Strijd om winkelpanden Hudson's Bay is losgebarsten

Winkelketen Hudson's Bay heeft uitstel van betaling aangevraagd. Dat maakt de eigenaren van de winkelpanden nerveus, want er staan jaren aan huurinkomsten op het spel. "Dit is een politieke zet van Hudson's Bay."

Toen Hudson's Bay zo'n drie jaar geleden aankondigde dat het naar Nederland zou komen, investeerden winkelverhuurders miljoenen om hun panden aan te passen aan de wensen van het bedrijf. Om zeker te zijn dat ze die kosten konden terugverdienen sloten ze langjarige contracten af, met looptijden tot twintig jaar.

Maar in het geval van een faillissement kunnen de pandeigenaren in principe fluiten naar hun geld, want de curator van de winkelketen kan dan de huurcontracten opzeggen.

De kans op een faillissement is nu groot, aangezien de vijftien Nederlandse winkels van Hudson's Bay sowieso zouden sluiten per 31 december vanwege tegenvallende resultaten. Dat maakt een doorstart onwaarschijnlijk.

Lees ook: Hudson's Bay Nederland vraagt uitstel van betaling aan

Geen garantie maar een belofte

De verhuurders hebben echter een troef in handen: de belofte dat het moederbedrijf van Hudson's Bay garant staat voor de schade die zij lijden in het geval van een faillissement.

Zij zullen zich dus niet zomaar neerleggen bij het opzeggen van de huur, zegt Hans van Tellingen van winkelcentrumonderzoeker Strabo. "Het moederbedrijf van Hudson's Bay in Canada is nog lang niet failliet, en dat weten de verhuurders dondersgoed. Die gaan zeker proberen hun geld te krijgen." 

In vijf gevallen is alleen een probleem met die belofte, zegt Evert Baart, vastgoedexpert bij advocatenkantoor Van Diepen en Van der Kroef. In die contracten staat namelijk geen handtekening van het hoofdkantoor in Toronto.

Hij verwijst onder meer naar een kort geding dat hierover werd gevoerd in Zwolle. "Het dochterbedrijf in Nederland heeft beloofd dat het een garantie zou bedingen, maar vervolgens hebben ze in Canada gezegd: 'Allemaal leuk en aardig, maar die garantie gaan we niet geven'."

Hudson's Bay Nederland heeft een garantie beloofd, maar vervolgens zei het hoofdkantoor in Canada: 'Leuk en aardig, maar die garantie gaan we niet geven'.

Boete voor Hudson's Bay

Bij het kort geding bepaalde de rechter dat Hudson's Bay in Nederland verplicht is om deze garanties alsnog af te dwingen in Toronto. Dat was immers de voorwaarde waarop de contracten zijn afgesloten.

In het geval van de Zwolse vestiging gaat het om de garantie om de eerste tien jaar de huur te betalen, een bedrag van 227.060,13 euro per maand, inclusief btw.

Baart verwacht dat het in deze gevallen zal uitdraaien op een procedure tussen de curatoren en het Canadese moederbedrijf. "De curatoren zullen proberen om alsnog de garantie af te dwingen en op die manier aan de claim van de huurders te kunnen voldoen."

In de andere gevallen zullen de verhuurders direct een procedure aanspannen tegen het moederbedrijf van Hudson's Bay. 

Lees ook 'Winkels, maar ook kantoren en hotels in panden Hudson's Bay'

Een andere deal sluiten

Van Tellingen ziet een andere mogelijkheid. Hij noemt het aanvragen van uitstel van betaling door de winkelketen 'een politieke zet', waarmee Hudson's Bay in elk geval voorlopig geen huur hoeft te betalen. "Zo proberen ze de druk op te voeren op de pandeigenaren om een deal te sluiten."

Een deal zou bijvoorbeeld kunnen betekenen dat Hudson's Bay nog drie tot vijf jaar huur betaalt, en dat pandeigenaren ondertussen op zoek gaan naar nieuwe huurders. "Dat soort deals zijn nu in de maak", zegt Van Tellingen.

Volgens hem moet het vinden van een huurder geen probleem zijn. "De panden zitten op de beste plekken van Nederland. Daar staan de retailers voor in de rij." Als uitzondering noemt hij de locatie aan het Rokin in Amsterdam, 'zo'n beetje de enige dooie plek in de binnenstad'.

Lees ook: Winkelleegstand dwingt creatief te zijn: 'Lok mensen naar je stad'

Panden opsplitsen

Gertjan Slob, onderzoeksdirecteur bij Locatus, is het daarmee eens, maar wijst erop dat de panden van Hudson's Bay groot zijn. "Je kan de begane grond en de kelder verhuren. Maar dan heb je nog steeds een oplossing nodig voor de bovenste verdiepingen", zegt hij. Slob noemt sportwinkelketen Decathlon als voorbeeld van een bedrijf dat delen van panden zou willen huren.

Normaal gesproken zitten verhuurders niet te wachten op het ombouwen van hun winkelpanden, want winkels leveren normaal gesproken veel meer huur op dan woningen of kantoren. Dat geldt echter vooral voor de begane grond, nuanceert Slob. "Ook de eerste verdieping en de kelder leveren genoeg huur op, maar als vuistregel kun je zeggen dat de huurprijs met elke verdieping hoger halveert." 

Dar betekent dat het ombouwen van de bovenste verdiepingen alsnog rendabel zou kunnen zijn. De eigenaar van het pand in Haarlem, dat uit zeven verdiepingen bestaat, zal er vermoedelijk niet aan ontkomen de bovenste verdiepingen om te vormen tot bijvoorbeeld luxe appartementen, denkt Slob.

Uit al onze onderzoeken blijkt dat de Nederlander graag een opvolger van de V&D ziet in de winkelstraat

Behoefte aan V&D blijft

Zijn collega Van Tellingen denkt dat de meeste panden tot aan de derde verdieping kunnen worden verhuurd aan een retailer à la V&D. In de meeste steden is dat het hele pand, in bijvoorbeeld Haarlem niet. 

Uit al onze onderzoeken blijkt dat de Nederlander graag een opvolger van de V&D ziet in de winkelstraat. In België en Duitsland werkt het middensegment wel. Waarom zou dat hier niet kunnen?"

Van Tellingen wijst erop dat V&D vooral failliet is gegaan doordat de keten is 'leeggegeten' door investeerders. Op het hoogtepunt had V&D ruim 70 vestigingen. "In Emmen en Vlaardingen kan het niet meer uit. Maar ik zie mogelijkheden voor 25 tot 30 vestigingen."

De vestiging van Hudson's Bay in Rotterdam is recent gekocht door de Signa Holding, stelt Van Tellingen. Dat is een Oostenrijks bedrijf dat verschillende winkelketens in Europa bezit, waaronder de Duitse retailers Karstadt en Galeria Kaufhof en het Belgische Galeria Inno. "Wie weet zien zij een Nederlandse warenhuisketen wel zitten."