自如在疫情期间涨价是否算“哄抬物价”?律师：不可一概而论，视合同而定_不可抗力

上观新闻 环球网：长租公寓引发价格钻营质疑 自如--借疫情涨房租 甚至催促租户换房搬家

最近，国内知名的长租公寓品牌自如、蛋壳纷纷陷入争议之中。

自如在新型冠状病毒疫情期间上涨房租被网友批为发国难财；蛋壳以不可抗力为由要求房东在疫情期间减免租金，却被曝出未给租客减租，被网友批吃相难看。

究竟陷入争议的长租公寓方行为是否违法？搜狐智库就此连线了北京市中闻律师事务所杨青春律师和赵琮律师。

赵琮律师表示，如果长租公寓方在合同期内大幅提高房租，则构成违约行为。《合同法》规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。此时租客可以要求长租公寓方承担违约责任，也可以要求按原租金继续租房。

但如果是双方合同到期的情形下，长租公寓方在续租时抬高房租的行为则不构成违约行为，此时的房租上涨属于市场行为。“每年节后，房租都会有增长，增长幅度应视当地供求情况和物价上涨情况而定。至于涨幅多少算作是哄抬物价，并没有涨幅比值规定。”赵琮说。

北京市中闻律师事务所律师赵琮

杨青春律师表示，目前我国对哄抬物价行为的具体认定标准不是十分明确。他认为，我国房屋租赁市场并未形成一家垄断的局面，如果双方原来租约已经结束，在新的租约中即使长租公寓大幅提高房租，只要租客接受，租客也无法对长租公寓方追责，因为是否达成新的租约取决于双方共同的意思。“目前我们国家对一个租赁合同结束后拟新形成的租赁合同中的房租涨幅没有明确的限制性规定。”他说。

对于长租公寓方以不可抗力为由要求房东在疫情期间减免租金的行为，杨青春律师表示，此问题的关键在于认定此次疫情是否构成不可抗力。“此次疫情是否构成房屋租赁合同中的不可抗力，需要具体分析。”他说，由于初步判定本次新型冠状病毒疫情属于广义的流感病毒爆发范畴内，且疫情目前还在发展过程中，对疫情的认知和疫情的影响，包括影响的后果和时间都还没有定论，因此对于房屋租赁合同而言，这次疫情是否构成不可抗力以及不可抗力下的具体责任还需要具体分析。

北京市中闻律师事务所律师杨青春

杨青春认为，如果双方在合同中已经明确约定疫情发生构成不可抗力，则可认定疫情发生构成本合同中的不可抗力，否则长租公寓单方面认为此次疫情构成不可抗力的行为可能是不妥当的，长租公寓比较恰当的做法是与房东进行洽商就相关合同条款进行变更。

杨青春律师认为，不同行业、不同地域的主体对此次疫情是否构成不可抗力的界定并不一样：比如医护行业不能简单以疫情作为不可抗力作为拒绝对病人施救的理由。公务员就不能简单以疫情作为不可抗力作为不上班的理由。

对于房屋租赁中介租金在本次疫情中的变动，杨青春律师更倾向于将此次疫情的影响认定为商业性风险。“我总体上更倾向于是商业性的风险，但是否进一步构成不可抗力这种法定免责事由，我觉得应该看具体的每一个租赁协议。”他总结道。（编辑/袁昌佑）