مساله مسکن، دولت و سوداگری مستغلات در ایران

شاید از پرنوسان ترین سیاستها در سال‌های‌های اخیر، سیاست‌های مسکن بوده است. به روایت بسیاری از اقتصاددانان، دهان گشاد مسکن مهر، نقشی مؤثر در افزایش حجم نقدینگی و تورم داشت. عباس آخوندی معتقد است مسکن، اولویت دولت‌ها نبوده است و بیشتر گره‌های مسکن نه به دست دولت‌ها، که به دست شهرداری‌ها گشوده خواهد شد...

چشم انداز ایران: نگاه شما به مسکن اجتماعی و جایگاه دولت در تامین مسکن چیست؟ با توجه به تأکید قانون اساسی بر حق مسکن، این اصل از طرف دولت چطور باید تحقق پیدا کند؟

آخوندی: سوالی که مطرح کردید در چند سطح قابل بررسی است. یک سطح کلان است و یک سطح اقتصاد خانوار و خرد. در حوزه شهرسازی و مسکن مشکل بسیار جدی در کشور ما وجود دارد که ریشه اصلی هم در سطح کلان است. اگر سرچشمه‌ی فقر شهری و بدمسکنی بسته نشود همه راه حل‌ها ابتر و ناقص خواهند ماند. یک مشکل عمده در نحوه مدیریت شهری در ایران است. مدیریت شهری ما عمدتاً مبتنی بر فروش حقوق مردم برای تامین هزینه‌های جاری شهرداری‌هابنیان یافته‌است. این ریشه اصلی تمام مشکلات اصلی شهرسازی ایران است. حقوق مردم شامل تمام فضاهای عمومی شهر است از پارک و مسجد و معبر تا قوانین و مقررات شهرسازی مثل ارتفاع و نور و آفتاب و مسائلی از این قبیل قابل خرید و فروش است. در شهرهای بزرگ ایران این امر عدم تعادل فوق العاده وحشتناکی راموجب شده که برای همگان قابل لمس است. برای شهرها یک طرح جامع تهیه می‌شود و ظرفیت سکونت پذیری، منطقه بندی و ضوابط مربوط به منطقه را می‌گذارند. در منطقه یک تهران قرار بوده جمعیتی حدودی 350 هزار نفر داشته باشد. در یکی از آمارگیری‌ها در این منطقه در وضع کنونی ظرفیت‌پذیری این منطقه برای 650 هزار نفر است و هم‌چنان بالای 35هزار واحد در دست ساخت است. بسیاری از این واحدها برای مصرف ساخته نمی‌شوند؛ بلکه برای سوداگری احداث می‌گردند. یعنی صاحب زمین مبلغی به شهرداری داده و شهرداری هم حقوق مردم را به او فروخته و تمام خیابان و معبر و نور را گرفته و زمینش را تبدیل به آپارتمان کرده است. اگر بخواهید در منطقه یک تهران جابه‌جا شوید ساعت‌ها در ترافیک محله‌ای و معابر تنگ خواهید ماند. منطقه 22 قرار بوده یک منطقه کم ارتفاع باشد چون امام زاده داوود تونل ورودی باد تهران است. اما الآن با بلندمرتبه سازی‌ها حق عمومی مردم که هوای پاک است گرفته شده. امروز از شدت آلودگی مدام مدارس تعطیل می‌شوند و تنفس این هوا برای گروه‌های مختلف خطرناک است. از سال 76 تا سال 96 در تهران برای 2.4 میلیون خانه پروانه ساخت صادر شده. اگر هر کدام برای 3.2 نفر میانگین بُعد خانوار در نظر بگیرید یعنی برای 7.6 میلیون نفر پروانه ساختمانی صادر شده؛ اما می بینیم مشکل مسکن هم‌چنان حل نشده و به قوت خود باقی است. درواقع این حجم سوادگری در تهران است چون کل حجم جمعیت تهران در شب 8.7 میلون نفر است. یعنی تقریبا برای 90درصد جمعیت ساکن در تهران، در این 20 سال پروانه صادر شده و در عینِ حال بخش بزرگی از جمعیت مشکل مسکن دارند.

در عین این سوداگری اوج حاشیه نشینی اتفاق افتاده و اوج بد مسکنی را در مناطق 10 و 12 و سایر مناطق جنوبی تهران می‌بینیم. بد مسکنی یعنی یا خانه مقاوم نیست یا امکانات عمومی و دسترسی به خدمات شهری کم است و یا کیفیت بهداشت پایین است. بنابراین، وقتی راجع به مسکن اجتماعی بحث می‌کنیم از یک طرف سوداگری وحشتناکی نه فقط در تهران بلکه در سایر کلانشهرها در جریان است. حقی که مردم از فضای شهر چه از لحاظ روانی و چه از نظر فیزیکی دارند، خرید و فروش شده و هر متر حق مردم قیمت پیدا کرده. امروز چیزی به عنوان حق استفاده شهروندان از فضاهای عمومی در دستور کار نیست چون همه چیز قابل مبادله شده. در تهران این عدم تعادل به وضوح قابل مشاهده است. از یک طرف بدمسکنی سخت در جنوب و پیرامون تهران و از یک طرف یک مازاد لاکچری خالی و با استفاده بسیار کم. گفتیم که در تهران 500 هزار خانه خالی داریم. تهران یک نمونه است و این مسائل با نسبت‌های مختلف در شهرهای دیگر هم قابل مشاهده است. چیزی در حدود 2.7 میلیون خانه خالی در کل کشور، همین مقدار واحد به عنوان خانه دوم در شمال کشور داریم و درمجموع حدود 4.2 میلیون خانه خالی یا با استفاده بسیار کم وجود دارد و 19 میلیون جمعیت کل کشور در وضعیت فقر مطلق مسکن هستند. در برنامه ریزی چه باید کرد؟ اول باید یک جا عدم تعادل متوقف شود و تشدید نشود. اگر این عدم تعادل بخواهد تشدید هم بشود هیچ اتفاق مثبتی رخ نخواهد داد.

پرسش: شاید طرح هایی مانند مسکن مهر اگر درست اجرا میشد می توانست این تعادل را ایجاد کند، اما شما از مخالفان جدی این طرح بودید.

پاسخ: این طرح مشکلات زیادی داشت. مسکن مهر ظاهراً باید برای طبقات کم درآمد مسکن تهیه می‌کرد اما آیا کسی که در حاشیه زندگی می‌کرد از حاشیه به مسکن مهر مهاجرت کرد؟ آمار نشان می‌دهد این مهاجرت نزدیک صفر بوده. یعنی یا مهاجر جدید ایجاد کرده یا کسانی که در شهر بودند به حاشیه رفتند یا این که خود این خانه‌ها، تبدیل به کالا برای سرمایه گذاری در معامله‌های دستِ‌دوم شدند. عده ای آمدند در این پروژه، رقمی بیش از آنچه فرد ثبت نام کننده داده بود به او پرداختند و خانه را خریدند. چون منع خرید و فروش هم بود، قولنامه‌ای خریدند و قدرت چانه زنی خریداران و سفته‌بازان بیشتر هم شد.

عمده تلاش من در این دو دوره که وزیر بودم و موفقیت کمی هم پیدا کردم این بود که آخر کار باید مدیریت شهری را قانونمند کنیم. یعنی نمی شود شهر را بر اساس شهرفروشی اداره کرد و در عینِ حال از بحث تامین مسکن طبقه متوسط و گروه‌های کم‌درآمد سخن گفت. گفتن این حرف خیلی ساده بود اما در عمل اعلام جنگ با گروه‌های ذی نفع و ذی‌نفوذ بود. کسی که در شمال تهران 2هزار متر زمین را می خرد و به جای سه طبقه برای 30 طبقه جواز می‌گیرد به راحتی تن به قانون نمی‌دهد. جنگیدن با این جماعت کار ساده ای نیست. این‌ها به هزار و یک دلیل ثابت می‌کنند این کار باید ادامه پیدا کند. در سوی مدیریت شهری هم توجیهاتی بروز می‌کند و یکی می‌گوید شهرداری حقوق پرسنل خود را از همین مسیر باید بدهد یا می‌گویند ساخت‌وساز متوقف شود، شغل از بین می‌رود و دلایلی از این دست.

چشم انداز ایران: این گروه‌های ذی نفع گروه‌های مالی‌اند یا پشتوانه سیاسی هم داشتند؟

آخوندی: معمولاً پشتوانه سیاسی خودشان را پیدا می‌کنند و یک جمعیت سیاسی–اجتماعی می‌شوند. تا دوره‌هایی که من بودم ما تا حد زیادی سعی کردیم شهر فروشی را کنترل کنیم. ولی آنها هم تا حدی سرشان را زیر آب می‌کردند تا این موج رد شود و نهایتاً به شکل ملی اراده‌ای برای این که شهرفروشی متوقف شود وجود ندارد. هنوز هم بالاتر از اراده یک وزیر که اراده محدودی است اراده‌ای ملی نیست که شهر بر اساس عوارض اداره شود. در مجلس راجع به همه چیز اظهار نظر می‌کنند جز این مسائل بزرگ و ملی؛ در هیئت دولت هم همین طور.

چشم انداز ایران: ایا می توانیم به این جریان، بورژوازی مستغلات بگوییم؟ آیا آنها ماهیت طبقاتی دارند؟

آخوندی: این خیلی بیشتر از بورژوازی است. چون بورژوازی هم بر اساس قانون عمل می‌کند. من اسم این‌ها را مرکانتلیست‌های مستغلات می‌دانم. یعنی جز سوداگری هیچ اسمی ندارد چون هیچ ارزش افزوده‌ای خلق نمی‌کنند. این‌ها با دولت‌های محلی توافق می‌کنند و حق مردم این‌طوری خرید و فروش می‌شود. نفعی که ایجاد می‌شود کمتر از ده درصد به شهرداری می‌آید و بخش عمده در همین سیستم سوداگری می‌چرخد؛ با این که گفته می‌شود هزینه اضافه تراکم به جیب شهرداری می‌رود.

چشم انداز ایران: آیا می توانیم بگوییم در معادلات سیاسی تبدیل به یک طبقه هم شدند؟

آخوندی: بله. بسیار قدرتمند هستند و در تمام دوره‌ها توانستند جان سختی کنند و دوام بیاورند. پس این نگاه کلان را داشته باشید و در این مشکل کلان بحث خرد این است که برای یک طبقه کم درآمد مسکن تهیه کنیم. می‌دانیم سطح عمومی قیمت‌ها به‌هم پیوسته است. وقتی یک واحد لاکچری در شمال شهر قیمت متری 50 میلیونتومان فروش برود در جنوب شهر هم اثر خودش را می‌گذارد و به نسبتی بالا می‌رود. این نکته بسیار پیچیده این ماجراست. مشکلی که در حوزه برنامه ریزی شهری وجود دارد پاسخ به این سوال است که شهر را چطور می‌بینیم؟ یک مجموعه کالبدی است یا یک سازمان اجتماعی که زندگی اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و فرهنگی دارد؟ در گذشته گفته می‌شد فلانی بچه فلان محله است. محله فارع از مفهوم مکانی یک مفهوم اجتماعی داشت. یک محله یک شبکه اجتماعی داشت و افراد در این شبکه روابط پشتیبان و حامی داشتند، در شادی و غم هم سهیم بودند، فقرای محله از طرف اعضای محله حمایت می‌شدند و محله مفهوم داشت. در یک سیستم سوداگری محله معنی ندارد فقط زمین و ساختمان با معنی است. به کسی که زمین دارد پیشنهاد می‌دهند شریک شویم و اینجا را بسازیم. مفهوم اجتماعی این پیشنهاد این است که مالک صلاحیت استفاده از زمین را ندارد و ما بلدیم از این زمین استفاده کنیم. ارزش استفاده و ارزش مبادله اینجا مطرح است. در واقع ارزش یک ملک در یک شرایط عادی ارزشِ استفاده‌ی آن از سوی مالک است. ولی در نظام سوداگری، ارزش ملک ارزشی است که سوداگران در جریان مبادله برای ملک می‌گذارند و به هزار دلیل ثابت می‌کنند که استفاده مالک از ملک در حد بهینه نیست و باید ملک را از چنگ او بیرون آورد. در عمل زمین را از چنگ این افراد در می‌آورند و مالک به یک منطقه دوردست تر پرت می‌شود. سیستم سوداگری فقط در منطقه یک عمل نمی‌کند چون در کل تهران 2.4 میلیون پروانه صادر شده  یعنی همه تهران کارگاه ساختمان سازی شده! در نگاه بزرگتر طبقات اجتماعی کم درآمد به مرور به بیرون شهر پرتاب شدند.

مسکن اجتماعی می‌خواهد کمک کند تا طبقات کم درآمد یک محله توانمند بشوند و بتوانند برای خودشان مسکن تهیه کنند. این محله یا حاشیه نشین است یا داخل شهر است و در نوسازی‌ها نتوانسته خودش را مدرن کند. ما معتقد بودیم محله یک سازمان اجتماعی است و باید محله توانمند بشود. چطور باید این کار را بکنیم؟ باید روی خدمات عمومی، معابر، خدمات زیربنایی شامل آب و فاضلاب، و هم‌چنین حمل‌ونقل، آموزش و بهداشت متمرکز شویم و فضای سکونت را ارتقا بدهیم. اگر این فضا ارتقا پیدا کند خود به خود منزلت اجتماعی پیدا می‌کند و ساکنان می‌توانند خودشان خانه‌ی خودشان را بسازند. ولی وقتی ساکن محله، صاحب صلاحیت برای اقامت در محله شناخته نشود و از آن بیرون رانده شود، او به جایی می‌رود که دیگر بچه آن محله نیست و غربیه است. او در محله جدید یک مهمان است و تعلق خاطری به آنجا ندارد. در این شرایط جمعیت‌های نامتجانس و ناهمگون ایجاد می‌شود. ایده ما بدیع و متعلق به خود ما نبود و همان ایده اجرا شده در اروپای بعد از جنگ جهانی دوم و در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته بود. این ایده در اروپا تحت عنوان مسکن اجتماعی یا خانه‌های شهرداری اجرا شد که موضوع گفت‌وگوی امروز هم هست. این طرح بر این مبنا بود که اولاً محله فقیرنشین ایجاد نشود. یکی از مشکلات مسکن مهر همین ایجاد محله فقیرنشین بود. در طرح اصلی باید کل محله ارتقا پیدا کند که افراد کم درآمد آن محله بتوانند مسکن پیدا کنند نه این که یک محله برای کم درآمدها درست کنیم و مُهر بر پیشانی محله بزنیم. آن مهر بعداً محله را به جایی برای بزهکاری و جرم تبدیل خواهد کرد.

این ایده را من در دو دوره خودم داشتم و در دولت و سازمان برنامه مطرح کردم و در برنامه ششم قرار گرفت. وللی، با این وجود عملاً دولت درگیر نشد. بودجه، آب و برق و فاضلاب، آموزش و بهداشت را دولت باید تهیه می‌کرد. دولت مسئول این کار است و وزراتخانه راه و شهرسازی یک سازمان دهنده در بخش شهرسازی است. بحث بازآفرینی شهری را طرح کرده بودم که به شکل اسمی در برنامه‌ها آمد اما هیچ وقت به برنامه عملیِ کلِّ دولت تبدیل نشد. دولت نخواست درگیر بشود. در فرانسه، انگلستان، کشورهای اسکاندیناوی و هر کشوری مسکن اجتماعی را دنبال می‌کند، کل دولت درگیر این برنامه هستند. در ایران مسکن اجتماعی مسئله دولت نشده و هنوز هم نیست. اساسا برنامه مسکن مساله دولت نشده‌است. الآن هم فکر می‌کنند اگر وزیر مسکن را مجبور کنند صدهزار واحد در فلان جا کلنگ بزند مسئله حل می‌شود. چون در ایران گرفتاری ما این است که یک سوم جمعیت شهری در فقر سکونت زندگی می‌کنند. یعنی کیفیت زندگی جامعه شهری نازل است. حتی کسانی که درآمد بالا دارند با وجود این که خانه لوکس دارند، چون فضای عمومی ندارند نمی توانند به درستی از زندگی لذت ببرند. ساعت‌ها باید در ترافیک بمانند، آلودگی هوا و آلودگی صوتی برای آنها هم هست، آنها هم عملاً از نور و آفتاب محرومند و سایر عوامل کیفیت زندگی.

این مفهوم مهم در ایران جا نیفتاده؛ این که شهر یک سازمان اجتماعی است. در ایران شهر را سازمان کالبدی می‌دانند. وقتی می‌گویند فلانی شهردار خوبی بودو یا هست یعنی خوب به کالبد رسیده و یا می‌رسد. یعنی اتوبان بیشتر ساخته، پل بیشتر و زیرگذر بیشتر و ساخت و سازهای این چنینی. اما آیا این شهردار فضای عمومی بهتری برای مردم ساخته شده که مردم حسِّ زندگی بهتر، امنیت بیشتر، تفریح و شادی بکنند و همبستگی اجتماعی افزایش پیدا کند؟ یعنی شاخص‌های کیفی مدنظر نیستند. لذا یک اتوبان صدر بیش از میلیارد دلار هزینه ساخت دارد و هیچ مسئله ای را حل نمی‌کند.

چشم انداز ایران: می خواهم به اولین دوره وزارت شما برگردیم. دوره‌ای که با پایان جنگ، دولت با برنامه‌های تعدیل اقتصادی به جان اقتصاد ایران افتاد و شما هم در این دوره در حوزه مسکن وزارت داشتید. چه برنامه‌هایی در آن دوره اجرا کردید؟ تا پیش از دوره شما، تعاونی‌های مسکن تا حدودی مشکل مسکن را حل می کردند، اما شما اینها را هم نقد داشتید و جمع کردید.

آخوندی: قبل از دهه هفتاد برنامه مسکن معادل بود با توزیع زمین. من فکر می‌کنم با فرض این که صد نفر در یک هکتار زندگی کنند، برای چیزی حدود 28 میلیون نفر زمین شهری تحت عنوان آماده سازی یا شهرهای جدید توزیع شد. فکر می‌کردند اگر زمین توزیع کنند مردم خانه دار می‌شوند. آنچه در عمل اتفاق افتاد این بود که یک مجرایی شد تا بخشی از آن‌ها توسط یک عده زمین‌خوار تصاحب شود. واگذاری‌ها به این شکل بود که مثلاً در شهر کرمان منطقه‌ای کویری را انتخاب کردند و خیابان کشی کردند و کارهای زیربنایی انجام دادند. قیمت تمام شده این خدمات زیربنایی روی متر مربع را حساب کردند و به مردم فروختند. به مردم گفته بودند تا وقتی خانه ساخته نشده حق فروش ندارند. کل مبلغ را هم نقد نمی‌گرفتند و برای قسط اولیه مثلاً 20 درصد پول می‌گرفتند. در ظاهر اقدام جالب و خداپسندانه‌ای هم بود. ولی، در عمل با این کار زمین‌خواری شروع می‌شد. افرادی با قیمتی کمی بالاتر زمین‌ها را از مردم می‌خریدند. فردی که زمین را به قیمت ناچیز دریافت کرده بود و مبلغ بسیار کمی را پرداخت کرده‌بود خوشحال که از این معامله سود برده، زمین خود را به صورت قولنامه‌ای به این افراد واگذار می‌کرد. ولی، چون سند قابل انتقال نبود بنابراین، خریدار دوم بر سر قیمت می‌زد و مبلغ کمی را پرداخت می‌نمود. بعد از مدتی زمین‌ها بصورت دسته چندم دست عده‌ای جمع می‌شد. مالک اول هم که با آن مبلغ خانه دار نمی شد مثلاً یک وسیله خانگی می‌خرید و هم‌چنان جزو جمعیت بی خانه باقی می‌ماند. ده سال از کار گذشته بود و تورم بالا رفته بود. قیمت زمین‌ها از 1500 تومان تا به متری 150 هزار تومان رسیده بود. در نهایت کل منابع به جیب یک عده سوداگر رفته بود و مردم همچنان بی خانه مانده‌بودند. در دوره اول وزارت دیدم سیاست توزیع زمین دردی را درمان نکرده مگر برای گروه اندکی که پول داشتند زمین را بسازند و استفاده کنند. یعنی بخش عمده منافع در جیب زمین بازان شهری رفته‌بود. درواقع سوداگری مستغلات از آنجا ریشه پیدا کرده بود و گسترش یافت. سیاست توزیع زمین، سوداگری را رشد داد و مشکل مسکن را حل نکرد! به همین خاطر فکر کردیم چه کنیم که حمایت دولت منجر به خانه دار شدن مردم بشود نه توزیع زمین. یعنی اصل قصه ما این بود. در حوزه سیاست مسکن بازار متقاضیان مسکن را به سه گروه تقسیم کردیم؛ یک گروه شهروندان متمول هستند که مسکنشان آزاد است. این گروه خودشان در بازار می‌توانند خرید کنند. تنها ماموریت دولت در برابر اینان توجه به قواعد شهرسازی است. بنابراین تا وقتی قانون را رعایت کنند می‌توانند در بازار باشند. گروه بعدی طبقه متوسط هستند. این گروه مسکن حمایتی نیاز دارند. از تامین مالی این گروه برای خانه دار شدن باید حمایت شود. گروه سوم گروه بسیار کم درآمد هستند که به مسکن اجتماعی نیاز دارند. اسم مسکن اجتماعی هم به همین دلیل بود که باید زیر چتر سیاست‌های اجتماعیِ دولت قرار بگیرند. این سیاست حمایت اقتصادی نبود و بخشی از سیاست‌های اجتماعی دولت بود. در مورد طبقه متوسط، به جای این که روی زمین متمرکز شویم روی تامین مالی متمرکز شدیمکه تجربه دنیا هم همین را به ما یاد می‌داد. قبل از انقلاب بانک رهنی هم برای همین منظور تاسیس شد. قرار بود یک رژیم پس انداز تهیه شود. مثلاً کسی حقوق مشخصی دارد و می‌خواهد 20 درصد حقوقش را پس انداز کند. این بانک پس از چند سال مشخص به پس انداز فرد ضریب هفت می‌دهد. بنابراین پس انداز او تبدیل به قدرت خرید هفت برابر می‌شود. این قدرت خرید بزرگی بود و فرد می‌توانست وارد بازار شود و حق انتخاب داشته باشد. حق انتخابی فراتر از این که دولت زمینی در وسط بیابان به مردم بدهد که محله نیست و سازمان اجتماعی ندارد. این فرد با قدرت خرید خودش می‌تواند در شهر مسکن تهیه کند. ما دنبال این طرح رفتیم و اسم آن را «پاک» مخفف پس انداز، انبوه سازی، کوچک سازی گذاشتیم. فرد می‌توانست از واحد کوچک شروع کند و در چند چرخش به واحد مناسب بزرگتری برسد. این کار خیلی هم گرفت و بعد از مدتی کسانی که شروع به پس انداز در بانک مسکن کردند حدود بیش از سه میلیون نفر شدند. این طرح دو پاشنه آشیل داشت. یکی داخل بخش و دیگری بیرون بخش. داخل بخش این مشکل بود که بعد از مدتی با این که مقدار پس اندازها زیاد می‌شد اما با ضریب هفت،مقدار خروجی صندوق از ورودی آن بیشتر می‌شد و بانک مسکن قدرت پرداخت این ضریب هفت را نداشت. بنابراین،ما خواستیم به جای این که دولت زمین توزیع کند کسری این خروجی را جبران کند. در واقع بقیه کشورها هم همین کار را کردند. اگر بانک مسکن کسری منابع پیدا کند دولت به جای ارائه سوبسید و ایجاد مسکن مهر کسری منابع بانک را تامین کند. این پول در مدت زمانی برمی گردد، سوبسید هم نبوده که مصرف شود. در واقع به شکل غیرمستقیم، قدرت خرید را افزایش می‌دهد. از لحاظ اقتصادی هم به اقتصاد خانوار نظم می‌دهد. خانه دار شدن یکی از بزرگترین مسائل یک خانواده است و در این طرح ظرف چند سال اتفاق می‌افتاد. پس پاشنه آشیل داخلی کسری منابع آن بود که انتظار می‌رفت دولت تامین کند. تا وقتی ورودی زیاد بود این پروژه مورد استقبال بود. وقتی کسری منابع خودش را نشان داد دولت عوض شد و دولت اقای هاشمی رفت و دولت آقای خاتمی آمد. دولت آقای خاتمی هم حمایت نکرد و صندوق دچار کسری منابع شد.

مشکل این بود که برنامه ادامه نیافت. برنامه ریزی مسکن بیست ساله است و مسکن یک کالای مصرفی فوری نیست و بزرگترین اتفاق یک خانوار است. بنابراین ثبات سیاست گذاری در مورد مسکن مهم است. پاشنه آشیل دوم همان سوداگری بود. اگر قرار باشد سوداگری ادامه داشته باشد و با افزایش قدرت خرید، قیمت‌ها هم بالا برود شانس فرد برای تهیه مسکن کم می‌شد. از این رو است که موفقیت این برنامه و یا هر برنامه دیگر مسکن در گرو عملکرد اقتصاد است و در اختیار بخش نیست. من سال‌ها در بخش مسکن کار کرده‌ام و معتقدم هیچگاه مسکن در دستور کار دولت قرار نگرفته. یعنی همیشه وزیر مسکن دنبال سیاست مسکن بوده ولی، مسکندستورِ کار دولت و با  کلی‌تر بگویم دستور کار کلِّ سیستم حاکمیت نبوده‌است. آمارها نشان می‌دهد کسانی که توانستند از بانک مسکن این تسهیلات را بگیرند بیش از 2 میلیون خانواده بوده. عده ای هم پس انداز کردند اما به کسری منابع خوردند و با تورم‌های سنگین سال‌های 91 و 97 بخش عمده قدرت خرید را از دست دادند.

اما گروه‌های بسیار کم‌درآمد که توان پس اندازنداشتند می‌بایست تحت حمایت کامل قرار می‌گرفتند. ایده این بود که در هماهنگی با کمیته امداد، سازمان بهزیستی و سازمان تامین اجتماعی بودجه تامین مسکن این افراد توسط این دستگاه‌ها و در ردیف‌ها متعلق به آنان در بودجه تامین شود و حمایت کامل در تهیه مسکن آنان از سوی این نهادها صورت گیرد. به گمان ما این بخش از برنامه مسکن جزء برنامه اجتماعی بود و برای آن‌که بیهوده صف جدیدی ایجاد نشود، خود نهادها مسئول حمایت از این گروه‌ها مسئول تامین مسکن آنان شدند. در عمل، میزان موفقیت این برنامه، به دلیل آنکه برنامه مسکن برنامه کل دولت نبود، بسیار محدود بود.

چشم انداز ایران: با تمام این برنامه‌ها می بینیم در دوران پس از جنگ، میزان مالکیت خانواده ها کاهش یافته است. برخی طرح ها شاید می توانست در این اوضاع و احوال قدری قیمت را کنترل کند. مثلا مالیات بر این حدود 2.5 میلیون واحد مسکن خالی شاید می توانست این فضا را ایجاد کند. خود شما هم این طرح را مطرح کردید. چرا این طرح اجرا نشد؟

آخوندی: پاسخ من این است که سوداگری مسکن باید از بین برود. سوداگری در جایی ایجاد می‌شود که مسکن برای سکونت ساخته نشود بلکه برای تجارت ساخته شود. وقتی شهرفروشی می‌شود سیاست توسعه شهری، کارخانه سوداگری هم خانه تولید می‌کند. میانگین مالیات موضوعه در تهران برای خانه‌های خالی بیش از 150 مترمربع، 3.5 میلیون تومان است. کسی که میلیاردها تومانسود سوداگری‌اش را می‌گیرد این مبلغ که برای او پول خرد است. بنابراین این مالیات او را تحت تاثیر قرار نخواهد داد. سوداگری شهری خون مردم ایران را در شیشه کرده اما متاسفانه مورد توجه قرار نمی‌گیرد. مسئله دیگر تکنیکی است که چطور خانه خالی را شناسایی کنید و چطور از آن مالیات بگیرید. خانه خالی کدام خانه است؟ در آمارگیری اگر بپرسید می‌گویند خالی است اما وقتی بخواهید مالیات بگیرید جواب می‌شنوید در این خانه آب و برق مصرف شده‌است. دو تا چراغ روشنگذاشته می‌شود و یا شیر آب را باز می‌گذارند، لذا، آب و برق مصرف می‌شود. در طول ماه سه روز به آن خانه می‌روند و طوری رفتار می‌کنند که مردم ببینند در آن خانه رفت و آمد صورت می‌گیرد. شناسایی خانه خالی برای همه کشورهایی که این مالیات را گذاشته اند اصلی ترین مسئله بوده. درصد فرار این مسئله نزدیک به صد است چون باید ثابت شود که یک سال خالی بوده و نقض کردن آن سخت نیست.

چشم انداز ایران: این برای چند واحد خالی ممکن است اما در پروژه‌های بزرگ چطور؟

آخوندی: آن هم سخت نیست. همه چراغ‌های واحدها را روشن می‌کنند. بنابراین اثبات آن از جهت حقوقی سخت است. در دنیا این کار را از راه دیگری کرده اند. یعنی جنس این بحث محلی بوده و این کار را با عوارض شهرداری انجام می‌دهند. در انگلستان و سوئد و چند کشور دیگر دیدند دولت مرکزی از عهده شناسایی خانه خالی برنمی آید. وزیر دارایی چطور می‌تواند یک خانه خالی در اهواز را شناسایی کند که خالی هست یا نه؟ لذا در آن کشورها این مالیات را تبدیل به عوارض بر خانه‌های خالی کردند. وقتی ماهیت محلی پیدا کرد قابل شناسایی شد. چون شهرداری در حد ناحیه تشکیلات دارد و آنها راحت تر شناسایی می‌کنند. دولت فقط از روی سیستم آماری می‌تواند کاری بکند که آمارسازی هم کار سختی نیست. بدست آوردن اطلاعات آب و برق وتلفن اصلاً آسان نیست چون هر کدام در هر شهرستان یک تشکیلات متفاوت است. یعنی دولت باید بانک اطلاعات معادل تمام خانه‌های ایران داشته باشد. مرتب آب و برق و فاضلاب خانه را چک کند تا اگر به زیر رقم خاصی رسدی مالیات بگیرد. تقریباً از نظر ملی غیرممکن است. در دنیا، این بحث ماهیت محلی دارد و کنار عوارض شهرداری گرفته می‌شود. این عوارض بخشی از درآمد شهرداری هم هست و شهرداری انگیزه دارد که خانه خالی را شناسایی کند.

چشم انداز ایران: دید شما این بود که شهرداری این برنامه را اجرا کند؟

آخوندی: بله من لایحه دادم به دولت که مالیات بر خانه خالی از طریق شهرداری امکان پذیر است. در باره تاریخچه این مالیات باید عرض کنم که سابقه آن به سال 52 برمی‌گردد که این قانون تصویب شده‌است. ولی، هیچ وقت از سال 52 تا الان هم اجرا نشده‌است. دقیقا یادم نیست در چه سالی، ولی، در دهه 60، وزارت دارایی لایحه داده که مالیات بر خانه خالی حذف شود چون عملکرد آن نزدیک صفر بوده‌است. دو مرتبه سال 94 به قانون مالیات برگشته است. من مطالعه کردم که کشورهایی که این کار را کردند و موفق بودند چه تدبیری را اتخاذ کرده‌اند. اولاً دوره‌های خالی بودن کوتاه است مثلاً شش ماه است. در حالی که در ایران این دوره 2 سال است. بعد هم این که ماهیت محلی دادند تا قابل اجرا باشد.

چشم انداز ایران: شما مسئله اصلی بحران در حوزه مسکن را سوداگری مسکن می‌دانید. آیا نمی توان گفت مقطع پیدا شدن این جریان و دیگر جریان های سوداگری هم زمان با کاهش نقش دولت در اقتصاد با آن شکلی که اجرا شد باشد؟آیا عقب نشینی دولت رانتیر، به نفع جریانهای شبه دولتی و رانتی نبود و همین را در مسکن هم نمی توان دید؟

آخوندی: در حوزه مسکن نظریات مختلفی است. تیپ هایی مثل احمد اشرف قصه را کمی عقب تر هم می‌برند. می‌گویند در ایران هرکس ثروتش را تبدیل به زمین کرده توانسته آن را حفظ کند. هر کس ثروتش را تبدیل به ساختمان و کارخانه کرده و روی زمین نشان داه، در نهایت آن ثروت در امان باقی نمانده‌است. عده‌ای هم معتقدند این داستان در ایران مربوط به این چند ساله نیست و خیلی قدیمی‌تر است. یعنی ایرانی‌ها تا پول به دستشان می‌رسیده به جای تولید به زمین تبدیل می‌کردند و می‌گفتند کسی از خرید و فروش زمین ضرر نکرده. این شعار خیلی قدیمی تر از بحث تعدیل اقتصادی است.

بعد از تعدیل اقتصادی و فراتر از آن نظریه مدیریت شهری مطرح شد که خیلی خطرناک بود و هست. نظریه‌ای که درآمد شهرداری از دولت مرکزی را صفر می‌کند و برای شهرداری محل درآمد مشخص تعیین نمی‌کند. اینجا انحراف رخ داد و فروش حقوق مردم شروع شد. نه فقط تراکم بلکه شهرفروشی شروع شد و شهر به حراج گذاشته شد. سود اعظم آن هم به سوداگر شهری می‌رسد نه شهرداری. این داستان، نظام شهری ایران را متلاشی کرده. بیش از 50 درصد جمعیت شهری ایران در 10 شهر زندگی می‌کنند. به ظاهر 1300 شهر داریم اما فقط 10 شهر هست که بیش از 50% جمعیت شهرنشین را در خود جای داده و بدون خلق ارزش افزوده ثروت مردم را جمع می‌کنند و انباشت سرمایه بدون زحمت دارند. این مسئله مهمی است و هنوز هم در ساختار مدیریت شهری به این موضوع پرداخته نشده. در انگلستان اگر کسی ملک داشته باشد عوارض خانه برابر یک ماه اجاره است. در ایران عوارض یک صدم هم نیست. از یک طرف ظاهراً عوارض پایین است اما از طرف دیگر تمام زندگی مردم را حراج کرده اند.

چشم انداز ایران: بخشی از کارشناسان معتقدند مشکل به این بر می‌گردد که دولت نه تنها دخالت ندارد بلکه نظارت هم ندارد. مثلاً در قیمت گذاری مسکن و اجاره بها هیچ نظارتی ندارد. این‌ها چه تأثیری دارند؟

آخوندی: اعتقاد شخص من این است که مشکل دولت‌ها در ایران نبود تئوری در حوزه مسکن است. مسکن را مسئله سیاسی دیده‌اند و برای همین سعی کردند رضایتمندی فوری ایجاد کنند. رضایتمندی فوری هم یعنی توزیع زمین و ساختن مسکن مهر. اشکال این کار هم این است که از جنس درازمدت نیست در حالی که مسکن نیاز به کار درازمدت و اندیشه هست. نمی شود در بخش مسکن شالتاخ کرد. گرفتاری ما سیاست کوتاه مدت است که البته کل سیاست ما را بر گرفته. عالم سیاست در ایران خیلی کوتاه مدت است و سیاست گذاری در حوزه مسکن هم خیلی بلندمدت و این تعارض اشکال زیادی ایجاد کرده. در این چهل ساله من اندیشه‌ای بلندمدت برای حل مشکل مسکن ندیدم. این کار سطوح بالاتری هم دارد. توزیع جمعیت در کشور هم از بحث‌های مربوط به حوزه مسکن است. در جنوب ایران و حاشیه خلیج فارس گاهی تراکم جمعیت به4.8نفر در کیلومتر مربع می‌رسد. در دنیای مدرن بخش مهمی از توسعه شهری در حوالی دریا صورت گرفته. در تمام دنیا شهرهای بندری مراکز رشد هستند اما در ایران این شهرها طرد جمعیت دارند. این عدم تعادل، محصول نبود نظریه و برنامه در بالا است. هنوز هم بحث بر سر این است که آب را چطور از کنار دریا به کویر ببریم. اغلب کارهای ما همین طور برعکس است. بحث‌های بالادستی در حوزه مسکن گره‌های زیادی دارد. نه در حوزه اقتصادی، نه توزیع جمعیت نه در مسکن اجتماعی سیاست بلندمدت اتخاذ نشده. بخش اعظم مشکل مسکن در ایران اجتماعی و همان محله سازی است. نظریه اجتماعی در این حوزه نیست و مسکن در ایران سیاست زده است. فکر می‌کنند می‌توانند با ساخت چند مسکن یا توزیع زمین کسب محبوبیت کرد.

چشم انداز ایران: بالاخره این حوزه بخش بزرگی از مردم مشکل مسکن دارند. از طرفی از نظر شما سیاست بالادستی کلان وجود ندارد. امروز چه باید کرد؟

آخوندی: از موضع حکومتی باید بازآفرینی شهری سیاست اول ایران بشود. بازآفرینی شهری یعنی شهر را مجدداٌ به شهر تبدیل کنیم. شهرفروشی را کنترل کنیم و جلوی سوداگری شهری بایستیم. مردمی که در این محلات زندگی می‌کنند باید توانمند کنیم تا در همان محله مسکن تهیه کنند. این که مردم را بیرون از شهر پرتاب کنیم کار اشتباهی بود. اما همه این کارها شدنی است و ساده ترین و کم هزینه ترین راه برای حل خیلی از مشکلات است. سکونت پذیری جمعیت تهران حدود 10 میلیون نفر است. جمعیت فعلی شهر 8 میلیون نفر است. یعنی بیش از دو میلیون ظرفیت وجود دارد اما مردم در فقر شدید سکونتی زندگی می‌کنند. اساساً سیاست شهری باید مورد توجه قرار بگیرد. تنها راه حل بازآفرینی شهری است که باید سیاست کل حکومت قرار بگیرد. یعنی حکومت بخواهد زندگی 70 درصد مردم که شهرنشین هستند ارتقا پیدا کند. در این صورت نیاز نیست که منطقه 12 تخریب و مجدد ساخته شود. این فقط محدود به تهران نیست. شهرهایی داریم که ظرفیت فوق العاده دارند. در اصفهانتمام ظرفیت های شهر را رها کرده اند و مدام می‌خواهند شهر را بزرگ کنند! قطعاً وزارت راه و شهرسازی می‌تواند فقط یک طراح باشد و بیشتر از این توان ندارد. خدمات زیربنایی و روبنایی، محله و توانمند کردن مردم، سیستم مالی و وام و این قبیل خدمات و مسائل باید در دستور کار حکومت باشد. سابق بر این مردم در محله‌ها زندگی می‌کردند و زندگی جمعی جریان داشت اما در محله‌های جدید مردم همسایه‌ها را نمی شناسند و مفهوم زندگی جمعی و همسایگی از بین رفته.

چشم انداز ایران: نقدی که به شما می‌شود این است که مسکن مهر را معلق کردید. نه حمایت کردید نه جلوی آن را گرفتید. کسانی هم که پول دادند تکلیفشان را نمی دانستند چون نه پروژه متوقف می‌شد نه تمام.

آخوندی: من در مورد مسکن مهر دو تا حرف داشتم. یکی تعهد دولت به خریداران مسکن مهر بود و دیگری موضع دولت نسبت به سیاست مسکن مهر. من معتقد بودم چون دولت شخصیت حقوقی است تمام تعهدش به خریداران مسکن مهر به قوت خودش باقی است. بنابراین باید تا آخر این مسئله را دنبال کنیم. حتی این که گفته می‌شود کند پیش رفت باید بگویم بخش اعظم آن در دوره ما تمام شد. اما من می‌گفتم این سیاست غلط بود و نباید تکرار بشود. منتقدان می‌گفتند نباید بگویی غلط بود. جواب می‌دادم به عنوان یک سیاست مدار باید بگویم غلط بود تا چنین هزینه میلیاردی روی دست ملت گذاشته نشود. چون از نظرم غلط بود برای افتتاح هم نمی رفتم. حالا ببینیم چه بخش هایی از مسکن مهر باقی مانده. دو سه گروه از این ساختمان‌ها که کمتر از 200 هزار تا است باقی مانده. یک سری زمین هایی بوده که مالکیت آن مشخص نبوده و ساختمان سازی شروع شده. این‌ها حدود 48 هزار واحد مسکونی است. همه این ساختمان‌ها در دادگاه پرونده دارند. از دوره قبل از ما متوقف بودند و هنوز هم متوقف هستند. این مسئله هم به راحتی حل و فصل نخواهد شد. گروه بعدی ساختمان سازی در بیابان هایی است که حتی در اطرافش جمعیت نیست. حدود 110 هزار واحد این طوری کلنگ زده شده و تقاضا ندارند که بخواهند تکمیل بشوند. ما حتی به ارتش و کمیته امداد گفتیم بیایند این واحدها را بگیرند و خودشان تکمیل کنند اما آنها هم نگرفتند. گروه سوم مشکل تعاونی دارند. در سیستم قدیم، کارمندهای شرکت می‌توانستند تعاونی درست کنند. آنها همدیگر را می شناختند و همکار بودند و مشکلات کمتری پیش می آمد، هرچند بالاخره گاهی مشکلات هم بود. برای مسکن مهر، آمدند تعاونی سازی کردند. گفتن از نفر اول تا 500 که ثبت نام کردند، یک تعاونی تشکیل دهند و همینطور تا آخر. درواقع هیچ شناختی بین اعضای تعاونی نبود. در این فضا مشکلات بسیار بیشتر شد و در چند تعاونی اختلاس اتفاق افتاد. این مشکلات پیچیده است و حل آنها بسیار مشکل و در اختیار دولت نیست و حتی ممکن است به این زودی ها هم حل نشود. بخش کمی هم باقی مانده و با بودجه زیاد قابل حل است. این ساختمان‌ها در پرند و پردیس و این شهرهای اطراف تهران هستند که در سال آخر دوره قبل از ما اقدام شد. بخشی تحویل شد و بخشی هنوز تحویل نشده و بودجه زیاد نیاز دارد. مسکن مهر یک پروژه نبود و یک طرح بود که بخش اعظمی از آن تمام شده اما بخشی هم به دلایلی که گفتم تمام نخواهد شد. آن بخشی هم که در بیابان است هروقت متقاضی پیدا کند می شود برایش برنامه ریخت.

چشم انداز ایران: آیا روی حاشیه نشینان اثری نداشت؟

آخوندی: هیچ تاثیر مثبتی نگذاشت. حاشیه نشینی در سازمان اجتماعی صورت می‌گیرد. یک گروهی به حاشیه یک شهر مهاجرت می‌کنند و بقیه دوست و همشهری‌ها را هم به همان جا می‌برند. این کلونی جمعیتی یک سازمان اجتماعی دارد که از جمع حمایت می‌کند. ممکن است سطح زندگی نازل و بد باشد اما سازمان اجتماعی و پشتیبانی دارند. اگر یک نفر از این جمع  بیرون بیاورند و بگویند مثلاً برو در مسکن مهر زندگی کن او احساس غربت خواهد کرد چون از جمع جداشده و پشتیبانانش را از دست خواهد داد. خیلی به ندرت کسی حاضر می‌شود انفرادی جمع را ترک کند. معمولاً افراد متفرق به مسکن مهر رفتند و سازمان اجتماعی آن حاشیه نشین‌ها هم سر جای خودش هست. به همین خاطر استقبال حاشیه نشین‌ها خیلی کم بود.

چشم انداز ایران: سپاس از صرف وقت شما