Кто не успеет, за того решат. Что ждет ЖКХ в Украине

Платежки за неуклонно дорожающие коммунальные услуги — это далеко не все, чем нас регулярно «радует» империя по имени ЖКХ. Впереди — тотальное назначение управляющих многоквартирными домами там, где еще нет ОСМД (ОСББ).

Осталось неполных три месяца до контрольной даты — 1 мая 2020 года. После этой даты там, где управляющих или ОСМД нет, их будут назначать местные органы власти, пишет Оксана Дрозд в №3 Журнала Корреспондент. Именно те, кто будет назначен, станут определять тарифы в доме, уровень его обслуживания и много чего еще. И если местные начальники поназначают карманных управляющих, те с большой долей вероятности станут «новыми ЖЭКами», паразитирующими на квартировладельцах

АВТОР:Оксана Дрозд

Каждый из нас, выходя из дому, может попробовать глянуть на свою многоэтажку другими глазами и более внимательно. Видите лампочку на лестничной клетке, которая горит днем и ночью? Видите старые деревянные рамы на окнах в подъезде и тонкие стены в панельном доме? Видите рекламный баннер на торце дома, а еще магазины, кафе, аптеки на первом этаже? Из каждого этого места капают в никуда наши деньги, как вода из неисправного крана на кухне. Ведь именно от технического состояния дома и его ухоженности зависит стоимость и качество жизни в нем. А еще от этого зависит цена квадратного метра в нем.

Именно для того, чтобы совладельцы имели возможность эффективно управлять своей общей недвижимостью, и предусмотрена возможность создания ОСМД — общества совладельцев многоквартирных домов. В Украине создано чуть больше 33 тыс. ОСМД, а общее количество многоквартирных домов чуть более 180 тыс. То есть чуть больше 15% — катастрофически маленький процент тех, кто смог объединиться ради защиты своих интересов перед лицом коррумпированных ЖЭКов и прочей коммунальной мафии.

КОНКРЕТНО В ДЕНЬГАХ

Почему нас уже несколько лет активно подталкивают к созданию ОСМД? Кто-то может сказать, что ради нашего блага, но мы же опытные циники и понимаем: у властей другие мотивы. Так или иначе власти хотят уменьшить траты государственного и местного бюджетов на поддержку ЖКХ. Они давно бы прекратили латать дыры в жилищно-коммунальном хозяйстве за счет бюджетных денег, но нельзя: тогда их сметут. Субсидирование им, кстати, довольно выгодно на самом деле: не секрет, что безумные тарифы и распыляемые бестолково капиталовложения — отличная ресурсная база для коррупционеров. Кормятся с ЖКХ и многочисленные монополисты — поставщики электроэнергии, газа, тепла, воды, уборщики мусора.

Однако, с другой стороны, есть международные партнеры, которые активно толкают украинское правительство к тотальному внедрению ОСМД. Иностранные партнеры справедливо полагают, что появление самостоятельных сообществ, управляющих многоквартирными домами, резко сузит потери в ЖКХ, а также кормовую базу коррупционеров.

Потому что избавившиеся от диктатуры ЖЭКов ОСМД смогут жестко контролировать использование средств, снижать потери ресурсов, а также подписывать договоры с лучшими поставщиками услуг, подрядчиками и менять их в случае необходимости на более качественных и дешевых. ОСМД имеют возможность контролировать финансово-хозяйственную деятельность и пользоваться накопленными деньгами для глобальных работ по дому. И последнее по порядку, но не по значению: ОСМД могут участвовать в разных государственных программах (например, Теплый кредит) или брать деньги у Фонда энергоэффективности. И тем самым модернизировать здания, постепенно сокращая потери ресурсов.

Если ОСМД грамотно распоряжается придомовой территорией, местами общего пользования, фасадами для рекламы, парковочными местами, нежилыми помещениями, то получает дополнительные доходы, которые можно и нужно направлять на мероприятия по повышению энергоэффективности. И, следовательно, уменьшать суммы в платежках.

Иностранные доноры спонсируют просветительские программы и даже отчасти программы энергомодернизации. За что им отдельное спасибо. Но толку пока от этого явно недостаточно.

ПОЧЕМУ ЖЕ ИХ ТАК МАЛО

Если кратко, то ОСМД создаются медленно по трем причинам:

- люди боятся, что их оставят один на один с проблемами модернизации старого жилого фонда, хотя реально их и так уже там оставили;

- процедура создания ОСМД громоздкая, хотя и не особо сложная, успех зависит от явки на собрание жильцов и их готовности взять свою судьбу в свои руки. Обычно значительная часть жильцов саботирует процесс создания ОСМД, особенно старшее поколение, которое обоснованно всего и всегда боится;

- люди не видят края: то есть у многих есть ощущение, что «все рассосется само». Хотя это, конечно же, не так.

Есть и более мелкие препятствия. Например, почти всегда 10-15% проживающих в доме считают, что им должно государство, и они занимаются агитацией против (особенно среди старшего поколения), пугая соседей разговорами о необходимости тут же выложить из кармана огромные суммы на ремонт дома. Непросто сформировать список владельцев квартир и других помещений в доме с контактными данными (государственный электронный реестр до сих пор в стадии наполнения, в нем есть данные на помещения и квартиры, которые покупались/продавались и иным образом меняли собственников не ранее начала 2000-х годов). Многие квартиры по многу лет стоят необитаемыми — попробуй в такой ситуации обеспечить кворум для голосования на учредительном и последующих собраниях ОСМД.

Елена Демкина, председатель ОСМД М. Донца, 2А (Киев), жалуется, что для нее самым трудным в создании ОСМД стало не сопротивление жильцов, а отсутствие информации на государственном уровне: «Мы не встретили никакой помощи от государства. Это хорошо, что у нас живут юристы, экономисты, что они готовы разбираться и помогать. Мы ходили на семинары, которые проводят частные фирмы. А если в этом доме живут только пожилые люди? Никто не поможет вам грамотно написать Устав, составить протокол, бюллетень. Это колоссальный труд огромной команды людей, который никак не финансируется. Люди в свое личное время делают все это бесплатно. Мы принесли четыре большие сумки документов регистратору, которые собирали три недели. Отдельного регистратора для ОСМД нет, хотя он нужен. Нет на государственном уровне поддержки, поэтому так медленно идет процесс в нашей стране».

ПОЧЕМУ ПОДГОРАЮТ

Несколько раз за последнее десятилетие принимались решения о том, что назначена некоторая предельная дата, после которой у каждого многоквартирного дома должен появиться управитель, а старых ЖЭКов больше быть не должно. В предыдущие годы власть не обладала достаточной консолидированностью, но сейчас есть монобольшинство в Раде, есть политически однородное правительство и поддерживающий его Президент. Поэтому крайне велика вероятность, что требования закона о порядке управления многоквартирными домами к 1 мая 2020 года таки внедрят в жизнь.

Все дело в том, что с 1 мая 2019 вступил в силу новый закон о ЖКУ, и его реализация возможна только при условии заключения новых договоров. Этот закон вводит понятия индивидуальных и коллективных договоров, абонентскую плату, ответственность за ненадлежащее предоставление услуг и новые подходы к формированию тарифов.

Согласно ст. 9 Закона Украины №417 Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме допустимы такие варианты управления многоквартирным домом:

1. Управление непосредственно самими совладельцами.
2. Управление управляющим (управляющий многоквартирного дома, физическое лицо — предприниматель или юридическое лицо — субъект предпринимательской деятельности, по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд).
3. Управление ОСМД.

У каждого из перечисленных вариантов есть свои плюсы и минусы, и невозможно однозначно определить, какая форма лучше сразу для всех. Главное состоит в том, что если к маю 2020 года в том или ином доме не будет организовано управление по одному из вариантов, то местные государственные администрации начнут назначать управляющих по своему усмотрению. И вовсе не факт, что такие управляющие будут работать в интересах и под контролем жильцов.

Эффективность управления домом ОСМД будет зависеть от множества факторов: порядочность главы и членов правления, активность жильцов и ревизионной комиссии при контроле финансовых потоков. Качество управляющей компании и ее добросовестность важны в случае, если ее выбрали в качестве управленца. И, конечно, изначальное состояние дома играет огромную роль.

В понятие «управление домом» входит: уборка и обслуживание мест общего пользования (МОП) и придомовой территории, сервис внутренних систем и лифтов, покупка электроэнергии для функционирования общей собственности, текущий ремонт общей собственности и многое другое.

Один из самых болезненных вопросов при организации и старте работы ОСМД — передача придомовой территории. Минрегион в 2020 году планирует разработать комфортный для ОСМД порядок передачи в собственность земельных участков, на которых расположен дом. Правда, состоявшаяся буквально несколько дней назад смена министра может несколько затянуть процесс. До сих пор процесс такого землеотвода остается крайне непростым и чреватым коррупцией делом.

Хотя забота о придомовой территории все равно всецело ложится на ОСМД. «Как происходит уборка снега трактором, который куплен на налоги со всех жителей? Он доезжает до дома ОСМД, поднимает ковш и едет дальше. Закончилась наша территория — начинает чистить снова, — недоволен Владимир Чернявский, глава ОСББ Осокорки-Киев. — Это показательный пример отношения властей к ОСМД».

ПЕРВЫМ — ВСЕ

Одно из огромных преимуществ ОСМД состоит в том, что они имеют возможность воспользоваться государственной программой Теплый кредит, которая начала действовать в октябре 2014 года, а также многими другими программами финансовой поддержки модернизации. Как рассказывали Корреспонденту в коммерческих банках, грамотно организованная работа руководства ОСМД позволяет более 80% затрат на энергомодернизацию жилого дома провести за счет бюджетных средств. Речь идет о доступе к различным программам компенсации процентных ставок и тела кредита на модернизацию, о программах софинансирования модернизации за счет местного бюджета и т. п.

На сайте Государственного агентства энергоэффективности есть примеры привлечения таких кредитов. ОСМД Мрія (Тернополь) взяло 200 тыс. грн для утепления. Из них государство компенсировало 80 тыс. грн. До модернизации потребление газа за месяц составляло 15.180 куб. м, а после — 8.280 куб. м, экономия — 45%. Еще один пример: ОСМД Явир-2011 (Волынская обл.) взяло кредит 2,1 млн грн для установки индивидуального теплового пункта (ИТП) и утепления стен, государство компенсировало 653,4 тыс. грн. В итоге за сезон за отопление заплатили по 7,16 грн/кв. м, а до модернизации платили по тарифу 15,54 грн/кв. м — сократили в 2,2 раза. На этом же сайте можно найти рекомендации по участию в таких программах.

Дмитрий Науменко, директор департамента ЖКИ Киевской ГГА, сообщает, что при организации ИТП экономия на тепло составляет 40-60%, замена освещения на энергоэффективные приборы экономит 10-15% электроэнергии, замена окон и дверей в местах общего пользования, утепление крыш, фасадов и подвальных перекрытий экономит на отоплении 20-60%. Вера Радченко, начальник управления развития ЖКХ департамента ЖКИ при КГГА, сообщила, что «всего по городской программе Теплый кредит 101 ОСМД и ЖЭК Киева получили возмещение чуть больше 22 млн грн в 2019 году». Чуть раньше она в FB написала, что «на киевскую конкурсную программу 70/30 подались 200 ОСМД и ЖСК на сумму почти 300 млн грн». Логично предположить, что с увеличением количества желающих воспользоваться такими программами сделать это будет сложнее, так как ресурсы не безграничны. Поэтому выиграют те совладельцы, которые смогут скоординироваться и создать ОСМД быстрее других.

В 2019 году Фонд энергоэффективности запустил программу Энергодом, которая компенсирует 40-50% на мероприятия по энергомодернизации. В отличие от Теплого кредита, который финансировал краткосрочные решения вроде замены окон, утепления фасадов и установки ИТП, Энергодом финансирует комплексные проекты термомодернизации. Олег Попенко подсчитал, что стоимость термомодернизации (реновации жилого фонда) дома может составлять примерно 270 евро на 1 кв. м площади.

Вывод: надо спешить тем, кто хочет провести модернизацию дома за бюджетный счет, потому что «кто первый встал, того и тапки».

Тем более что даже если собрание ОСМД состоится и решение будет принято, то дальше все будет не так уж и просто. Следующий этап — отвоевать документацию по дому у ЖЭКа, которому каждый день пребывания дома под его управлением — плюшки и пряники из собираемых с жильцов средств. Увы, такие действия безнаказанны, так как законом не предусмотрена ответственность ЖЭКов за саботирование передачи дома на баланс ОСМД.

Полная и достоверная информация об общем имуществе нередко якобы «отсутствует» и потому, что подвалы, чердаки и общие помещения сдают в аренду, пытаются продать или уже продали без согласия совладельцев. Более 100 нормативно-правовых актов регулируют деятельность ОСМД, и они постоянно меняются, поэтому обычному председателю, даже если он по счастливой случайности имеет юридическое образование, легко потонуть в таком бюрократическом море.

«В нашей стране все направлено, чтобы разделить: деньги — олигархам, ответственность — собственникам. Раньше мы за счет разницы тарифа могли ремонтировать внутридомовые сети хотя бы. Сейчас ОСМД отвечают за все — порывы труб, аварии в квартирах, затопления. Мы должны составлять акты, штрафовать и нести монополистам, потом судиться с жильцами в пользу монополиста. Нас потом за эти потери там еще и оштрафуют. А почему мы должны это делать, если они подписали прямые договоры с жильцами? Нет механизмов, законы не приняты. Даже если есть решения судов, то исполнительная служба ничего не может сделать. А теперь они хотят, чтобы я с дворником все решил и привлек пенсионеров, чтобы позорить неплательщиков», — резюмирует многолетнюю историю отношений с чиновниками Чернявский.

КОНТРОЛИРОВАТЬ, ЧТОБЫ НЕ КРАЛИ

Даже если жильцы и выбранные ими руководители ОСМД прошли все круги организационно-бюрократического ада, на этом их усилия не перестают быть крайне необходимыми. Им придется контролировать управление домом — и напрямую, и через участие в работе ревизионной комиссии.

Не секрет, что полномочия главы ОСМД предполагают широкое поле возможностей для мошеннических схем. Их великое множество. Например, жильцов просят сдать наличные средства на ремонт крыши. Крыша вроде бы и ремонтируется, но главе якобы не всегда удается получить расчетные документы от исполнителя работ — поэтому и проконтролировать потраченные суммы нет возможности. Аренда снегоуборочной техники — заплатили за четыре часа, но кто сможет проверить, сколько времени машина отработала и какая сумма денег осела в кармане председателя? Завышение зарплаты дворнику, уборщице или сантехнику — разница возвращается наличными. Утепление фасадов или замена окон — тут может сработать старая добрая схема под названием «откат». Если ОСМД сдает в аренду нежилые помещения, то некоторую сумму в качестве благодарности могут заносить наличными лично главе. Если новый провайдер интернет-услуг решил проложить свои сети, сначала нужно идти на поклон к председателю — и не с пустыми руками.

Есть и другая сторона медали. Вот о чем рассказал Чернявский: «Например, чтобы заменить запчасть во внезапно вышедшем из строя лифте, я должен взять из другой статьи дохода. С одной стороны, нужно решать вопрос, и правление проголосовало. Но бюджет расписан. Я иду на нарушение и беру из другой статьи. Или не зашла 100% оплата, а 75%. И что мне делать? Голосовали за покраску забора, а не покрасили. А где мне на это взять денег, если вы не заплатили?»

Чтобы контроль был эффективным, нужно определенные нормы четко предусмотреть в уставе ОСМД, который должен быть утвержден на учредительном собрании. Все значимые решения, особенно о денежных тратах, должны приниматься на заседании правления и подкрепляться протоколами. Раз в году — аудит и решения ревизионной комиссии, с которым может ознакомиться любой участник ОСМД. В любой момент каждый из совладельцев имеет право запросить информацию — куда потратили его деньги. Именно поэтому нужно очень ответственно подойти к выбору членов правления и членов ревизионной комиссии. Это люди, которым мы доверяем свои деньги. Уже разработано множество онлайн-сервисов и программ для ОСМД. С их помощью совладельцы могут контролировать траты на управление домом, просматривать баланс оплат, следить за сбором средств на проекты по дому, предлагать свои идеи, анализировать историю начисления по своей квартире и много другое. Глава ОСМД может начислять квартплату и распечатывать квитанции, импортировать оплаты из банковских реестров, информировать жильцов о тратах на содержание дома, вести полный учет деятельности по дому.

Ближайшие месяцы будут очень непростыми — речь идет о колоссальных суммах, причем это касается каждого владельца жилой недвижимости.

ГОВОРЯТ ЭКСПЕРТЫ

Олег Попенко, глава Комитета по вопросам ЖКХ, благоустройства, экологии и охраны окружающей среды Общественного совета при КГГА

Я считаю, ОСМД должно становиться прибыльным, как в Америке, например. И тогда либо тратить эти деньги на дом, либо распределять между жильцами. И таким образом вовлекать собственников дома в управление. Но для этого необходимо создание новой законодательной базы, отношений. Это глобальный вопрос. В нашей же стране сейчас задача — создать в 100% домах ОСМБ. А могут ли все быть собственниками? И захотят ли? Сейчас создание ОСМД не помогает формированию института ответственного собственника. Очень показательно, что всего 2,65% людей в Украине участвуют в программе Теплый кредит. Вот их я бы назвал ответственными собственниками.

В свое время депутаты убрали из платежек плату взносов на капитальный ремонт. И жители считают, что кто-то обязан им делать ремонт. Но, по сути, непонятно, из каких денег и кто это должен делать.

Первое, что нужно сделать, — провести техническое обследование всего жилого фонда, а потом обсуждать все остальное.

Елена Демкина, глава ОСМД с декабря 2019 года

В нашем доме 1.047 квартир и помещений. Проголосовало за ОСМБ 700 человек. Это настоящее чудо. Мне никто не верил, что нам удастся собрать кворум. Это удалось благодаря тому, что грамотно распределили задачи среди инициативной группы. Когда мы увидели, что ЖЭК делает все меньше и меньше, и тут выяснилась ситуация с огромными долгами, когда отключили лифты и мусор перестал вывозиться, мы решили срочно создавать ОСМД. Поэтому ярых противников мы не встретили. Самая главная проблема при создании ОСМД — у жителей очень мало информации. Отсюда и возникает недоверие. Государство никак не помогает на этом этапе, хотя стремится переложить всю ответственность за недвижимость на совладельцев.

За два года эксплуатации все коммуникации в полном беспорядке. Они работают, потому что они новые. Чем занимались бухгалтеры ЖЭКа и как образовались долги — неизвестно. Мы обнаружили, что некоторым помещениям вообще не выставляются счета. Халатно или умышленно?

Владимир Чернявский, глава ОСМД с 2002 года

В доме 210 квартир. Тариф на обслуживание — 4,50 грн. Сейчас большинство наших жильцов — пенсионеры, все они выходцы из СССР. Советский Союз у них остался в головах. Принцип — ему все чем-то обязаны. Объяснить, что ты собственник, им тяжело.

Каждый месяц мы размещаем отчет о расходах. Должно быть доверие, но в любом доме будут 5-10% всегда недовольных, которые пишут жалобы. К нам приходит с проверками прокуратура. Но пишут всякий вздор — например, что председатель в сговоре с Минсоцполитики и не дает субсидии.

В этом году у нас почти вышли из строя лифты. Резервного фонда у нас нет, и с жильцов собирать я не могу. Я по образованию экономист, поэтому мы участвуем в городских программах 30/70 и программе Фонда энергоэффективности. И за счет того, что у нас уменьшились ежемесячные платежи, мы смогли наскрести денег на ремонт лифтов. Жители не понесли никаких дополнительных затрат. В городской программе мы участвовали четыре раза, на этот год тоже запланировали. Это единственная возможность решать глобальные вопросы ремонты дома. Собрать деньги с жильцов невозможно.

ЧТО ГОВОРЯТ СОВЛАДЕЛЬЦЫ ОСМД

Александр Резванович

ОСМД в нашем доме создали почти год назад и утвердили тариф на обслуживание — 8 грн за кв. м. Эксплуатирующая компания от застройщика — 10,50 грн кв. м. Пока что цена — единственная выгода. Вопросы, которые до сих пор не решены: складирование мусора, организация дорожного движения во дворе, охрана и безопасность. При этом за год имеем уже второго председателя. На мой взгляд, в правление ОСМД должны входить люди, которые понимают, что управление домом — это сложная работа. Дом на 759 квартир — это большой объект управления, который требует много времени и сил.

Ольга Годованец

Жители нашего дома летом создали ОСМД (в доме чуть больше 500 квартир), и уже в декабре возникла необходимость выразить недоверие председателю из-за некачественного выполнения своих обязанностей. До этого руководство ЖЭКа активно блокировало создание ОСМД до тех пор, пока в доме не отключили горячую воду почти на год из-за частых порывов. При этом ЖЭК озвучил сумму работ по замене труб вдвое выше, чем специалист, который делал осмотр коммуникаций. Глава ОСМД с должности уходить агрессивно отказывалась. Поскольку из 500 квартир на собрание приходит около 20 жильцов, то инициативная группа распечатала письма с опросом и так собрали большую часть подписей и голосов.

Владелец квартиры в конфликтном ЖК (просит не указывать имя, так как активистов преследуют)

Застройщик создал ОСМД еще до того, как первые владельцы получили права собственности, поэтому есть обоснованные сомнения в подлинности подписей в протоколе по его созданию. Как результат, своя же обслуживающая компания, которой ОСМД передало полномочия, работает очень плохо. Влажная уборка на этаже — раз в месяц. Оплаченная нами охрана пускает на территорию посторонних лиц. Камеры видеонаблюдения не покрывают всю территорию, было несколько краж. Автовладельцы еще доплачивают 300 грн за пропускной режим — что сюда входит нам так и не удалось выяснить. В оплату за отопление входит оплата за МОПы, хотя батареи в подъездах выключены. Ведь на отопление МОПов приходится 30-35% тарифа. Изменить ничего не можем, так как в нашем Уставе ОСМД прописана норма «не менее 90% голосов для кворума».

Елена Петушинская

Осенью 2016 года купили квартиру у крупного застройщика. Нас заставили подписать договор с обслуживающей компанией застройщика в обмен на ключи от квартиры. Год жили без воды и почтового адреса. В итоге адрес удалось получить силами активистов дома. В январе 2018 года обслуживающая компания не заплатила за электроэнергию, и нам отключили лифты, насосы и отопление. На общих балконах снег никто не чистил, в итоге затопило лестницу и все покрылось грибком. Обращения, жалобы — все бесполезно. В конце 2018 года мы создали ОСМД. До сих пор обслуживающая компания под разными предлогами не передает документацию по дому. Одна из совладельцев подала в суд иск, чтобы опротестовать создание ОСМД. У нас есть основания думать, что она связана с обслуживающей компанией. Суд она выиграла, сейчас мы подали апелляцию. Все работы по обслуживанию дома выполняет ОСМД, но управляющая компания продолжает выставлять счета.