гърция публикува редовно няколко индекса на имоти поддържани като база данни от търгавските банки. Отделен индекс поддържат брокерите на недвижими имоти, а четирите най-големи банки в страната също публикуват редовно свой индекс. Палис подчерта, че кризата в Гърция е нанесла много сериозен удар на пазара на недвижимости. "За десет години около 30% от Брутния вътрешен продукт бе изтрит.

Сделките с недвижимости отбелязаха спад с 80%, а имотите се обезцениха средно с 40 процента", обрисува катастрофата Палис. Но благодарение на системата на индексите и на дисциплината при оценяването на активите, при последния AQR на гръцките банки, ЕЦБ не им е наложила почти никакви обезценки на обезпеченията.

Няма да е лошо, ако в България бъде разгледан опита на Румъния и Гърция и на тази база банките и оценителите у нас, чрес своите Асоциации набележат и осъществят план за действие за решаване на проблема с индексите, с общата база данни за оценките и с единия стандарт за изготвянето им. Иначе при следващия AQR отново ще има неприятни изненади в тази сфера. А гражданите и фирмите ще продължат да имат големи дъпълнителни разходи като плащат за няколко оценки на един и същи имот, когато кандидатсват за кредит пред няколко банки.