Woningnood alleen op te lossen door cocktail van maatregelen

Het woningtekort is door beleidsfalen schrijnend hoog. Te vaak zijn beleidsmakers gefocust op een enkele oplossing. De woningnood terugdringen kan alleen met een cocktail van maatregelen en politieke daadkracht van onze volksvertegenwoordigers.

De afgelopen maanden kwamen de media superlatieven tekort om duidelijk te maken dat Nederland wordt geconfronteerd met een fors woningtekort. Termen als woningnood, woonramp en zelfs woningnoodcrisis werden niet geschuwd. Ook de woningstatistieken geven aan dat het woningtekort inmiddels de 300.000 woningen is gepasseerd; ongeveer 4,5 maal de huidige jaarproductie. In deze bijdrage besteed ik geen aandacht aan de op zich interessante vraag hoe dat tekort is ontstaan. Ik volsta slechts met de constatering dat hier sprake is van jarenlang beleidsfalen.

Een nog relevantere vraag is immers hoe dit woningtekort de komende jaren kan worden ingelopen. Hier is geen eenduidig antwoord op te geven, alle registers moeten worden opengetrokken om dit tekort terug te dringen.

Het allerbelangrijkste is dat er structureel meer nieuwbouwwoningen worden toegevoegd. Dit is echter direct ook de lastigste opgave. Zo is het aantal bouwvergunningen de afgelopen twee jaar in een neerwaartse spiraal terechtgekomen. De woningproductie zal de komende twee jaar vermoedelijk met 5000 tot 10.000 woningen op jaarbasis afnemen. Om dit op de middellange termijn goed te maken, is het zaak om nu een fors aantal nieuwe woningbouwplannen te ontwikkelen. Alle opties moeten worden meegenomen: zowel binnenstedelijk en aan de rand van de steden als in het buitengebied en in het overgangsgebied buiten de Randstad.

Ruimteclaim

Nu is de woningbouw niet de enige sector die een forse claim legt op de beschikbare ruimte. Ook duurzame energie, waterberging, natuur en een circulaire landbouw leggen grote ruimteclaims op tafel. Het is daarom raadzaam dat het Rijk hiervoor de regie op zich neemt en op basis van een goede Nederlandse traditie een nationaal ruimtelijk plan ontwikkelt (een zesde nota ruimtelijke ordening). Het Rijk kan aansluitend hierop ook een Deltaplan voor de nieuwbouw opstellen. Dit betekent programmeren, afspraken maken met regio’s en gemeenten, jaarlijks monitoren en ingrijpen als de afspraken niet worden gerealiseerd.

De tweede oplossing is de transformatie van bestaande gebouwen tot woningen. Die is de afgelopen jaren goed ingezet (13.000 extra woningen in 2019) maar dreigt nu weg te zakken. Commerciële verhuurders kunnen in een weekend een (kantoor)gebouw geschikt maken voor wonen. Ook de inzet van recreatiewoningen op vakantieparken levert direct resultaat op. Het is dus uiterst treurig dat enkele gemeenten in het midden van het land besloten een aantal permanent bewoonde vakantieparken te ontruimen. Er wonen nu 60.000 tot 80.000 mensen op vakantieparken. Een deel dreigt de komende maanden dakloos te worden.

Knarrenhofjes

Een derde oplossing om het woningtekort terug te dringen, die ook direct soelaas kan bieden, is het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Dit kan op tal van manieren, zoals door het splitsen van grote woningen en door toe te staan dat meerdere alleenstaanden een woning betrekken (”friendscontracten”). Andere manieren zijn het in de woonruimteverdeling voorrang geven aan ouderen die kleiner willen wonen en de bouw van nieuwbouwwoningen voor ouderen. De zeer geliefde knarrenhofjes zijn daar ideaal voor. Helaas ondervindt de bouw veel tegenwerking van gemeentebesturen.

De bouw van nieuwe woningen is een zaak van de lange adem. Daarom dienen op korte termijn tijdelijke woningen neergezet te worden. De markt heeft de laatste jaren tal van woningconcepten ontwikkeld, zoals prefab en modulaire bouwsystemen, die in enkele dagen geplaatst en na verloop van jaren gedemonteerd kunnen worden om elders te worden ingezet. Deze woningen kunnen ook dienst doen als flexibele schil op de woningmarkt voor zogenaamde spoedzoekers. Zij belanden steeds vaker op straat.

Ook heeft de woonvoorziening meer regionale spreiding nodig. Dit sluit aan bij de toename van het aantal huishoudens dat naar gebieden net buiten de Randstad vertrekt. Denk hierbij aan het rivierengebied (Zwolle en Deventer) en de Foodvalley (Ede, Wageningen, Rhenen). Maar ook locaties die wat verder liggen, kunnen uitkomst bieden voor veel huishoudens die niet iedere werkdag in de Randstad hoeven te zijn.

Ten slotte vereist het gezond maken van de woningmarkt een grondige verbouwing van het woonbeleid. Talrijke organen hebben de laatste tien jaar bruikbare adviezen geleverd. Ik noem slechts een paar belangrijke acties: gelijke behandeling van de huur- en de koopsector, regionalisering van het woonbeleid (de woningmarkt in Amsterdam is echt anders dan die in Appingedam), duurdere corporatie-huurwoningen toelaten in de huursector in krappe woningmarkten, de verhuurderheffing voor corporaties afschaffen en starters op de woningmarkt ondersteunen ten koste van doorstromers.

Deze oplossingen zijn uiteraard niet nieuw, maar worden zelden in combinatie voorgesteld. Vaak wordt vanuit ideologische motieven slechts een van deze oplossingen als panacee+ voor alle problemen aangedragen. Het woningtekort, dat de maatschappij ontwricht, is echter te groot om niet integraal aan te pakken. Al was het maar om te voorkomen dat een hele generatie jongeren dreigt te worden afgeschreven.

De auteur is hoogleraar volkshuisvestingsbeleid aan de TU Delft.