Дочка «Ростеха» предложила казанским застройщикам скинуться на покупку земли КВЗ в Адмиралтейке

«РТ-Капитал» решил выставить освобожденные вертолетным заводом 19,9 га в Кировском районе Казани единым лотом

Казанские застройщики оказались разочарованы высокой стартовой ценой продажи освобожденного земельного участка Казанского вертолетного завода, объявленной на днях «РТ-Капитал» (структура ГК «Ростех»). Агент КВЗ по продаже установил начальную цену в 1,9 млрд за территорию в 19,9 га, рассчитанную на постройку 110 тысяч кв. м жилья. Именно в эту сумму КВЗ обошелся перенос устаревшего производства. Несмотря на то, что участок представляет инвестиционный интерес, поскольку крупных территорий под застройку в городе почти не осталось и здесь есть коммуникации, застройщики не готовы выходить на торги, которые назначены на канун Нового года. «После перехода на эскроу-счета не остается свободного капитала, чтобы одним платежом оплатить сделку», — объясняют они. Вообще, в эпоху эскроу продавцы земельных активов будут терять влияние на рынке, считают застройщики.

«РТ-Капитал» продает единым лотом

Казанский вертолетный завод закончил подготовку к продаже бывшей производственной территории в Кировском районе, освобожденной после переноса мощностей в марте 2018 года. На этой неделе «РТ-Капитал», являющийся агентом по продаже непрофильных активов предприятий ГК «Ростех», объявил о проведении аукциона по продаже этих земель. Как следует из официального сообщения, на торги выставляется восемь земельных участков с разными кадастровыми номерами, но образующих единую территорию в 19,9 га. Стартовая цена определена во внушительную сумму в 1,9 млрд рублей, или примерно в 1 млн рублей в пересчете на сотку земли. Несмотря на высокую ставку, организаторы торгов не стали разбивать актив на несколько самостоятельных лотов, что облегчило бы продажу бывших производственных активов. Огромный земельный участок решено выставить единым лотом. Таким образом, будущий победитель должен выложить почти 2 млрд рублей.

«Выставляемая на продажу территория высвобождена в ходе перебазирования производственных мощностей и входит в городскую программу реновации в восточной части города, — сообщили в пресс-службе «РТ-Капитал». — Она предполагает создание жилого массива, объектов социального назначения и рекреационной зоны вдоль Волги и Казанки с прогулочными набережными и причалами для стоянки исторических судов». Есть ли проект планировки данной территории, в пресс-службе сказать затруднились, но, по оценке организатора, будущий инвестор-покупатель территории сможет построить 110 тыс. кв. м жилья.

Тут важно отметить, что 20-этажные небоскребы, которые все чаще поднимаются в городе, здесь строить нельзя. По всей видимости, из-за близости к историческому центру Казани разрешенная высота зданий установлена в 5—8 этажей, что снижает массовый интерес застройщиков.

Застройщики пока обходят Заречье стороной

Освобожденная территория КВЗ находится в депрессивной восточной зоне Казани, которая долгое время не застраивалась из-за отсутствия технических условий на подключение к канализационным сетям. Как известно, проблему дефицита мощностей призвано решить строительство КНС «Заречная». Ожидается, что она заработает в полную силу в ближайшие годы. Правда, застройщики уже сейчас начинают постепенно входить в эту заброшенную часть города. Так, строительная компания ФСК «Бриз» поднимает каркас 9-этажного жилого дома с подземной парковкой на улице Маршрутной со сроком сдачи в 2020 году, как видно из интерактивной карты «Дом.РФ». Массового интереса других застройщиков к строительству жилья в этой части города пока не наблюдается. Видимо, ожидают ввода «Заречной» для получения технических условий на подключение к сетям.

Казанский вертолетный завод потратил на подготовку всей необходимой документации почти год. Как уже рассказывало «Реальное время», КВЗ закрыл устаревшее гальваническое производство на этой второй площадке в Кировском районе в марте прошлого года. Тогда новый цех был построен на заводской территории в Авиастроительном районе, которая собрала воедино разбросанные мощности. Модернизация КВЗ проходила в рамках стратегии развития холдинга «Вертолеты России». Таким образом, оборонный завод избавился от избыточных площадей. Как сообщала пресс-служба КВЗ, в перенос производства было вложено 2 млрд рублей, из которых 70% — собственные средства завода, а 30% были получены по федеральной программе модернизации ОПК. «Несмотря на сжатые сроки, этот объект был сдан за 2,5 года от разработки до запуска», — говорил в марте глава ВР Андрей Богинский, прилетевший на церемонию открытия нового цеха гальваники в Казань.

Откуда взялась стартовая цена в 1,9 млрд

Похоже, что именно эта сумма затрат послужила ориентиром при определении стартовой цены освобожденной территории, предполагают источники в оборонной сфере. По их словам, в начале ноября консультанты организатора торгов при оценке активов склонялись к назначению стартовой цены в 1 млрд рублей, однако потом ее пересмотрели. Возможно, что здесь может сказываться давление акционеров, перед которыми придется объясняться, почему стартовая цена участка оказалась ниже, чем реальные затраты на вынос производства, рассуждают они. В «РТ-Капитал» соглашаются, что сразу заплатить почти 2 млрд рублей одному застройщику сложно, но дробить цельную землю на лоты категорически отказываются. «Казанские застройщики могут объединится в одно юрлицо, чтобы выступить на торгах, а потом между собой разграничить землю», — допускают в компании, организующей торги. Впрочем, пока это идея на уровне абстрактных рассуждений, поскольку никаких официальных предложений на этот счет не поступало.

Застройщики: чтобы пойти и купить — нет, не готовы

«Присматриваетесь ли вы к этой территории?" — поинтересовался корреспондент «Реального времени» у Эмиля Хуснутдинова. «У нас столько денег нет, — посмеялся он в ответ. — Конечно, мы сможем освоить такие объемы, но чтобы пойти и купить — нет, не готовы». При этом он согласился с тем, что свободных земельных участок под комплексную жилищную застройку в городе не осталось, а бывшая производственная территория КВЗ хороша еще и тем, что оснащена инженерной инфраструктурой. «У них раньше была своя канализация, вода, электричество и тепло было. Если там был завод, значит, коммуникации остались», — заверил он. Таким образом, застройщик может сэкономить около 30% затрат.

Продавец земли в эпоху эскроу теряет вес

Но говоря об участии в возможном альянсе с другими застройщиками, он высказал суждение, что «подобный сценарий маловероятен». В этом духе высказался и глава ГК «Бриз» Андрей Беляков. «Чтобы вступать в альянс, нужно чтобы поступило предложение. К нам такое предложение не поступало», — сказал он в разговоре с «Реальным временем». «Это слишком дорого», — лаконично высказался член совета директоров «Ак Барс Холдинга», отвечающий за инвестиции в строительство.

Казанские застройщики не готовы выходить на торги с заявленной ценой еще и потому, что после перехода на эскроу-счета у компаний не остается свободного капитала, чтобы одним платежом оплатить сделку. По мнению ведущих игроков рынка, в эпоху эскроу продавцы земельных активов будут терять влияние на рынке. Им сложнее будет торговаться с застройщиками, потому что способных купить землю будет становиться все меньше. «На покупку земли банки особо деньги не дают, а чтобы получить проектное кредитование, у девелопера уже должна быть земля», — поясняет он.

«Может быть, у них кто-то готов [покупать] за 2 млрд»

В АБХ видят дороговизну в том, что в себестоимости жилья затраты на приобретение земли будут составлять 20 тысяч за 1 кв. м. «Плюс прогулочная набережная, стоянки кораблей, и в результате какая будет себестоимость жилья и насколько рынок будет готов покупать такое жилье?», — сомневается член совета директоров АБХ. Ранее, по оценкам застройщиков, доля затрат на земли не превышала порога в 10 тысяч за 1 кв. м. Казанские застройщики сходятся во мнении, что организаторы проводят торги под готового федерального игрока, способного выплатить всю сумму сразу. «А почему ПИК не может придти? Они давно хотят! КВЗ — это акционерное общество, и они по-другому не могут распорядиться, и скорее всего, под какого-то конкретного клиента формировались условия. Отдать не могут просто так — только через торги. Может быть, у них кто-то готов [покупать]. Если бы его раздробили по лотам, то можно было бы легче продать, а застройщикам — легче купить», — рассуждает один из застройщиков. По его словам, он смог бы приобрести земли, но с условием оплаты всей стоимости земли после освоения участка.

«Сейчас у нас нет решения, можем ли мы участвовать в торгах, — рассказала она в кулуарах IX Рождественского саммита недвижимости. — Я считаю, нужно посмотреть генплан Казани, как по нему должна развиваться территория. Этот участок не может быть просто жильем, правильно добавлять коммерческую и социальную функцию, там должны быть детские сады и школы. И скорее всего, участки должны быть порезаны в более мелкую нарезку — где-то должны быть жилые комплексы, где-то социальные инфраструктурные объекты. В этом случае, конечно, нам интересен район, но это нужно обсуждать».

Воздержались от комментариев в московской ГК «Садовое кольцо», которая строит в Казани жилой комплекс Savin House. «Давайте я оставлю этот вопрос без комментариев», — ответил в ходе саммита гендиректор по продажам и маркетингу ГК «Садовое Кольцо» Сергей Кропанев. При этом он объяснил, что все его высказывания в прессе должны согласовываться с пиар-службой, а на казанском форуме ее представителей не было.

Полномочный представитель РГУД в Республике Татарстан Елена Стрюкова, напротив, считает, что цена земельного участка для такого объема жилья выглядит рыночной. «Он находится в черте города, транспортная развязка есть. ТЦ строят под боком. Таких больших территорий практически не остается в городе», — отметила она. По ее мнению, участок купят если не казанские, то региональные застройщики.

Заявки на участие в электронных торгах принимаются с 28 ноября, а сами торги назначены на 30 декабря.