Президент «Київміськбуду»: «Ситуація на ринку – це так званий природний відбір»

Ігор Кушнір – про репутацію, ціни та недобудови

На тлі кризової ситуації, в якій опинилася будкомпанія «Укрбуд», увагу всіх причетних до будівельного і девелоперського ринків України тепер сфокусовано на «самопочутті» інших великих гравців. Серед них – «Київміськбуд».

Ігор Кушнір очолює найбільшу будівельну компанію України «ХК «Київміськбуд» вже вісім років. Він зізнається, що за весь цей період більш важкого, ніж зараз, часу для ринку нерухомості не було. Вибори, зміцнення гривні змусило українців притримувати свої заощадження і відкладати покупку житла.

Ми поговорили з головою «Київміськбуду» наприкінці жовтня – цей місяць традиційно вважається «високим сезоном» для забудовників. Ігор Кушнір розповів Mind, що відбувається з ринком нерухомості столиці, які будкомпанії можна вважати надійними і чому ніхто не поспішає добудовувати «висотки Войцеховського».

Про стан ринку

– Вас можна привітати?

– C чим? А взагалі – поздоровляйте! Подарунки будуть? (Посміхається.)

– Ринок активізувався, ціни почали рости.

– Правда? А я і не помітив. (Сміється.) Насправді зараз у відділах продажів спостерігається пожвавлення. Але це останній місяць-півтора. Ви подивіться, що твориться з доларом. Українці купили валют за курсом 27–28 грн за долар, зараз курс – 24 грн. Люди не готові фіксувати свої збитки і чекають, що буде далі. Інвестори відклали купівлю на невизначений термін, виник так званий відкладений попит.

Крім того, з'явилася можливість поспостерігати за ходом будівництва обраного об'єкта і переконатися в спроможності компанії його добудувати. Зараз м'яч на стороні забудовників, основне конкурентне завдання – не втрачати темп будівництва і тримати рівень цін, який знижувати вже немає куди.

Статистики за підсумками року поки ще немає, але зазвичай липень – вересень – найнижчі місяці з продажу. Активізація покупців починається в середині серпня і поступово набирає обертів до кінця року. А цього року і вересень був низькоактивним.

– Іншими словами: немає ніякого революційного плану щодо активізації попиту. Залишається лише чекати?

– Ціни опускати нижче вже неможна, тому що собівартість зросла за рахунок підвищення зарплат, подорожчання складових будівництва. Продавати в «мінус», впроваджуючи нові акції, ми не готові. Можна сказати одне: ринок є, ринок живий, але радує він нас не дуже. Сподіваюся, до нового року ситуація зміниться.

– Ви вже вісім років президент КМБ. І це, схоже, найважчий рік для забудовників.

– З розмов з колегами знаю, що справді не все так добре, як хотілося б. З приводу «Київміськбуду» можу сказати, що у нас все добре, наш інвестор залишається з нами, незважаючи ні на що. Але якщо говорити про тенденції на ринку в цілому, то збіглося кілька чинників. Дві передвиборчі кампанії, зміцнення національної валюти, призупинення деяких будівельних підприємств. Все це негативно впливає на ринок, на покупців, попит. Доводиться тільки чекати, щоб «планети зійшлися»: долар, стабільна ситуація в країні, законодавча база.

– Ви про історію з «Укрбудом»? Як ринок реагує на цю ситуацію?

– Інвестори вичікують, що буде далі. Сподіваюсь, що все буде добре. На мою думку, все в руках керівництва «Укрбуду». Їх завдання – відновити будівництво і дати можливість інвесторам отримати довгоочікувані квартири.

– А що з об'єктами Войцеховського, вам пропонували їх добудовувати?

– Так, але ми відмовилися.

– Чому?

– Занадто великий шлейф! Є квартири, що продані двічі-тричі. Усі проєкти мають проблеми із законністю, при цьому жоден з них не має ані технічних умов, ані дозволів, ані землі. Почати займатися цими об'єктами – рівносильно будівництву нового будинку. Тобто зайти в проєкт з нуля, зробити всю технічну документацію, а потім добудовувати і сподіватися, що непроданих квартир вистачить для того, щоб за їх вартість добудувати цей об'єкт.

– Тобто йдеться не про репутацію, а про економічну недоцільність?

– Мова йде про все разом. Мені необхідно думати про наших інвесторів, зарплати співробітникам колективу, про дивіденди місту. А щоб добудовувати проєкти Войцеховського, необхідно кинути наші об'єкти, почати добудовувати чуже. Я не бачу в цьому доцільності!

– Як ви вважаєте, скільки існує будкомпаній, в яких можна придбати квартиру в недобудованому будинку?

– П'ять-шість, і це все великі компанії. Хоча в нас уже є приклади, коли сипляться і вони. За «Київміськбуд» можна не переживати, тому що 80% належить міській громаді. І це запорука гарантії.

– Виходить, що форма власності компанії – одна з важливих переваг перед конкурентами.

 – Одна з найголовніших. Компанії вже 65 років. І весь цей час ми працюємо, розвиваємося. Так, бувають збої на півроку, рік, коли йдеться про терміни введення в експлуатацію будинків. Але це робочі моменти, які притаманні всім гравцям. Ми, безумовно, працюємо з цим. Вже є приклади проєктів, які здаються в експлуатацію раніше за намічені терміни. Форма власності «Київміськбуду» дає нам чітке розуміння, що якщо з компанією відбудуться якісь форс-мажори, київська громада в особі КМДА підставить своє плече.

– Зараз між забудовниками висока конкуренція. І багато гравців намагаються залучити покупців не ціною, а доданою вартістю. Наприклад, усе частіше зустрічається система «розумного будинку».

– Останніми роками з’явилася тенденція до всілякого «поліпшення» своїх проєктів забудовниками. Висока конкуренція, пропозиція перевищує попит. І кожен гравець шукає свою нішу. Одні беруть інфраструктурними рішеннями і додатковими бонусами, будують басейн або барбекю на даху, облаштовують закриту територію і т. д. Інші – ціною і швидкістю будівництва. Треті – можливістю отримання більш високого доходу від вкладень. У кожного є свої сильні та слабкі сторони. Головне – доводити справу до кінця.

– Ви завжди зводили масове житло. Напевно, хочеться спробувати свої сили в іншому форматі.

– Звичайно, хочеться побудувати пару красивих будинків, щоб радували око. Але наша місія в Києві – забезпечувати житлом найширші верстви населення. А парою красивих будинків тут не відбудешся. У кожного має бути своя квартира, а значить – будувати потрібно багато. І плюс до всього, потрібна земля в хорошому місці, якої у нас немає.

– А хіба вам КМДА землю не видає? Яким взагалі чином ви знаходите ділянки для будівництва?

– За вісім років місто виділило «Київміськбуду» лише три гектара. Це на три місяці роботи в загальному обсязі виробництва компанії. Фахівці компанії шукають землю на вторинному ринку. КМБ будує за інвестиційними договорами. А господарі землі, на якій ми будуємо, отримують від цього певний відсоток квартир. Хоча такий же еквівалент могло б отримувати і місто – для забезпечення житлом тих самих черговиків, наприклад. Якби виділяло землю під будівництво.

Про законодавче свавілля

– Зараз у Києві ситуація, яку можна назвати будівельним свавіллям.

– Є така справа. У будівництві, щоб нормально йшов процес, повинні бути враховані три речі: податки, генплан та дозвільна система. Вони для всіх повинні бути обов'язковими і однаковими. Але найболючіше питання для Києва – це генплан. Його немає, тому всі біжать один поперед одного, щось будують.

Як тільки генплан буде готовий, усе повернеться в законодавчу площину. Зникне корупція в дозвільних системах, не треба буде з кимось домовлятися. Купуючи ділянку, забудовник вже знатиме, що можна побудувати, і не треба буде постійно щось вигадувати.

– ДАБІ зараз обезголовлена. Як відомство працює?

– З роботою обезголовленого відомства поки не стикався. Є надія, що, коли з'явиться керівник, усе запрацює в повну силу. На цьому етапі ми документи поштою відправляємо, таким саме способом отримуємо відповіді.

– Як ви вважаєте, хто стане главою ДАБІ?

– Не знаю, але хочеться, щоб людина була кваліфікованим, порядним трудоголіком. Ще дуже імпонує ідея нівелювання спілкування забудовників з державними органами. Все повинно відбуватися за допомогою інтернету, щоб навіть не бачити, з ким спілкуєшся. Така практика в Литві та в інших країнах. І вона працює дуже добре.

– Але в інших країнах є і покарання. Якщо в Литві будівельна компанія порушить чинне законодавство, то її дуже сильно покарають. В Україні каральна система для забудовників вельми розмита: будуй – не хочу.

– Так, на ринку не існує чітких правил гри і покарання за їх порушення. По-перше, абсолютно для всіх гравців мають бути однакові умови. Те, про що говорив вище: оподаткування, дозвільна система та генплан. Ці складові повинні бути для всіх рівними, щоб не було, що один виконує – інший ні, одного покарали – іншому «пощастило». Кожен, хто приходить будувати, має знати ці рамки. І розуміти, що якщо вийде за них, буде покараний.

Для порівняння, у Франції паркан поставив без дозволу – штраф. Не зніс паркан, не заплатив штраф – в'язниця. І ніхто із забудовниками не розмовляє. А в Литві дзеркально ці всі моменти поширюються і на контролюючі органи. Якщо не виписав припис на демонтаж незаконної будівлі, теж посадять.

Для всього світу це нормальна практика. У Празі посеред площі майже 200 років стоїть будинок, який ніхто не може знести. Він побудований за всіма правилами і канонами. Але люди, що дали дозвіл на його будівництво, були покарані за вищою мірою. Дуже показова історія. Їй стільки років, а ми так урок і не винесли.

Про зміну влади

– Після зміни влади почалася боротьба за Київ. Вас це якось торкнулося?

– Ні, жодним чином. Компанія як працювала раніше, так працює і зараз. «Київміськбуд» не може собі дозволити зупинитися – люди довірили нам свої гроші. Політика політикою, а наша справа – будувати.

– Взагалі ніяк?

– «Київміськбуд» – це громада міста Києва. Робота компанії регулюється зборами акціонерів, і поки я не бачу жодних проблем зі зміною влади.

– А протистояння Столара – Вавріша вас не торкнулося? В інтернеті трохи до бойових дій не дійшло.

– Не читайте ви інтернет.

– Не можу, я туди пишу.

– Ось поясніть мені, що їм ділити? Вавриш працював у КМДА. Попрацював і пішов. У нього є чим займатися – у нього Saga Development. А Вадим Столар – депутат Верховної Ради. Так що їм ділити між собою? Управління містом? Так наскільки мені відомо, у міста вже є управитель – мер Віталій Кличко.

– Навесні будуть збори акціонерів «Київміськбуду». Вас це не турбує?

– Я сподіваюся, що показники компанії скажуть самі за себе, і переживати не буде за що.

– Ви ж бачили відео нардепа Олександра Дубинського, де він говорить про завмерлі будівництва «Київміськбуду».

– Бачив і, чесно кажучи, був здивований. Я йому писав і пропонував зустрітися. На цьому наше спілкування і закінчилося. Схоже, його просто дезінформували. Можу запевнити, у нас все добре.

Про майбутнє ринку

– Повертаючись до ринку, який ваш прогноз до кінця року за цінами?

– У мене є один з улюблених висловів: «Кращий час для покупки нерухомості – зараз». Тому що ціна на сьогодні завжди нижча за ту, що буде через 2–3 місяці. З прогресом на будівельній ділянці дорожчає і вартість квадрата. Чим ближче до введення, тим дорожче. Плюс фактор долара. Імовірно, курс має змінитися в грудні, йому немає економічного обґрунтування триматися на рівні 24 грн. Але в нашій країні немає нічого неможливого, так що поки прогнозувати складно.

Точно можу сказати одне: ціни зростатимуть. Процес будівництва та готовність об'єктів ніхто не відміняв. Плюс підтримка зарплат будівельникам на нормальному рівні та вартість складових будівництва. Будемо сподіватися, що вже найближчим часом ринок стабілізується, і попит увійде в нормальне русло.

– Портрет покупця змінився порівняно з минулим роком?

– Так. Ринок став цивілізованішим. Покупець помолодшав, став більш виборчим і вимогливим. Багато хто приходить до відділів продажів з юристами, які перевіряють всю документацію від початку і до кінця. Поки йде будівництво, інвестори приходять на майданчик, цікавляться ходом робіт. Контролюють, так би мовити.

– Скільки зараз середня вартість квадратного метра житла КМБ?

– Залежно від проєкту. Якщо зовсім брати усереднений показник, то 20 000 грн за квадратний метр.

– Ця ціна відрізняється від минулорічної?

– Звісно! Вище на 30%.

– А чому?

– Підвищення зарплат, збільшення вартості складових будівництва.

– Схоже, ви чи не єдиний гравець, який зміг підняти ціни.

– Усі інші працюють в доларі, а ми в гривні.

– Ви маєте на увазі, що прив'язка до долара їх врятувала?

– Врятувала, звичайно. Тим, хто продає в доларі, ситуація з падінням курсу долара на руку. Людина, яка отримує зарплату в гривні, на сьогоднішній день може купити більше доларів, щоб погасити заборгованість по квартирі або купити нову. Тепер у гривні в переведенні на долар треба платити менше, ніж декілька місяців тому.

– Як ви вважаєте, чи відбуватиметься очищення ринку? Ну, за рахунок того, що відбулося зниження попиту, коливання курсу долара, падіння «Укрбуду».

– За логікою має відбутися, але як буде насправді – подивимося. І я б назвав це швидше перерозподілом. Ринок же і до цього не стояв на місці. Завжди потрібно тримати себе в тонусі: стежити за тенденціями, брати до уваги статистику і аналізувати вподобання споживача. Вищевказані фактори просто посилили умови для забудовників.

Думаю, це черговий етап перерозподілу ринку: сильні збільшать свою частку, слабші – зменшать або зовсім підуть. Так званий природний відбір.

Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця, ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.

Ми запрошуємо вас стати частиною Mind Club. Для цього потрібно оформити підписку за $7 на місяць.

Нам дуже важлива ваша підтримка!

Чому ми впроваджуємо платну підписку?

Справжня якісна та незалежна журналістика потребує багато часу, зусиль та витрат, це дійсно недешево. Але ми віримо в перспективи ділової журналістики в Україні, тому що віримо в перспективу України.

Саме тому ми створюємо можливість платної щомісячної підписки – Mind Club.

Якщо ви читаєте нас, якщо вам подобається та ви цінуєте те, що ми робимо, – пропонуємо вам вступити до спільноти Mind.

Ми плануємо розвивати Mind Club: обсяг матеріалів і доступних сервісів і проектів. Уже сьогодні всі члени клубу:

• Допомагають створювати та розвивати якісну незалежну ділову журналістику. Ми зможемо і надалі розвиватись та підвищувати якість наших матеріалів.
• Отримують вільний від банерної реклами сайт.
• Отримують доступ до «закритих» матеріалів Mind (до щомісячного випуску, в якому ми досліджуємо та аналізуємо, як працюють цілі галузі; до щотижневих аналітичних підсумків).
• Вільний доступ до івентів Mind для підписників та спеціальні умови на інші події Mind.
• Smart Power. Власники бізнесу, що стануть підписниками Mind, отримають доступ до агрегатора системних порушень від аналітиків Mind та партнерів «Cкажи.uа». Якщо у вашого бізнесу виникли проблеми з непорядними чиновниками чи конкурентами – ми проаналізуємо, чи є їхня поведінка системною, і разом зможемо вирішити цю проблему.
• Ми і надалі розвиватимемо Mind та додаватимемо корисні журналістські рубрики і сервіси для вашого бізнесу.

Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності. Підтримайте нас за 196 грн на місяць.

Щомісячна підтримка у 196 грн Допомогти проекту одноразово