Bérlakásokra lenne szükség, de a szabályozás nem segíti az építésüket

A jelenlegi szabályozás útját állja annak, hogy befektetők tömegesen építsenek kiadó lakásokat, pedig igény lenne rá.

Vállalkozói bérlakásprogram kialakítását és a bérlakáspiac szabályozásának újragondolását javasolja a jegybank kezdeményezésére tavaly év elején létrejött Lakás és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT). A lakásárak emelkedése ugyan a tavalyi év második felében már mérséklődni látszik, az elmúlt évek gyors ütemű drágulása miatt azonban egyre nagyobb terhet jelentett a családoknak a lakásvásárlás, különösen Budapesten – indokolta a változtatások szükségességét Fábián Gergely, a Magyar Nemzeti Bank ügyvezető igazgatója. A fizetésekhez viszonyítva Budapest jelenleg a hatodik legdrágább főváros Európában mind a lakásárak, mind a lakásbérleti díjak tekintetében. Egy egyszobás lakás bérleti díja a kereset 46 százalékát viszi el, a bérleti díj kifizetése után pedig - vásárlóerő-paritáson mérve - a budapesti háztartásoknak marad az egyik legkevesebb elkölthető jövedelme. Bécsben például kétszer annyi marad a családi kasszában, mint Budapesten – sorolta Fábián Gergely.

Mindez nyilván nem független attól, hogy Ausztriában jóval szélesebb a bérelhető lakások kínálata, hiszen csak a lakóingatlanok fele van magántulajdonban, míg Magyarországon a 85 százaléka. A mintegy 4,4 millió hazai lakás mindössze 3 százaléka bérelhető szociális, 6 százaléka pedig piaci alapon. Utóbbi szegmenst magánszemélyek uralják, vállalkozói bérbeadók gyakorlatilag nincsenek jelen. Utóbbiak megjelenését - a jegybank több vezetőjét, két államtitkárt, a szakmai szövetségek, ingatlanközvetítők, alapkezelők, fejlesztők és egy építőipari vállalkozás vezetőit tömörítő - LITT szerint elsősorban a szabályozási problémák hátráltatják, például a magas áfakulcs, amelynek mérséklésére a testület javaslatot is tett.

Kérdésünkre, hogy konkrétan milyen mértékű áfacsökkentésre, és mely szabályok megváltoztatására gondoltak, Tatár Tibor, a Futureal Development Zrt. vezérigazgatója úgy fogalmazott: vágyálmaik vannak, de egyelőre inkább a figyelmet szeretnék felhívni, hogy a 27 százalékos áfa a lakáskiadásban fenntarthatatlan, mert akkor kezdeményezésük nem éri el a célját. Problémát jelent az is, hogy a hosszú távú bérlésnek nincs kialakított jogszabályi kerete, a bérlők és bérbeadók kötelezettségei és jogai nincsenek kellően körülírva, így ezek kikényszerítése is nehézkes.

Tatár Tibor hangsúlyozta: egy jól szabályozott, piaci alapú lakásbérlési rendszert javasolnak, amelyben a bérbeadó garantáltan megkapja a bérleti díjat, és a bérlőt sem lehet egyik napról a másikra az utcára tenni. Ehhez azonban olyan befektetők is kellenek, akik közvetítenek a lakásépítők és a potenciális bérlők között. Tatár Tibor szerint ilyen befektetők már fel is bukkantak Magyarországon, de nem találnak kiadásra alkalmas, egy tömbben elhelyezkedő lakásokat, és a szabályozás hiányában nem látják kellően biztosítottnak a saját tulajdonosi pozíciójukat sem.

Scheer Sándor, a Market Építő Zrt. alapító-vezérigazgatója mindehhez hozzáfűzte, hogy a vállalkozói bérlakásprogramhoz három szereplőre van szükség: bérlőre, fejlesztőre és befektetőre. Előbbi kettő rendelkezésre áll, de befektetők még nincsenek. A bérlakásprogram így egy olyan lehetőség, amelyet még nem aknáztunk ki.

A LITT javaslatcsomagja kitér a lakásépítésre is. A lakásállomány megújulásához évente legalább 40 ezer lakásnak kellene megépülnie, tavaly viszont csak feleennyit húztak fel. A lakásépítést a 2013-as mélypontról ugyan kimozdította a kedvezményes áfa, annak tavaly év végi kivezetése nyomán azonban az elemzők szerint az épített lakások száma várhatóan a negyedével visszaesik majd.

A LITT szerint emiatt fontos lenne tudatos és célzott gazdaságpolitikával meghatározni, majd biztosítani az újlakás-építés egészséges szintjét. Ennek érdekében szükségesnek tartják például a kihasználatlan állami és önkormányzati telkek, barnamezős területek biztosítását a fejlesztők számára.

Arra a kérdésre, hogy a fentiek hogyan fésülhetőek össze a kormány otthonteremtési programjával, Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge Property Zrt. vezérigazgatója azt mondta: a családtámogatási program üdvözlendő, de a kínálatot is rendbe kell tenni, hogy az árnövekedés ne vigye el a támogatást. A bérek és az építőanyagok árának emelkedése miatt a fejlesztők költségei is jelentősen nőttek az utóbbi években, ezért lényeges, mi történik a telkekkel és a kapacitással. Ha van elég kínálat, az kikényszeríti a fejlesztők közti árversenyt is - fogalmazott.

Létezik ugyanakkor a kormány családtámogatási programját is integráló javaslat a lakhatási problémák kezelésére. A Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület (TLE) szerint egy, a tulajdonszerzést is lehetővé tevő közhasznú bérlakásrendszer segíthetne a szükséges számú lakás felépítésében, és a bérleti díjak olcsóbbá tételében. Mint arról korábban beszámoltunk: a TLE tavaly év végén közzétett javaslata osztrák példán alapszik, ahol évente 15 ezer bérlakás épül. Az elképzelés szerint az állam olcsó hitellel és építési területek rendelkezésre bocsátásával támogatná a közhasznú lakásépítő társaságokat, amelyek a beruházást szerveznék és a felépült lakásokat kezelnék bérbeadóként, a lakásokat piaci szereplőkkel építtetnék. E társaságok profitkivehetősége maximalizálva lenne; az azon felüli részt, illetve a lakásértékesítésből befolyt bevételt a lakásépítésekre kellene visszaforgatniuk. A bérlői célcsoport a gyermeket vállaló, közepes vagy alacsonyabb jövedelmű rétegek lennének, a bérleti díj kedvező áfa-kulcsú lenne. A TLE a családvédelmi akcióterv támogatásait is bevonná a rendszerbe: a gyermekvállalás a bérlés feltétele lenne, a családtámogatásokat a lakás – piaci ár alatti, bekerülési költségen történő - megvásárlására lehetne fordítani a gyermek(ek) megszületése után.