大户型直降100万！北京房价经历“最长下滑周期”

来源：中国证券报

　　看着如今的北京房价，小A为3月份及时卖掉了房子庆幸不已。

　　今年3月，借着一波小阳春，小A将挂了5个月的房子以330万卖了出去，这套房位于丰台区四环内，属于地铁刚需上车盘。而近期，相似户型成交价格仅为290万元左右。这意味着，时隔9个月，这套房跌了近40万，单价下跌近6000元/平方米。目前单价已经不足5万元/平米。

　　而在“3.17”调控前，北京楼市最疯狂的时期，这类户型成交价格一度接近420万，单价达到7万元/平米。

　　根据国家统计局的数据，今年7月到10月，北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来，北京二手房价经历的最长下滑周期。

　　近日，中证君走访北京多个地区二手房销售情况，尽管近期交易量有所增长，但市场情绪并未明显升温。除了小户型热门学校学区房，北京二手房全面降价的情形仍在持续。

　　“现在只有价格降到位了，房子才好卖。”多位经纪人对中证君表示。

　　频现百万级折扣

　　“楼王3居室，西南向，无遮挡，160平米，周期快可1150万元成交。”一位地产中介在其朋友圈推广一套房源。

　　记者了解到，这一房屋挂牌价为1450万元，其中的议价空间达到300万。这意味着每平米降价接近2万元。据了解，房主此次大降价主要是亟需交易变现。

　　这一小区属于北三环次新房，房龄和户型方面有优势，也有明显的短板。该小区大户型房屋较多且附近交通便利，小区里有不少房屋被出租用于公司办公场所，整体环境并不宜居。加上高总价不好卖，因此房东不得不大降价。

　　这套房子已经挂牌数月，然而目前仍然未有成交。

　　除了大户型，顶级学区房也出现了降价促销。近期，丰侨公寓有一套75平米的二手房，挂牌价为1445万元。据中介介绍，业主调低了该套房源的心理价位，1330万左右即可成交。该小区对口小学是宏庙小学，该小学是八中和北师大实验中学分校大比例直升校，这两所中学都是北京市顶级名校。加之该小区位于金融街(行情000402,诊股)地区，成交单价居高不下，8月成交均价高达19万/平方米。

　　高总价学区房也有较大的折扣

　　中证君从多位房地产中介处了解到，除了极个别稀缺的项目，目前北京总价千万左右的二手房源均有约10%左右的议价空间。即使一些房东不愿意下调中介平台上的挂牌价格，但在实际成交中让步的幅度也在加大。

　　“今年3月北京房市曾经有一波行情，部分刚需入场，激活了整个购房的链条。但这一轮行情4月下旬后就逐步冷却了，市场又回到了成交量下滑的状态中。”一位中介对中证君表示。

　　不过，从目前的交易情况来看，西城区小户型牛校/直升校的学区房仍然相当坚挺。中证君了解到，近期，爱民里小区(划片小学西什库小学是北京四中的直升校)有一套一居挂牌，这是整个小区中唯一一套非半地下的挂牌房屋，40平米左右报价超过650万元。传统名校三里河三小近期一套83年40平米的学区房，单价接近16万/平方米，仍然保持了一定的涨幅。可以说，西城小户型学区房是现今北京楼市唯一的高地了。

　　小户型稀缺学区房仍然价格较为坚挺

　　严控杠杆降温楼市

　　小A清楚的记得，“3.17”之前最疯狂的时候，小区里的一套小两居，一天有5波客户前来看房。“基本当场就得拍板，否则房子就被人抢走了。”小A对中证君表示。

　　为何短短两年，市场发生了如此大的变化？

　　在本轮房地产市场调整中，北京是最早出台政策，也最早见效的区域市场之一。在不少地产人士看来，严控杠杆、增加供应是北京市房地产市场迅速降温的主要原因。

　　目前北京二手房一系列税费规则加大了交易和购买成本。二手房中仅有满五唯一(产证时间5年且为家庭或个人名下唯一一套)的商品房可以享受免征所得税待遇。不符合满五唯一条件的二手房交易都将征收增值部分的20%差额所得税。而获得产证不满两年的二手房还要在此基础上征收5.3%-5.6%的增值税及其附加。目前交易中，税费一般由买家承担，但卖家就需要下调成交价格作为税费的弥补。记者了解到，一般来说，300万左右的二手房，如果不是满五唯一，且上次交易的原值较低，卖家要至少降价20万以上才比较容易成交。

　　另一个有力政策是“非普二套高贷”。按照北京市相关规定，除建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下两条硬性标准外，北京普通住宅标准价格红线设置为：五环内总价低于468万元。以目前北京市区的房价水平来看，五环内大量房屋将属于非普通住宅。

　　按照2017年“3.17调控”的信贷政策，购房者在购买非普通二套房的首付款比例不低于80%，且在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则。

　　“这意味着将大多数改善型需求的首付门槛大幅提升。举个例子，1000万的二手房，如果是二套，意味着最多仅能贷款200万，那么首付就需要800万现金。目前银行对房抵贷、消费贷资金流入房市监管力度非常大，购房者难以从这些渠道补充首付。即使是被认为是‘绝对刚需’的学区房，总价超过1200万后成交周期也比较长。此外，两年多的严格调控，已经把房价一直涨的预期给打掉了，部分购房者由于资金实力不够放弃了购房，还有部分购房者则转入观望状态。博弈的天平开始逐步向购买者倾斜，房东降价的案例正在增加。”某中介店长对中证君表示。

　　前述店长表示，以往北京市二手房交易都是“连环单”。“比如300万以下的算刚需房，假设刚需进场，刚需房的房东拿到购房款再贷300万能买600万的房子改善，那些卖了600万房子的房东再贷400万就可以买1000万的房子。如果购房者预期收入和房价持续增长，杠杆放大效应下，房价也就会越来越高，越涨越快。但在现在的信贷政策下，贷款额度大幅下降，这一链条就被打断了。”该人士表示。

　　“如果是2017年调控之前入市，考虑到信贷成本，房子至少已经跌了超过20%。”一位2017年高点购房入市的购房者对中证君表示。

　　增加供应平抑价格

　　北京市多年一直缺乏土地供应，但这一情况在2017年发生了改变。

　　北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块，截至今年10月，北京合计供应新建住宅7.8万套，其中4.76万套是限竞房，占比61%。

　　限竞房在土地出让阶段就对房屋售价进行限制，限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。中原地产指出，从楼市数据看，2018年来，全北京合计供应的新建住宅有8万套，其中5.44万套是限竞房。占到整体市场供应的68%。住建委数据显示，连续两年超过3万套住宅尤其是限竞房的供应井喷下，今年前11月，北京累计成交新建商品房住宅(含限竞房33074套)同比上涨了60.4%。

　　限竞房不仅有价格优势，而且还会分流二手房的需求，同时拉低区域二手房的均价。公益西桥一均价为6万元/平米的限竞房项目入市后，区域内二手房价格一夜之间下降数千元/平米。

　　此外，北京市还供应了大量共有产权住房，也分流了部分二手房需求。

　　不过，近期北京二手房市场成交量和带看量均有所增长。年底一般房市都会有一些行情，那么后市走势如何？

　　58安居客房产研究院首席分析师张波表示，目前北京二手房市场依然处于买方市场，受严格调控政策影响，中短期房价上涨的动力依然偏弱。预计此轮降温还将持续到2020年春节后，即明年3月、4月，市场的热度才有望回升。

　　中原地产首席分析师张大伟提醒，目前大多数限竞房项目去化不及预期，新房库存明显增加，目前北京商品房住宅库存高达7.56万套，为多年来最高。“为消化库存不排除未来会有价格战，这些都会影响二手房的价格。”张大伟表示。