Quanto vale o céu de Lisboa?

Os contrutores das Torres das Picoas - para terem a altura pretendida - pagaram 2,7 milhões de euros à câmara. A SÁBADO explica-lhe como são negociados os pisos mais altos na capital.

Subindo ao topo do edifício em reabilitação na Rua Castilho, número 203, há um andaime que desafia as alturas num dos prédios mais altos da colina (40 metros). Vertigens não combinam com a nova Lisboa do imobiliário de luxo, onde o preço por metro quadrado dispara à elevação dos andares e bate o recorde de €25.000. Muitos degraus e 13 pisos depois (os elevadores ainda não estão instalados) chega-se àquela estrutura metálica, que delimita o rooftop do apartamento mais caro da capital: 7 milhões e 350 mil euros. É quanto vale a penthouse T3 de 288 m2, que entrou para o mercado em junho passado e foi vendida no mês seguinte. A fração mais barata cai para um quinto daquele valor (1 milhão e 360 mil euros, também já vendida), porque não tem a panorâmica de 360º. Só a partir do oitavo piso ganha tal escala.

Historicamente, os últimos andares "não eram preferência dos portugueses porque não havia prédios muito altos", recorda à SÁBADO Francisco Quintela, sócio e fundador da imobiliária com o mesmo apelido. No Estado Novo, houve tentativas de tocar o céu (recorde-se em 1955 as torres do Areeiro de 51 metros); até ao boom dos anos 70 com o Hotel Sheraton (1972, 91 metros) e as Amoreiras (1987, 75 metros). Na viragem do milénio, reforçou-se a lógica com as torres de São Rafael e São Gabriel (110 metros, à noite iluminadas nos pináculos para sinalizarem os aviões no corredor aéreo).

A partir de 2013, para aumentar a construção em altura em zonas estratégicas da capital, foi aprovado um novo regulamento do Plano Diretor Municipal de Lisboa. Esse sistema prevê a criação de um mecanismo de atribuição de metros quadrados de construção em troca de operações de reabilitação urbana nas áreas circundantes, como a criação de espaços verdes, eficiência energética da iluminação pública, etc. Caso as empresas os cumpram, esses créditos podem refletir-se em mais metros de altura.

Exemplo: a recém-construída torre das Picoas (na Avenida Fontes Pereira de Melo), com 67,8 metros de altura, 17 pisos e 22.500 m2 de construção, comprou à Câmara Municipal de Lisboa (CML) 4.000 m2 do céu por 2,7 milhões de euros num dos eixos estratégicos da cidade. "A CML vendeu os créditos de construção por esse valor, sendo a verba destinada à nova habitação no bairro municipal Padre Cruz. Mas os preços de construção estão longe de se cingir ao terreno, havendo ainda a considerar os custos do projeto, construção, mão de obra e impostos", esclarece à SÁBADO fonte do Gabinete de Urbanismo da autarquia. Regra geral, o terreno de construção representa 30% face ao total do custo de obra.

Oportunidade em hasta pública
No caso da luxuosa penthouse da Rua Castilho, não entrou em cena o sistema de créditos porque o prédio já existia (eram serviços do Ministério da Agricultura). Foi vendido em 2017 à Vanguard Properties, em hasta pública, por 12,5 milhões de euros. "Houve 11 ou 12 ofertas", revela à SÁBADO José Cardoso Botelho, diretor executivo da Vanguard. Até um poderoso investidor norte-americano, associado a um arranha-céus da Park Avenue, em Nova Iorque, percebeu o potencial e insistiu em fazer sociedade com a Vanguard (que recusou). Porque vistas assim valem milhões em qualquer parte do mundo. A mancha arborizada do Parque Eduardo VII fica à esquerda. À direita, as torres das Amoreiras com Monsanto ao fundo. À frente, o Tejo. Panorâmica de 360º, sem betão a estragar o enquadramento.

"Sensações fortes são aqui mesmo", avisa à SÁBADO Carlos Teixeira, diretor de projeto da promotora imobiliária Vanguard Properties. Sensações que não chegam aos calcanhares dos arranha-céus em Nova Iorque, mas, à escala lisboeta, competem com os 15 pisos do hotel Ritz, ao lado. Prazo de conclusão: março de 2020. Mas até lá deverá ficar tudo vendido, prevê José Cardoso Botelho: "Vendemos 10 das 19 frações a portugueses, sul-africanos, brasileiros, franceses e ingleses." Foi "um europeu", não revela a nacionalidade, que comprou a penthouse.

O condomínio terá serviço de concierge, spa e duas piscinas comuns (uma exterior no oitavo piso; outra interior, aquecida, no R/C). A terceira piscina é exclusiva, com guardas de vidro e 15 metros de comprimento. Está reservada ao dono da penthouse. Descendo uns degraus, chega-se à casa envidraçada, onde cada janela do chão ao teto pesa 170 quilos.

Os ensaios da montagem dos painéis de mármore de Carrara (das casas de banho) decorrem no nono piso. Também já vendido, por 4 milhões, o imóvel funciona como andar modelo. Ainda que estratosférico, o preço do metro quadrado sem vistas tapadas por sombras - só o céu - ficou abaixo do previsto por Claude Berda (sócio da Vanguard) em junho de 2017. Em declarações à SÁBADO, o milionário francês apontava à época 9 milhões para a penthouse.

Cruzamo-nos com ele na escadaria do prédio. Está apressado, sem disponibilidade para entrevistas ou fotos. Ali perto, nas Amoreiras, a Vanguard Properties está a reabilitar outro edifício, de 15 pisos, por €3.000/m2 de construção acima do solo. As imobiliárias apressam-se entretanto a divulgar os preços de venda dos 34 apartamentos, a partir dos 615 mil euros e com o metro quadrado quase a duplicar em relação àquele valor.

Já a Infinity Tower de 80 metros é a próxima a erguer. Será em Campolide, com de 50 mil m2, 26 andares e 195 apartamentos. Quanto ao sistema de créditos não se aplica, uma vez que o projeto já estava previamente aprovado (antes de 2013) com o volume de construção de 50 mil m2. "O lançamento das vendas será no Salão Imobiliário, de 10 a 13 de outubro na FIL. É a primeira torre que desenvolvemos", anuncia Cardoso Botelho, prestes a adjudicar a obra de 30 meses. Preço de construção? 90 milhões. E por m2? "Os pisos inferiores terão um custo de €4.000 e os superiores acima dos 6.000", esclarece.

A casa mais cara chegará ao mercado por 4,8 milhões, um T6 duplex com 488 m2 de área. Ou seja, 9,8 mil euros o metro quadrado, de acordo com os dados do segundo trimestre de 2019 do SIR/Confidencial Imobiliário. Ricardo Guimarães, diretor desta consultora, explica à SÁBADO: "Sem dúvida que a posição em altura contribui para o valor dos apartamentos. Pode variar entre 10 e 15%. É um fator que se justifica que se façam estes investimentos, porque a oferta de imóveis em torres de Lisboa é muito reduzida."
A Infinity fará sombra às vizinhas Twin Towers de altura idêntica (5.828 euros/m2, segundo anúncios de fracões à venda por imobiliárias) numa altura em que a zona ganha fôlego através dos projetos do corredor verde da Avenida de Ceuta, passando pela requalificação da Praça de Espanha e de Sete Rios.

Quarteirão Portugália à espera
Incerto continua a ser o futuro do quarteirão devoluto na Avenida Almirante Reis, para onde estava previsto um prédio de 60 metros. A fábrica de cerveja contígua ao histórico restaurante de bifes (ainda em funcionamento) reduz-se a escombros após a demolição em 2006. A envolvente não é melhor: crescem ervas daninhas à medida do vandalismo. Parece ser terra de ninguém, mas desde 2016 pertence a um fundo de investimento alemão composto por 20 mil pensionistas.

O Portugália Plaza não sai, para já, do papel. Sofreu alterações (a última versão foi apresentada à câmara de Lisboa em julho passado), foi contestado pelo movimento cívico Stop Torre Portugália, alvo de petições e debates públicos promovidos pela câmara de Lisboa e pela Ordem dos Arquitectos. Criticava-se a interferência nas vistas dos miradouros próximos e jardim do Caracol, as áreas de sombra sobre prédios circundantes (os mais altos têm 20 metros) e o contraste da arquitetura.

Por tudo isto, o plano baixou para 49,15 metros o bloco 5 de 16 pisos (integrado num composto de seis edifícios) com uma praça aberta ao público, num total de 29.000 m2. Aguarda luz verde da autarquia para avançar, mediante um sistema de incentivos à reabilitação urbana. "O promotor solicitou a atribuição de 6.910 m2 de créditos de construção. Subindo em altura a volumetria liberta espaço na via pública", diz a mesma fonte da câmara. Em troca dos valiosos metros quadrados da freguesia de Arroios (em mercado de venda os preços variam entre €4.340 e €7.151, consoante as gamas média ou alta), a promotora compromete-se a aumentar "a oferta de estacionamento e, acima de tudo, na reabilitação do património histórico [classificado como de interesse municipal]", diz a mesma fonte.

José Gil Duarte, CEO da consultora Essentia que medeia as negociações, reitera à SÁBADO a complexidade do processo Portugália Plaza que se arrasta desde 2004.
Como tantos outros projetos urbanísticos, acumula estudos preliminares e avanços e recuos na câmara de Lisboa (várias fontes contactadas pela SÁBADO confirmam que os planos de prédios com alturas consideráveis costumam ser demorados). "Do ponto de vista do investidor estrangeiro, e numa questão estratégica para a cidade, é difícil compreender", admite o responsável. Números redondos, €5.000/m2. "A intenção é criar um programa habitacional para uma classe média-alta portuguesa. Mas quando já tem €4.000/m2 de custo [para o construtor] e aumenta o tempo de aprovações, põe uma tensão em cima do preço final." Contudo, o epicentro da polémica - a torre - destina-se ao arrendamento em formato co-living com serviços de apoio associados, porque "os agregados familiares são voláteis e o millennial quer ter mobilidade".

Já Tomás Taveira, o pai das polémicas torres das Amoreiras, revela à SÁBADO a quantidade de desenhos que fez até ver aprovado o projeto por parte de um poderoso grupo de investidores portugueses. "Fiz 23 versões diferentes", diz. Foram sete anos de construção (até 1987, com a inauguração do centro comercial em 1985). Hoje em dia, perante o valor do metro quadrado ali praticado (€8.000), Taveira até acha barato se comparado ao Chiado (€10.000). À época não havia fundos de investimento estrangeiros; mas hoje em dia, quem mais aprecia as Amoreiras são franceses, "sobretudo pela localização e proximidade do liceu francês", remata Francisco Quintela.