Сезонное нестроение

Средняя ставка по ипотеке достигла минимума за последние два года - 9,4%, и это подталкивает многих к покупке квартиры. Эксперты предупреждают: стоит поторопиться, лишь если речь идет о покупке жилья в новостройке. Со сделками на вторичном рынке можно немного повременить.

Цены на вторичное жилье сейчас неоправданно завышены. Фото: Сергей Михеев/РГ

По мнению ряда специалистов, декабрь и начало января - лучшие месяцы для приобретения квартиры в новостройке. Во-первых, это традиционный "низкий сезон", когда люди меньше всего настроены тратить время и силы на покупку квартиры. Во-вторых, это время подведения итогов: девелоперам, выполняющим годовой план, бывает нужно довести объемы продаж до определенных показателей. Поэтому застройщики щедры на предновогодние акции. По словам управляющего партнера компании "Метриум" Марии Литинецкой, уже во второй половине января скидки завершаются, а ближе к весне застройщики начинают наращивать стоимость. Ранее скидки, как правило, объявлялись и на майские праздники, однако сейчас это уже неактуально: покупатели в последние годы и на весенних каникулах весьма активны. "Думаю, что в 2020 году средний уровень скидок на протяжении всего года будет составлять 5-7% с максимумом в январе. В декабре 2020 года, полагаю, девелоперы не будут предлагать больших дисконтов из-за массового перехода на проектное финансирование с открытием эскроу-счетов", - говорит Литинецкая.

В то же время эксперты советуют трезво анализировать заманчивые предложения застройщиков, ведь речь идет об очень дорогой покупке на много лет вперед.

"Скидки обычно даются не на весь объем квартир, - объясняет коммерческий директор ГК "А101" Анна Боим. - Я бы рекомендовала обращать внимание на скидки, только если их дают на квартиру, которую вы и так собирались купить". Не стоит, по мнению Боим, откладывать покупку подходящего варианта из-за отсутствия скидки на него - похожее предложение может появиться не скоро. "Сейчас большинство квартир продаются в домах, которые достраиваются по старым правилам. При этом количество новых проектов "по эскроу" в ближайшем будущем может оказаться недостаточным для уровня спроса - далеко не все нынешние девелоперы получат проектное финансирование от банков. Для рынка это будет означать дефицит предложения, а для покупателей - значительно меньший выбор", - подчеркивает эксперт. О тех же последствиях строительной реформы предупреждает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев: первичный рынок будет испытывать скорее недостаток предложения, особенно в элитном сегменте, а это значит, что средняя стоимость квадратного метра пойдет вверх.

По словам замдиректора департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость" Валерия Кочеткова, стоимость "квадрата" на первичном рынке в будущем году может подрасти в диапазоне до 10%. Это объясняется как "вымыванием" проектов, реализуемых по старой схеме (число жилых комплексов, возводящихся с использованием эскроу, растет примерно на 5% в месяц), так и будущим всплеском спроса на жилье. "Мы видим нехарактерный для четвертого квартала низкий уровень спроса, что объясняется как летним ажиотажем в преддверии реформы долевого строительства, так и выжидательной позицией покупателей, рассчитывающих на ипотеку (в Центробанке продолжают говорить о возможном снижении ставок до 7-8%, что, на мой взгляд, приведет к значительному росту покупательской активности в следующем году", - считает Кочетков.

Стоимость квадратного метра на первичном рынке может вырасти на 10% из-за "вымывания" проектов без счетов эскроу и увеличения спроса

Нестандартными сезонными колебаниями спроса и предложения отметился в уходящем году и рынок вторичного жилья. По данным "ИНКОМ-Недвижимость", июль, который обычно считается периодом затишья, оказался на удивление активным месяцем. А осенью, напротив, не произошло обычного увеличения активности продавцов и покупателей. Поэтому прогнозировать сезонный спрос и, соответственно, изменение цен на недвижимость в следующем году эксперты затрудняются. В то же время в целом существенного роста или снижения стоимости жилья на вторичном рынке эксперты не ожидают. Факторы, которые могут дать толчок повышению цен на "вторичке" - дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке, которое заставит часть потенциальных ипотечников выйти на сделку, говорит директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Михаил Куликов.

"В ноябре мы наблюдали реализацию отложенного спроса, который копился в предыдущие несколько месяцев, и именно сейчас продавцы начали играть в игру "раз есть спрос, то я повышу цену", - говорит управляющий директор "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" Ирина Пешич. Однако, по мнению Пешич, у покупателей нет ресурса для покупки переоцененного жилья, и вряд ли доходы населения в ближайшее время заметно подрастут. "Поэтому есть вероятность, что к концу весны - началу лета цены на вторичку несколько снизятся, ведь слишком переоцененные объекты не смогут уйти с рынка за это время. Таким образом, если нужно продавать квартиру, то есть смысл выставлять ее сейчас, а если нужно купить, то лучше подождать, когда цены несколько снизятся, то есть до конца весны - начала лета".