Голова аграрного комітету Микола Сольський: На старті гектар коштуватиме $1500–1700

«Землю готові продати біля 7% власників паїв»

Лютий має стати ключовим місяцем для земельної реформи. Чергова сесія парламенту, яка стартує цього тижня має у другому читанні розглянути законопроєкт №2178-10 про відкриття ринку сільськогосподарських земель. Його закидали більш ніж чотирма тисячами правок. Особливо активно «спамом» займались опозиціонери, і навіть не фракція послідовної противниці розпродажу землі Юлії Тимошенко, яка подала «всього» біля трьох сотень правок, а «Опозиційна платформа «За життя» - 3 тисячі. Ці дві фракції блокували трибуну Верховної Ради і під час першого читання, але це не завадило 13 листопада минулого року 240 голосами прийняти проєкт за основу. Тоді голосували за нього лише «слуги народу» (не всі) та позафракційні мажоритарники.

Але це був тільки початок бурхливого процесу. Під час розгляду правок в комітеті з аграрної політики теж вирували гарячі пристрасті. Юлія Тимошенко, нависнувши над ведучим засідання головою комітету Миколою Сольським, кидалася папірцями, а Ілля Кива в бойовому запалі ледь не побив свого ж колегу по фракції ОПЗЖ Нестора Шуфрича.

У результаті під час розгляду поданих 4016 правок комітет визначився: перша зміна –  назва закону. Тепер вона звучить так: «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». Друга – ліміт на продаж землі в одні руки: його запропоновано опустити з 210 тис. до 10 тис. га. Третя – передбачена норма про продаж землі іноземцям тільки після референдуму, про що заявляв президент у своєму спеціальному відеозверненні. Четверта – тепер власниками землі зможуть ставати банки через стягнення її як застави за невиплачені кредити. На них обмеження в 10 тис. га не розповсюджуватиметься. Але все це ще потрібно провести через парламентську залу. А там баталії будуть «не на життя»…

Очільник профільного комітету Микола Сольський, чиє прізвище стоїть першим серед колективу авторів №2178-10, розповів «Главкому», як змінився його законопроєкт перед другим читанням, скільки коштуватиме земля після запуску ринку та чому українці будуть радіти, коли іноземцям дозволять купувати українську землю.

«Гострі кути у законі прибрані. Нема вже куди тягнути»

Наступний пленарний тиждень може початися з розгляду законопроєкту про землю?

Не знаю, але маю дуже сильну надію, що в лютому він вийде до зали. Нема вже куди тягнути.

Чи є домовленості з іншими фракціями щодо, як мінімум, їхньої нейтральної позиції?

Таких домовленостей не було. Акцент на тому, аби був максимум голосів нашої фракції та інших конструктивних депутатів.

І які попередні пірахунки?

Якби голосування відбувалося у січні, голоси були б. І за ці два тижні я не побачив нічого, щоб їхню кількість зменшило. Станом на сьогодні вважаю, що вони є.

Як процедурно буде проходити прийняття законопроєкту? Адже на комітеті розглядалися тисячі правок.

Були чотири з гаком тисячі правок на 11 статей законопроєкту, з яких три з чимось тисячі – ОПЗЖ. Але чи йти в залі по всіх правках, чи поставити на підтвердження основні – вирішить Рада. Думаю, ОПЗЖ та «Батьківщина» знову будуть щось блокувати. Якщо пам’ятаєте перше читання, то я навіть на трибуну не міг вийти і озвучував все з місця. Як мінімум, нас більше (сміється).

У вас є «силовий» блок у фракції, хлопці вже тренуються?

У нас є енергійні емоційні хлопці, яких дуже багато.

Але у «Слузі народу» є люди, які також проти відкриття ринку.

«Слуга народу» теж пройшла дискусії та обговорення цього законопроєкту. Ті емоції, які були на вулиці, також були й у депутатів всередині фракції, але ми один одного чуємо. Щодо норми концентрації в одних руках ми зібрали всі думки, поки зійшлися на цифрі в 10 тис. га. Я сподіваюсь, процентів 90 фракції проголосують. Емоції дещо вщухли, і вулиця, якщо помітили, тепер зовсім не та, якщо не брати суто політичні акції.

Блок Порошенка, спадкоємцем якого є «Європейська солідарність», свого часу сам ініціював земельну реформу, заступник аграрного міністра у попередньому уряді Максим Мартинюк проводив велику промокампанію відкриття ринку. А Славко Вакарчук колонки писав про необхідність продажу землі. І що сьогодні? Порошенківці і «Голос» не будуть голосувати?

Звісно, з огляду на те, що ви говорите, логічно, було б, аби «ЄС» та «Голос» підтримали, але як буде в залі, не скажу. Законопроєкт легко пояснюється, контролюється, гострі кути прибрані. Коли людям пояснюєш, про що він, вони заспокоюються. Мені цікаво, як проголосують мажоритарники, бо деякі з них в своїх правках пропонували ще більшу концентрацію, ніж та, на якій ми зупинились (10 тис га).

«Коли мені кажуть, що ринок землі вб’є село – це повний сюр»

Наскільки кардинальними ви вважаєте зміни до законопроєкту, внесені між читаннями? Документ став більш компромісним?

У законопроєкті лише 11 статей і там виписані тільки базові речі. Основні правки – це предмет компромісів. Не основні, але також важливі, – це наслідки консультацій з ринком та елементарна конструктивна робота. Було багато ідей, яким чином контролювати концентрацію землі в одних руках, – чи доручати це Антимонопольному комітету, чи розробити додаткове законодавство. Але перемогла інша ідея – на етапі оформлення договорів нотаріуси самі це контролюватимуть. Я б не назвав би питання концентрації кардинальною правкою, хоча всі чомусь так вважають. Як на мене, основна правка – це допуск на ринок іноземців тільки за результатами референдуму. Насправді, те, як робити земреформу, дуже сильно залежить від відповіді на одне питання – чи земля має бути дорожчою? Звісно, за участі іноземців вона коштуватиме більше.

Я не знаю жодної країни, де вважалось би, що земреформа закінчена. Постійно йдуть якісь дискусії та зміни. Наші сусіди з Центральної Європи, коли земля була дешевшою, обмежували доступ іноземців, коли подорожчала – вже потрохи обмеження знімають. Тому в цій частині був компроміс з громадською думкою.

Що дає земреформа, якщо вона буде прийнята в нинішньому вигляді? Ніхто ж, хто має певні знання в цій сфері, не буде заперечувати, що ринок землі зараз існує.

Якщо ми візьмемо сільськогосподарську землю, яка зараз належить людям, це буде приблизно 32 млн га. Приблизно 28 млн га люди отримали в 90-ті роки при розпаюванні колгоспів, після чого був введений мораторій на продаж. А 4 млн га, які видали пізніше, не потрапили під мораторій і там досі діє звичайний ринок купівлі-продажу, на якому, до речі, можуть бути і іноземці. Хтось за всі ці роки говорив про якісь проблеми там? А 4 млн га – це площа середньої європейської країни. Проте і на цих 28 млн га, які потрапили під мораторій, ринок теж існує.

Це ви про різні лазівки на кшталт емфітевзису (довгострокове, відчужуване та успадковане речове право на чуже майно – Ред.)?

Звісно. Пайовики в селі в 99% продають землю тим, хто її обробляє. Юридично договір купівлі-продажу оформити не можна, але можна підписати договір оренди на 49 років, емфітевзису, заповіт. Інше питання, що це напівфабрикат, яким не можна нормально користуватись.

Але умовна бабця може подумати, що вона продала, а її освіченіші діти та внуки цілком розуміють, що ця земля – їхня власність досі...

У договорах прописується правило, що спадкоємство не зупиняє договору оренди і не змінює його. Наприклад, бабця, якій 80 років, підписала договір оренди на 49 років. Після смерті бабці хтось з її родичів отримав цю землю у спадщину, оформив на себе, але ще 40 з гаком років не може з нею нічого зробити.

Якщо земля взята в оренду на 49 років, її ж можна продати із цим правом оренди?

Договір оренди зберігається навіть в тому випадку, якщо ця земля продана на сторону. Але він може бути розірваний, якщо орендар не виконує умови договору.

Питання в лоб – зараз аграрний ринок України працює як годинник, навіть з усіма цими сірими схемами і він один із найбільших наповнювачів бюджету. Агрохолдинги активно розвиваються, фермери не бідують, власники паїв регулярно отримують плату за оренду, яка з року в рік збільшується… Навіщо в таких умовах влаштовувати все це, чим ви зараз займаєтесь?

Коли кажуть, що у нас розвивається агросектор, забувають додавати, він розвивається тільки у  сегменті вирощування зернових. Але при цьому ми не впливаємо на жодні ринки ні щодо овочів, ні щодо фруктів, ні щодо горіхів, ні щодо іншої сільгосппродукції, де треба вкласти $5 тис. в гектар або більше. Не розвивається все, що пов’язане з поливом. Люди просто не хочуть вкладатись в чуже, як ви не будете робити суперремонт в орендованій квартирі. І сад людина в більшості випадків буде закладати тільки тоді, якщо ця земля є її власністю. Коли мені кажуть, що ринок землі вб’є села – то це повний сюр. Бо у всіх галузях, які вкладають тисячі доларів в гектар, працівників треба в десятки-сотні разів більше.

«Банкам буде невигідно довго тримати землю у себе»

Правку про банки, які зможуть накопичувати землю у безмежних обсягах, часто називають небезпечною лазівкою. Так, фінустнови зобов’язані за два роки позбутися стягненої застави, але ж вони можуть продавати її, умовно кажучи, «своїм».

У нас в комітеті неодноразово була зустріч з банкірами. Вони звертали увагу, що один з посилів земреформи – це те, що під землю можна кредитувати. Якщо ж зробити їм обмеження, як всім іншим, в 10 тис. га, то об’єм кредитування буде невеликий, ставки залишаться дорогими. Насправді, банки будуть продавати цю землю через електронні торги. Якщо «своя» людина запропонує на цих торгах найвищу ціну – то будь ласка.

Який вигляд матимуть ці електронні?

Прийнятий в першому читанні законопроєкт №2195 говорить про те, що вся державна земля продається тільки через дворівневий аукціон (перший рівень –адміністратор центральної бази даних та модуль аукціонів, другий рівень – комерційні майданчики – Ред.). З банками також було домовлено, що вони будуть продавати землю тільки через дворівневі торги. Єдине – ми їх не можемо прив’язати законом до системи Prozorro.

До речі, у нас і зараз є випадки, коли земля може потрапити у власність іноземців – коли, наприклад, спадкоємець має інше громадянство. За діючим законом, він повинен протягом року продати цю землю. Якщо банки вчасно не продають ділянки, то підпадають під загальну норму щодо конфіскації землі. Але вона буде оплатною. За рішенням суду ця земля виставляється на торги, і за вирахуванням затрат на цю процедуру гроші повертаються банку. Враховуючи, що щорічно банкам треба буде платити податок на землю, який буде некопійчаним, їм економічно буде невигідно довго тримати її у себе.

Коли ви зустрічались з банкірами, які побажання вони висловлювали?

Вони хотіли три роки для реалізації землі, ми обмежили двома. Вони хотіли зняти обмеження для банків з іноземним капіталом, назвіть мені в першій десятці банки без іноземного капіталу, крім державних, та просили не вводити обмеження концентрації. Ми це і зробили. 

Як буде діяти контроль за концентрацією 10 тис. га в одні руки?

Коли покупець з пайовиком приходять до нотаріуса, в останнього є доступ до реєстрів. Він дивиться, що покупець вже купив на себе умовно 1,5 тис. га, крім того, фірма, яка зареєстрована на цього покупця, купила ще 3 тис. га. Це означає, що він може ще докупити 5,5 тис. га або на себе, або на свою фірму. Це контролюється вже на етапі укладання угоди. За нашим законопроєктом, землю можуть купляти громадяни України, підприємства, засновані громадянами України, держава і місцеві громади. Було багато правок щодо додавання до цього списку підприємств, де кінцевим бенефіціаром є громадянин України. Але разом з тим нотаріусам це буде практично неможливо проконтролювати. Також ми обмежили продаж землі для іноземців, навіть після референдуму, в прикордонних смугах – до 50 км. Така практика розповсюджена в багатьох країнах.

Але як уникнути ситуації з зіц-покупцями, які можуть скуповувати землю в інтересах справжніх латифундистів?

Така проблема є в усьому світі, для її вирішення є інше законодавство. Це питання Податкової, боротьби з відмиванням доходів… Окремих прихованих угод і так не може бути за законом.

Деталі референдуму, на якому буде вирішуватись, чи продавати землю іноземцям, десь будуть прописані?

Ні. Що б ми там не прописали, все одно буде новий закон про референдум, який буде ці питання врегульовувати.

«У перспективі самі фермери будуть за продаж землі іноземцям»

На які поступки ви особисто пішли з жалем?

Попередньо існувала норма, що всі іноземці, які вже займаються сільським господарством в Україні не менше трьох років, можуть викупляти землю на рівних умовах з іншими, але тільки в межах ділянок, які вони орендують. Багато з них вже українську мову знають краще, ніж деякі мої колеги по парламенту. Логічно було б цю норму прийняти, але її прибрали.

Джерела в уряді зізнавались «Главкому», що наших західних партнерів дуже дратує історія з обмеженнями для іноземців, але вони її публічно не підіймають, бо розуміють, яка це чутлива тема.

Є такий момент – вони бачать, наскільки це розігріта тема і скільки навколо неї міфів. Я чув від європейців, що таке обмеження, в тому числі, не відповідає Угоді про асоціацію. Але їм треба говорити про це публічно, на мій погляд. Якщо взяти рішення Європейського суду з прав людини, пов’язані з мораторієм, то там є два основних посили. Обмеження права продавати землю не відповідає європейським нормам, але при цьому вони визнають, що законодавчі обмеження для покупців допускається, в тому числі, і в Євросоюзі. Чи цікавить європейський бізнес українська земля? Так. Але я не бачу, щоб це був масовий інтерес.

Наприклад, в Румунії теж свого часу було розпаювання, і 99% іноземців, які туди прийшли, не поринули в первинний викуп землі. Вони не хотіли конфліктувати з місцевими фермерами, у яких було переважне право викупу, як і у нас. Іноземці не хотіли купляти «шахматку» (розкидані по одному полю ділянки – Ред.), вони купили землю на вторинному ринку, коли пройшов досить тривалий час. І гектари сконцентрованої землі були вже на 30–60% дорожчі.

Як реагували на підготовку земельної реформи представники великих агрохолдингів, які мають великі можливості лобізму в Раді?

У нас зараз 50–70 найбільших агрокомпаній обробляють десь 16–17% землі, 30 тисяч найменших – біля 15%, а 10 тисяч підприємств, які обробляють від тисячі до 10 тис. га, – 60%.  Плюс так звані одноосібники, які обробляють свої або чужі паї. У великих агрохолдингів, з одного боку, є дешеві кошти, але з іншого – більше зловживань менеджерів. Найманий менеджер майже ніколи не буде дивитись за господарством, як за своїм. А середні підприємства навпаки більше пильнують за полями, самі собі відкати не платять і що важливо – в середньому на гектарі заробляють більше і рухають вгору ціну за оренду. Разом з тим кожен з них конкурентний на ринку і має свої переваги.

Що ж до ставлення до земельної реформи, до допуску іноземців – воно не пов’язане напряму з розміром підприємства. Звісно, серед великих та маленьких більше противників цього, але не можна сказати, що всі великі – однозначно проти.

Референдум, очевидно, відбудеться вже після запуску ринку землі. Відкриття ринку може змінити думку тих, хто зараз ставиться до іноземців насторожено?

Думаю, так. Всі побачать, що планета продовжує крутитись, сонце сходить, все сіється-збирається, і ці страхи відійдуть. У перспективі п’яти-семи років самі фермери будуть за іноземців, бо деяким з них захочеться землю перепродати, і дорожче. Приклад Польщі показує: думка щодо іноземців змінювалась, виходячи з подібних аргументів.

«Є ідея обмежити кількість землі, яку громади можуть продати, 10% в рік»

Ваш головний аргумент на користь ринку землі – те, що його відсутність гальмує довгострокові інвестиції. І все ж, є приклади, коли орендарі вкладаються не тільки в зернові, а й, скажімо, у вирощування горіхів. І сьогодні перед ними постає питання, як захистити всі ці вкладення у багаторічні насадження.

Восени ми зустрічались окремо з садівниками, виноградарями, виробниками горіхі, хмелю, яким, дійсно, потрібний спеціальний захист. Якщо вони працюють на державних та комунальних землях, за аналогією з фермерами, їм буде надаватись право викупити цю землю протягом семи років з безвідсотковою розстрочкою за нормативно-грошовою оцінкою. Будуть відповідні правки в законопроєкт № 2194, які комітет підтримав.  Якщо ж ділянки орендовані у інших людей, звісно, ми не можемо зобов’язати їх продавати тільки орендарям. Але якщо людина захоче продати цю землю комусь іншому, то продавець або покупець до моменту укладання угоди повинен компенсувати затрати колишнього орендаря на посадку на цій ділянці.

Або, наприклад, є виноградник на 50–70 га, і хтось всередині нього хоче взяти собі півгектара, хоча поруч вдосталь інших таких ділянок. Ми ж розуміємо, що це, скоріш за все, виключно для того, аби попсувати нерви власнику виноградника. Тож певні запобіжники тут мають бути.

У випадку з державними та комунальними землями, які надані в оренду, які нюанси ще можуть виникати?

В різні часи були різні органи, які розпоряджалися цими землями, і договори укладались по-різному. Зараз існує практика підписувати оренду на сім років, але раніше часто підписувалось на 49 років. І орендна плата там – 3% від нормативної оцінки, а якби ці ділянки виставляти сьогодні, то вона б була 15%. Попередній варіант вирішення цієї проблеми такий: при зміні органу управління ми поставимо умову перепідписання таких договорів з новим розпорядником – місцевою громадою, скажімо, на 8–12%.  Це теж частина земельної реформи, яка буде передбачена іншими законопроєктами.

У влади є уявлення, прогноз, скільки коштуватиме гектар після відкриття ринку?

До речі, ще одна правка в законопроєкті стосується того, що мінімальна ціна не може бути меншою, ніж нормативно-грошова оцінка. На ціну будуть впливати деякі фактори, які від нас з вами не залежать. Наприклад, в одній країні, яка є одним з найбільших постачальників пшениці, ціна на землю корелюється з динамікою ціни пшениці. У нас так званий сірий ринок орієнтований на ціну нормативно-грошової оцінки, яка зараз складає біля 30 тис. грн. Ціна оренди та нормативно-грошова оцінка у нас зростають щорічно. Відкриття ринку спричинить деяке збільшення ціни. Без ринку землі динаміка росту ціни була б десь 5–10 % на рік, з ринком – ще плюс 10%. За білий товар завжди хочуть платити більше, ніж за сірий. Тож динаміка буде однозначно рости, якщо не буде ніяких загострень в країні, бо зараз якісна українська земля недооцінена у порівнянні з іншими країнами. Думаю, на самому старті ціна буде десь $1500–1700 за гектар, а далі її відрегулює ринок.

Якщо спробувати спрогнозувати, скільки людей будуть готові продавати землю, то це не так багато. В сусідніх країнах, які теж проходили розпаювання, продають десь 3% первинних власників на рік. У нас, за опитуваннями, близько 7% готові продати. В селі земля асоціюється з надією, яку будуть продавати в останню чергу. Селяни не будуть поспішати. Фермери ж, які зараз обробляють землю, цілком витягнуть її купівлю. Підприємству, яке обробляє тисячу га, потрібно 30–50 га купити в рік. Це по ціні – половина хорошого трактора. Тобто я не бачу критичних загроз.

З формування єдиного масиву земель у покупців будуть виникати проблеми?

Є норма Земельного кодексу: якщо у вас є понад 70% орендованого поля, то ви маєте право створювати масив і можете зобов’язати інших, хто має ділянки всередині поля, якимось чином обмінятись. Але ця процедура не до кінця врегульована, тому це наступний етап.

Чи відомо вам про свіжі схеми, коли нині, перед імовірним відкриттям ринку спритні ділки намагаються застовбити за собою земельні ділянки?

Навпаки – притримується оформлення емфітевзисів та договорів оренди, бо люди не хочуть платити двічі.

Ми мали на увазі саме комунальні та державні землі.

Землею комунальних та державних підприємств після відкриття ринка місцеві громади будуть розпоряджатися – вони будуть вирішувати, чи здавати в оренду, чи продавати. Втім є ідея обмежити кількість землі, яку громади можуть продати в рік, 10% і тільки якщо за це рішення проголосують не менше двох третин обраних депутатів місцевої громади.

Як законодавчо вирішиться питання викупу землі, набутої у постійне користування за попереднім кодексом не тільки фермерами, а й їхніми спадкоємцями? Є багато померлих засновників фермерських господарств, і статус їхньої землі не визначений.

В комітеті є два законопроєкти, які врегульовують цю проблему, в тому числі, шляхом успадкування. Вони включені в порядок денний на цю сесію.

Зараз всі в очікуванні кадрових перестановок у владі. Зокрема, планується заново розділяти колись об’єднані міністерства. Злиття міністерств економіки та аграрної політики себе виправдало?

Свого часу були аргументи за і проти цього. Зараз лунають аргументи за і проти роз’єднання. Я ставлюсь до цього дуже спокійно: комітету комфортно працювати в нинішніх умовах і я надіюсь, що і в будь-яких інших.

Павло Вуєць, Микола Підвезяний, Станіслав Груздєв, «Главком»

Читайте також: 
   •  Скільки платять селянам за паї. Дані по регіонах за 2018 рік
   •  Землю на продаж! Чому у фермерів паніка