“华侨城”腾挪术：左手447亿买地 右手售资产193亿

　　原标题：“华侨城”资产腾挪术：左手花447亿买地，右手出售资产193亿

　　来源：风云地产界

　　曾经在文旅开发领域风生水起的华侨城，如今遭遇持续增长的负债和模式转型的尴尬，开始采用“左手买进、右手卖出”的打法。

　　11月末，重庆产权交易所挂出了一则公司转让消息，是由重庆华侨城实业发展有限公司拟转让重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权，底价40.54亿元。

　　这也是11月内，华侨城第10家子公司的转让消息。

　　悦来拼图遭放弃

　　华侨城此次出让重庆的子公司，主要业务是开发位于重庆市两江新区悦来生态城的222.49亩商住项目，由7个住宅地块和3个文化/商业地块组成，计容建筑面积38.4万平方米（住宅30.3万平方米，商业8.1万平方米）。

　　该项目是由华侨城在2018年4月重庆土拍中，以楼面价9114元/㎡，总价35亿元，在万科、保利和华润等多家房企中竞拍所得。

　　此后不久，华侨城在旁边又底价拿下一块综合用地，总价24.5亿元，楼面价5510元/㎡。这两块地连成一片，也与重庆礼嘉华侨城相隔不远，是华侨城在重庆礼嘉悦来版块不错的“拼图”。

　　时隔一年多之后，本能组团开发的两宗地块，其中一块高价地却遭到华侨城抛弃。

　　图片来源：小树聊房

　　据业内人士表示，按照目前40.54亿元挂牌出让，溢价约5亿元，折合楼面价10556元/㎡，周边项目普遍售价建面12000-13000元/㎡左右，想要以超过10000元/㎡的楼面价卖掉土地，还是有一定难度。

　　此次出让的子公司地块，距离重庆礼嘉华侨城约3公里。

　　早在2014年，华侨城在重庆礼嘉投资近100亿人民币，打造居住、旅游、娱乐等一体的综合项目，总占地达到6000亩。也在此打造了华侨城全国第七座欢乐谷主题公园，已于2017年7月开园。

　　面对此次出让，网上传出华侨城“退出重庆”的声音。华侨城在当日发布公告表示，此次转让是根据“降负债”、“强主业”要求，按照集团“文化+旅游+城镇化”战略发展思路，通过资金回流反哺文旅主业。  

　　频繁换仓，买卖并进

　　出让子公司股权，对于华侨城来讲早已是家常便饭。2018年，华侨城至少转让了18家子公司及一个资产包。

　　进入今年下半年，华侨城再次频繁出售子公司项目股权，略有加码之势。

　　据风云地产界（微信公号：fydcj888）不完全统计，自2019年6月，华侨城已经挂牌股权出让22家公司，拟出让的公司主要分布在西南地区，以云南为主。

　　其中已公布转让底价的19家子公司，涉及金额约193.06亿元。

　　数据来源：风云地产界统计

　　通过整理发现，华侨城挂牌转让的公司或项目，大多处于亏损状态，带有部分债权，包含不少文旅项目。

　　其中昆明万澜房地产开发有限公司在8月转让时，负债达到56.5亿元。在11月再次挂牌转让时，底价23.3亿元，债权就占19.3亿元，并且负债总计来到61.24亿元。

　　观点地产最新报道显示，在10月22日挂牌转让的两家上海子公司项目华侨城苏河湾，已于12月4日由赌王何鸿燊之女何超琼47亿接盘。

　　在转让二十余家子公司，处理不良资产的同时，华侨城拿地势头也在延续。财报显示，今年前三季度，华侨城一共新增了45个土地项目，几乎与去年全年持平。

　　数据来源：风云地产界统计

　　进入第四季度，华侨城的拿地势头依然强劲。据风云地产界（微信公号：fydcj888）统计，从10月份开始，截止到12月6日，华侨城在9个地区拿下13宗地块，共计79.79万㎡，133.17亿元。

　　据中指研究院统计，华侨城1-11月拿地金额已经达到447亿元。

　　有着“欢乐谷”、“世界之窗”等代表作品的华侨城，一直是国内文旅地产的领军企业。今年七地欢乐谷接待游客人次同比均有小幅增长，北京欢乐谷、武汉欢乐谷、重庆欢乐谷游客增幅均超 10%。

　　然而，从近期拿地的属性来看，近两个月大多是住宅和商住用地，并没有出现文旅为主地块。可见，华侨城的转型仍在继续。

　　业务区域分化严重

　　以“旅游+地产”作为发展战略的华侨城，近年来总资产也保持着快速增长。年报显示，华侨城总资产从2015年1152.7亿元，增长至2019年三季度3643.95亿元。

　　2019年半年报显示，华侨城旅游综合行业和房地产行业营业收入比上年同期增长22.5%左右，表现显著。

　　从地区划分来看，华东地区营业收入比上年同期翻番，增加128.10%，保持高速增长。华南地区营业收入比上年同期增加27.05%。华北地区增长较缓，营业收入仅增加6.02%。

　　不过，在西部地区和华中地区，华侨城营业收入遭遇大幅减少。两大区域营业收入比上年同期减少50.93%和54.51%，业绩呈现大幅下滑状态。

　　据有关媒体报道，在旅游资源丰富的云南省，华侨城集团曾在2018年吹响了“云南大会战”集结号，18个子集团签约项目60个，签约金额超过1000亿元。

　　从今年转让公司来看，22家子公司里，有9家公司分布在云南。

　　华侨城除了面临两大区域业绩大幅下滑外，半年报显示，华侨城2019年上半年经营现金流净额为-85.4亿元，同比去年上半年﹣92.29亿元有所下降，依旧保持较高的负值状态。

　　这也是华侨城现金流净额连续两年取得负值，流动资金压力较大。

　　通过买卖并进的操作步伐，华侨城三季度处置项目公司股权收益占利润六成。今年前三季度，投资收益为27.73亿元，比上年同期增加437.37%。

　　华侨城也通过换仓术，从去年第三季度现金流量净额-99.8亿元，减少至-36.99亿元，减轻了现金压力。

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