Кредит на недвижимость: как не попасть в ловушку

Отличная возможность решить назойливый квартирный вопрос – взять кредит. Но это только на первый взгляд: проценты, плата за обслуживание и срок возврата – далеко не все тонкости, которые нужно иметь в виду. Проверьте, все ли вы знаете.

Согласно данным Нацбанка, отношение кредитов и займов на жилую недвижимость к совокупным заемным средствам физлиц составило в июле этого года 15,4%. Для сравнения, в июле прошлого года этот показатель был на уровне 14,7 – то есть сегодня люди, которые берут кредиты, стали больше озабочены приобретением новой жилплощади, нежели других благ.

Сегодня у белорусских банков немало кредитных предложений для покупки недвижимости. Многие знают, что к заемным средствам, особенно крупным, необходимо прибегать в крайнем случае, однако если эта самая необходимость наступила – что делать?

Прежде чем подавать документы на кредит, внимательно рассмотрите все предложения банков. Sputnik подробно изучил возможности получения кредита, а заодно и подводные камни, о которых кредитополучатель иногда может узнать, лишь оформив сделку.

Политика Нацбанка заставляет банки предоставлять прозрачную и полную информацию клиенту. Но все равно нужно знать, о чем спрашивать.

Скрытые платежи

Если ставка по кредиту у банков одинакова – это не значит, что придется одинаково платить. При выдаче и ведении кредита банк может добавить скрытые платежи, о которых невнимательный клиент может узнать, только когда начнет отдавать долг.

Клиент должен получить от банка таблицу уплаты ежемесячных взносов – в какой месяц и сколько он должен будет отдавать. Все платежи в такой таблице расписаны подробно и по месяцам.

Обязательно нужно уточнить, как именно будет осуществляться вычет процентов по кредиту. Банк может установить ежемесячное снятие процентов от основной суммы, а может каждый новый месяц снимать процент от остатка.

Процентная ставка и ее расшифровка

Важно выяснить, что входит в процентную ставку. Она может включать в себя несколько аспектов, а не только процент с тех денег, которые даются "на руки".

В некоторых кредитных предложениях процентная ставка может быть комплексной – включающей в себя не только сам процент, но и стоимость обслуживания, стоимость выплаты наличными и другие статьи услуг.

Кроме того, лучше обязательно уточнить, имеет ли банк право в одностороннем порядке изменять процентную ставку после того, как кредит уже взят.

Прикоснуться к деньгам

Банки всеми силами стараются стимулировать осуществление безналичных расчетов. Поэтому снятие наличных облагается процентами. В случаях с покупкой квартиры, если стороны договорились о расчете наличными средствами, кредит будет внушительным, и проценты за снятие наличных средств будут неприятно ощущаться. Необходимо уточнять количество денег, которое будет получено "на руки", чтобы не просчитаться.  

Досрочное погашение

В случаях, когда у клиента получается вернуть всю сумму долга до окончания срока договора, можно воспользоваться возможностью досрочного погашения – если таковая прописана в договоре. Это выгоднее, так как избавит от уплаты процентов и сопутствующей "дани".

Приобретенная в кредит – не всегда ваша

В случае с такими крупными займами, как кредит на недвижимость, банк обязательно потребует гарантии, что денежные средства будут возвращены. Это естественное желание, поэтому клиенту заранее стоит подумать о залоге или поручителях.

В качестве поручителей может выступать несколько человек. Банк оценивает их по уровню дохода: смогут ли они в случае форс-мажорных ситуаций у клиента выплатить долг за него.

Если поручиться некому, есть вариант залога, например, новой квартиры. Клиент уже может проживать на купленной жилплощади или сдавать ее, но пока долг по кредиту, проценты и сопутствующие платежи не будут выплачены, он юридически не имеет права распоряжаться ею. После выплаты всех долгов жилплощадь перейдет в полное распоряжение кредитополучателя.

Все эти тонкости обязательно нужно уточнять и проверять правильность их отображения в кредитном договоре.

Мнение риелтора

Процесс купли-продажи объекта недвижимости с привлечением банковского кредита и без него существенно отличаются, сообщил корреспонденту Sputnik директор агентства недвижимости "Мольнар" Анатолий Звездин.

По словам эксперта, использование банковского кредита удлиняет процесс и требует предоставления дополнительных документов.

"В принципе, граждане могут сделать это и самостоятельно. Но агентства недвижимости, как правило, имеют подписанные договоры практически со всеми банками. Мы знаем условия, знаем, какие требуются документы. Это будет быстрее и без нервотрепки", — сообщил он.

В первую очередь продавец и покупатель заключают между собой какой-то документ, фиксирующий условия будущей сделки купли-продажи — соглашение об условиях предстоящей сделки или предварительный договор. С этим документом (и с другими необходимыми) покупатель идет в банк и получает предварительное одобрение на выделение ему кредита.

"Продавец открывает расчетный счет, после чего стороны подписывают договор купли-продажи. Его удостоверяют, регистрируют, с ним покупатель идет в банк, и на основании этого ему выделяется кредит. После необходимых банковских процедур денежные средства на основании ранее подписанного договора купли-продажи поступают на расчетный счет продавца", — пояснил специалист.

Анатолий Звездин заметил, что, как правило, срок, в течение которого банк принимает решение о выдаче заемных средств физлицу, — два-три, максимум пять дней: "Редко когда банку нужно больше времени. При этом, что важно, банк перечисляет кредитные средства на расчетный счет продавца, который указан в договоре".

Он подчеркнул, что во время такой сделки денежные средства не выдаются на руки клиенту, как многие думают, а перечисляются на счет продавца, который тот предварительно открывает, обычно в том же банке — чтобы транзакции были быстрее.

"Размер кредита зависит от дохода заемщика, от стоимости объекта недвижимости. Кто-то берет половину, кто-то – 30%: смотря у кого какая ситуация", — рассказал собеседник Sputnik.

Распространенный в этом деле страх – если сделка купли-продажи уже заключена, а банк отказался выдавать кредит, хотя давал предварительное согласие. Анатолий Звездин признал, что такие случаи не исключены.

"Если возникла подобная ситуация (отказ банка в кредите – Sputnik), получается, что не выполнено одно из существенных условий договора купли-продажи, поэтому стороны должны составить и подписать соглашение о расторжении договора и вернуть друг другу все полученное по сделке", — сообщил Анатолий Звездин.

Он напомнил, что в Беларуси по закону о государственной регистрации недвижимого  имущества любая недвижимость переходит в собственность другого лица только после регистрации не только договора, но и перехода права.

"Поэтому, когда используется кредит, сделка разбивается на два этапа. После получения денежных средств продавцом стороны подписывают акт приема-передачи объекта недвижимого имущества, который является основанием для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности", — заключил эксперт.