Les villes où les prix pourraient continuer à flamber en 2020

Dans un contexte porteur pour le marché immobilier français, où investir en 2020 pour espérer profiter d’une poursuite de la hausse des prix ? Nous avons passé en revue quelques villes où ce pari mérite d'être tenté...

Après une hausse des prix immobiliers estimée en moyenne +3,1% en 2019 (+3,9% pour les appartements et +2,1% pour les maisons), la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) envisage une poursuite du mouvement cette année sur un rythme de +2% en France avec +4% à Paris et première couronne ainsi que dans les grandes villes, mais avec une stabilité en zone rurale.

Faisant allusion à un stock de biens à vendre qui n’a jamais été aussi bas face à une demande qui ne cesse d’augmenter, le patron du réseau d’agences Century 21, Laurent Vimont, estime de la même manière que les prix devraient continuer à augmenter cette année de l’ordre de +2% au niveau national.

Quant au spécialiste de l’estimation des prix, Meilleurs Agents, il table sur une nouvelle hausse des prix de 1,5% en moyenne pour 2020. Meilleurs Agents voit ainsi se profiler une cinquième année consécutive de hausse des prix qui concernerait encore principalement les grandes agglomérations. La plateforme de mise en relation des particuliers et des agences immobilières pense que les 10 plus grandes villes françaises devraient connaître une nouvelle augmentation de prix de l’ordre de 5%.

Dans ce contexte porteur, où investir en 2020 pour espérer profiter d’une poursuite de la hausse des prix ? Nous avons passé en revue quelques villes où ce pari mérite d'être tenté.

Paris

Paris continuera-t-elle à monter malgré ses records incessants ? Cela ne fait guère de doute aux yeux de Meilleurs Agents qui anticipe encore une hausse de 6% en 2020. Et à ceux qui crient à la bulle des prix parisienne, Meilleurs Agents répond que depuis le 1er janvier 2016, date à laquelle les tarifs sont repartis vers le haut, Paris n’a vu ses prix grimper que de 28,6% contre 39% à Lyon et 31,2% à Nantes ou encore 29,8% à Bordeaux. La hausse dans la capitale semble donc s’inscrire dans le même ordre de grandeur que celle des autres grandes agglomérations françaises.

Laurent Vimont ne voit pas non plus de bulle immobilière à Paris. « Nous sommes sur un marché d’usage et non spéculatif, il n’y a aucune raison à ce que les prix baissent sur ce marché de pénurie avec très peu de constructions neuves », estime le patron de Century 21. Et de rappeler que les secundo-accédants alimentent eux-mêmes la poursuite de la hausse des prix avec des plus-values colossales qui constituent leurs apports personnels. Son scénario 2020 : une hausse qui pourrait aller jusqu'à 5%.

Sur le terrain, beaucoup d’agents immobiliers observent d’ailleurs une orientation des prix à la hausse. Nicolas Deliquiet, gérant de Deliquiet Immobilier avec une agence dans le Marais et une autre dans le 16e, confirme une poursuite de la poussée des prix en ce début d’année, en particulier dans le quartier d’Auteuil qui propose aujourd’hui un bon rapport qualité-prix pour les familles à la recherche de grands appartements avec une proximité de bonnes écoles et d’espaces verts.

Grand Paris

A côté de Paris intra-muros, la banlieue proche voit logiquement ses prix se valoriser. Si le phénomène n’est pas nouveau, la construction des nouvelles lignes de métro du Grand Paris va continuer à améliorer la cote de nombreux quartiers situés à proximité des nouvelles gares. Des villes comme Asnières, Nanterre, Gennevilliers, Bagneux, Noisy-le-Grand ou Villejuif constituent des pistes intéressantes.

D’ici quelques jours, le chantier de la future gare de Villejuif Institut Gustave Roussy accueillera d’ailleurs une prouesse technique sans précédent avec le passage des tunneliers au croisement de la ligne 14 Sud et de la ligne 15 Sud dans un puits de 50 mètres de profondeur. Ces deux futures lignes de métro automatiques (14 Sud et 15 Sud) doivent être livrées en 2024-2025, une échéance qui commence à se rapprocher même si des retards restent encore possibles. Pour rappel, la 14 Sud ira jusqu'à l'aéroport d'Orly au sud de Paris. Acheter dans le neuf dans les nouveaux quartiers des futures gares peut aussi être un pari intéressant.

Toulouse et Nantes

Sur les deux villes que Meilleurs Agents voit continuer à flamber cette année, il y a Toulouse et Nantes avec un scénario commun à +9%. Ces deux villes attractives et dynamiques ont pourtant déjà largement surperformé en 2019 avec respectivement des hausses de prix de +9,5% et +7,3%. Elles restent cependant encore relativement accessibles avec des prix moyens au m² d’environ 3.300 € pour Nantes et 3.200 € pour Toulouse. « Seuls les fondamentaux de ces communes, au premier rang desquels leur attractivité en termes d’emplois et leur démographie, tirent encore leurs prix vers le haut », estime Meilleurs Agents.

Lyon

Avec une hausse à deux chiffres à environ 4.600€ le m² et des flambées dépassant parfois 20% dans certains arrondissements, Lyon a déjoué les pronostics les plus optimistes en 2019. Meilleurs Agents rappelle que l’attractivité économique de la préfecture du Rhône explique cet engouement avec un taux de chômage parmi les plus faibles de France (7,5%). Le statut de pôle d’innovation international de Lyon dans des secteurs de pointe (biotechnologies, digital, industrie de la chimie…) renforce l’attractivité démographique avec une croissance de la population lyonnaise de l’ordre de 5% entre 2011 et 2016 selon l’Insee.

La tendance haussière pourrait donc continuer en 2020 et Lyon vient d’ailleurs d’intégrer pour la première fois le palmarès établi par le réseau Barnes des villes préférées par les personnalités les plus riches de la planète pour s'offrir un bien immobilier haut de gamme. Certes, Lyon ne pointe qu’en 49e position de ce palmarès mondial mais Barnes note que son marché immobilier est en hausse constante et attire de plus en plus de familles en provenance de Paris ou d’expatriés. Les biens de prestige y sont particulièrement recherchés dans les quartiers représentant une valeur historique (Lyon 6, Lyon 2 et Lyon 1) avec de de nouveaux secteurs en vogue comme Lyon 3 et Lyon 7.

Toulon et Marseille

Toulon et Marseille jouissent d’un climat enchanteur et de la proximité immédiate avec les plages. Mais ces deux villes continuent de souffrir d’une image souvent dégradée et surtout d’un dynamisme économique très inférieur aux autres métropoles. Cela explique pourquoi les prix y sont toujours très bas, en particulier à Toulon avec moins de 2.500 € le m². Mais miser sur un rattrapage de ces deux destinations méditerranéennes est sans doute un pari d’avenir.

Toulon commence d’ailleurs enfin à s’embellir et s’apprête à engager un des chantiers d’aménagement les plus importants de ces dernières années : donner un nouveau visage à l’ouest de la ville en ouvrant le port marchand de Toulon vers les plages du Mourillon. Baptisé « de Mayol à Pipady », ce projet ambitieux qui doit permettre de réhabiliter d’anciens sites militaires en front de mer a de quoi remettre en lumière la décote de l’immobilier dans la rade de Toulon.