Elektroladestation in der Tiefgarage
by Wohnen Südostschweiz
ARCHIV SOMEDIA
von Thomas J. Meile, Rechtsanwalt und Fachanwalt SAV Haftpflicht- und Versicherungsrecht bei der Rechtsauskunftsstelle HEV Oberengadin und HEV Unterengadin
Vor der Installation einer Ladestation für Elektroautos gilt es zu unterscheiden, ob die Parkplatzanlage zu einer Stockwerkeigentümergemeinschaft oder zu einem Miethaus (das als Ganzes im Eigentum eines einzigen Vermieters ist) gehört. Zwar bestehen Parallelen, indem gewisse Grundsätze in beiden Fällen gelten. Nachfolgend werden die Verhältnisse in einer Liegenschaft, deren Wohnungen und Autoabstellplätze vermietet werden, näher beleuchtet.
Höhere Attraktivität für Garagen
Gelangt ein Mieter mit dem Gesuch um Einrichtung einer Ladestation an den Vermieter, so muss sich dieser zunächst klar werden, ob er dem Wunsch überhaupt nachkommen will. Es gilt festzuhalten, dass er dazu nicht verpflichtet ist. In Zeiten zunehmender Elektromobilität tut er jedoch gut daran, seinen Entscheid genau zu überlegen, sei er ablehnend oder zustimmend; denn eine Einstellhalle mit einer oder gar mehreren Ladestationen gewinnt tendenziell an Attraktivität und wertet gleichzeitig die Wohnung auf, mit welcher der Platz allenfalls vermietet ist.
Ist der Vermieter geneigt, dem Gesuch des Mieters zu entsprechen, so stellen sich ihm folgende Grundsatzfragen: Soll eine (einzige) gemeinschaftliche Ladestation eingerichtet oder soll der Abstellplatz des einzelnen Mieters damit ausgerüstet werden? Und will er als Vermieter die Einrichtung vornehmen und finanzieren oder überlässt er dies dem Mieter? Beide Lösungen, die gemeinschaftliche Ladestation und die Ausrüstung eines einzelnen Platzes, haben Vor- und Nachteile. Im Einzelfall sind die konkreten Gegebenheiten für die Wahl entscheidend.
Gemeinschaftliche …
Für eine gemeinschaftliche Ladestation ist in der Regel ein Abstellfeld auszuscheiden, auf welchem die Station installiert werden kann. Bedingung ist, dass der dazu notwendige Platz vorhanden ist. Vorgängig zu klären sind die Zulässigkeit gemäss den örtlichen Bauvorschriften (vor allem, wenn die Einrichtung im Freien erfolgen soll) sowie die bestehende technische Infrastruktur des Grundstücks – allenfalls die verfügbare Kapazität seitens des Stromlieferanten.
Bestehen nach Klärung dieser Punkte keine Hindernisse, empfiehlt sich die Installation einer Schnellladestation. Sie ermöglicht es einer Vielzahl von Nutzern, die Batterien ihrer Fahrzeuge innert kurzer Zeit zu laden. In einer Nutzungsvereinbarung mit dem Mieter sollten weiter die Einzelheiten der Nutzung bezüglich Entschädigung und Strombezug geregelt werden.
… oder individuelle Ladestationen
Sollen die Abstellplätze eines einzelnen oder mehrerer Mieter mit einer Ladestation ausgerüstet werden, so stehen sie den jeweiligen Mietern zum ausschliesslichen Gebrauch zu. Nutzungskonflikte unter Mietern wegen Wartezeiten lassen sich dadurch vermeiden. Anstelle einer Schnellladestation ist die Installation von normalen Heimladestationen ratsam, wodurch die Batterien durch das langsamere Laden geschont werden. Lehnt der Vermieter das Gesuch ab, so darf der Mieter eine Ladestation auch nicht auf eigene Faust einrichten, denn es fehlt ihm dazu die notwendige Zustimmung des Vermieters (Art. 260a Abs. 1 OR).
Bewilligt der Vermieter das Gesuch, so kann er dem Mieter erlauben, die Anlage auf seine eigenen Kosten erstellen zu lassen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss dem Mieter jedoch ein allenfalls erheblicher Mehrwert der Installation vergütet werden, sofern sich die Parteien zuvor nicht anderweitig (Pflicht zum Rückbau durch den Mieter oder entschädigungsloser Übergang an den Vermieter) geeinigt haben. Mit Vorteil ebenfalls gleich zu Beginn geregelt werden sollte auch die Übernahme der Betriebs- und Unterhaltskosten durch den Mieter für die von ihm erstellte Anlage.
Entschliesst sich der Vermieter, die Installation der Anlage selbst an die Hand zu nehmen, so hat dies den Vorteil, dass er vorgängig die Planung allenfalls mehrerer Ladestationen mit dem Fachmann gesamthaft koordinieren und auf die bereits vorhandene elektrische Anlage der Liegenschaft abstimmen kann.
Ladestation führt zu Mietzinserhöhung
Die Ausrüstung eines Abstellplatzes mit einer solchen Station ist als Mehrleistung im Mietverhältnis zu betrachten. Als neues Element im Mietvertrag gilt sie als wertvermehrende Investition und ist in vollem Umfang zu berücksichtigen. Entsprechend kann der Vermieter dafür eine angemessene Mietzinserhöhung beanspruchen. Je nachdem, ob der Abstellplatz zusammen mit einer Wohnung vermietet wird oder für sich allein Mietobjekt ist, muss der Vermieter den entsprechenden Weg einschlagen, um die Mietzinserhöhung gültig herbeiführen zu können.
Wie kann ich mich informieren?
Wird der Vermieter konkret mit der Anfrage eines Mieters zur Einrichtung einer Elektroladestation konfrontiert, empfiehlt es sich, für detailliertere Informationen die einschlägigen Merkblätter und Formulare des HEV Schweiz heranzuziehen. Im Übrigen liefern auch Merkblätter und Publikationen von Fachorganisationen wie E-Mobile by Electrosuisse, Swiss eMobility, VSE etc. wertvolle Angaben.